如何打造成功的復合商業街?

一、現代商業街的概念商業街由眾多零售商店、餐飲店、服務店等共同組成，按一定結構比例規律排列。商業街按不同規模來劃分，可以為大型商業街、中型商業街和小型商業街，大型商業街的長度均在1000米的標準基礎上進行有序分布。目前全國較長的步行商業街是武漢的江漢路商業街，全長1210米。中型商業街如深圳華強北路商業街和北京275米長的大柵欄商業街。商業街按功能來劃分，可分為綜合型商業街和專業型商業街，前者如南北總長約為1600米的北京西單商業街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。
 
二、現代商業街的類型按照商業街經營的商品是專業類別，還是不加確定的復合形式，商業街分為專業商業街和復合商業街。專業商業街往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業街、汽車配件商業街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業街對經營的商品不加確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營，如北京西單商業街，北京宣武區的大都市街等。
 
　　1、專業商業街鑒于整個商業街商品的統一性特點，整個商業街的市場成本比較低，只要商業街的開發商/經營商對整個商業街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發商統一市場宣傳所帶來的市場效果。另外，因為專業商業街經營商品的品種簡單化特點，其規劃設計的復雜程度較低，開發商不太容易發生因為商業街的規劃設計不合理，較終對整個項目的運營發生負面影響的情況。專業商業街的特點 商業街規模特點。
 
　　頭先，規模大小和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業街和經營建材的商業街其規模可能會有較大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業街，每個獨立的"女人街"規模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。其次，和所在城市的經濟規模與人口規模有關，同樣是一條“女人街”，在北京的規模肯定可以做得比在廈門的大。總之，商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。如果一個商業街盲目追求規模效應，那么商業街將會面臨市場承接力不夠引發的經營困境。專業商業街規劃設計特點。沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業街可以是一條街，也可以是一條主街、多條副街；商業街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。一個商業街項目到底如何進行規劃設計，如何把握規劃設計準則，對于開發商來講是一個重要的問題。專業商業街名稱特點。專業商業街的名稱往往體現商業街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經營商品類型元素"酒吧"。
 
　　正如我們在前文所談到的，專業商業街會節省商鋪經營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。專業商業街商鋪特點。有些專業商業街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專業商業街采取鋪位、鋪面結合的方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于開發商來講，卻意味著可開發面積減少，零售業態商業街采取鋪位形式更多；服務業態、體驗業態商業街則主要采取鋪面方式。需要關注的是，采取鋪面形式的專業商業街，成功的比例很高。
 
　　2、復合商業街的經營內容沒有統一性、協調性，所以開發商/經營商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少。除此因素以外，復合商業街的規劃設計難度較高，開發商操作不當，就會發生因投資者、經營者不認同項目的規劃設計方案而導致的項目失敗，也會發生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。復合商業街在國內成功的案例很多，但基本上都屬于經過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業房地產綜合形式。北京的井商業街，西單商業街，前門大柵欄商業街，上海南京路都屬于典型的復合商業街形式，它們都經過了長期的市場培育，在國內已經成為耳熟能詳的商業品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。國內一些政府機構、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復合商業街的形態，運做成功的幾率比較小。運做成功的前提是不采取短期行為、采取適當的租售結合比例，接受相對于住宅地產項目長的投資回收周期。大城市往往已經有歷史形成大型復合商業街的，市場競爭的壓力很大，如果想新建同等規模的復合商業街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復合商業街在有的城市尚處在初始發展階段，甚至是當地個復合商業街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規模、定位等。復合商業街的特點復合商業街規模特點。復合商業街大多數規模龐大。無論北京的井商業街，還是上海南京路，都是商業"巨無霸"，沿街商業房地產開發面積達幾十萬平方米。新開發復合商業街的規模決策對開發商是一個考驗，如果開發面積太大，超過了市場需求，開發容易失敗。復合商業街規劃設計特點。沿街兩側布置，大多數為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業街長度達到2-3公里）。
 
　　復合商業街規模龐大，對規劃設計的水平有較高要求。設計商必須合理、科學考慮交通組織、停車場規劃、消防、環境、商業引導概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會導致項目失敗。以北京平安大街為例，這條街初始規劃目標是建成一條老北京特色街，較終的發展情況令人失望。原因何在？該項目的規劃設計問題比較大，頭先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數商家都無法正常經營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標準確定的，所以與商業經營的功能需求有很大沖突。
 
　　以上兩個原因中的任何一個都會直接導致項目失敗。復合商業街名稱特點。復合商業街的名稱主要體現其所在的位置。既然復合商業街的名稱主要體現其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發商在項目運營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發的復合商業街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。復合商業街商鋪的特點。在運營成熟的復合商業街，主要是鋪位，鋪面商鋪數量較少、價值極高，主要采取出租經營的方式。有些新建大規模的復合商業街往往將沿街的土地出讓給不同的開發商，由不同的開發商各自開發，并且商鋪主要采取出售的開發經營方式，如此一來，或許項目的建成并不困難，但是竣工交房開始營業后，項目整體營運成功的困難可能難以克服。如果商業街是一個沒有商業歷史積累的項目，風險更大。

　　3、復合商業街的類型
 
　　（1） 鄰里型商業街。
　　
　　此類商業街位置處于地方城鎮幾何，街區長度為100-200米，商業設施立面高度為1-2層，商店密度為50%-80%。這種商業街所處的城鎮，自身人口為3000人，其商業區輻射人口為10000人。來此街消費者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購物動機。由商業街構成形狀為線狀路線構造，商店數目為50家，設施構成為商業和風味小吃店，行業以生活日用品為，行業數目為20個，核心商店是副食品店或食品超級市場。來此街購物的主要顧客是家庭主婦或保姆，購購商品的數額小，但日頻率高。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。這種商業街只與交通網相連，但并非是客貨流運動線上，因此，這種商業街方便了固定消費者而妨礙吸引流動顧客，其商業范圍有限，盈利微薄。
 
　　（2） 地域型商業街。
 
　　此類商業街地處地域中的城市內，街區長度為500-700米，商業設施立面高度為2-4層，商店密度為70%-90%。這種商業街所處的城市人口規模為3萬人，其商業輻射人口為10萬人，來此街購物客流比例大于閑逛商店客流比例。此商業街構成形態為帶狀附以樹枝狀構造，商店數目為300-400家。設施構成為商業、飲食、雙功能店，行業以常購購的中、低檔日用品為，行業數目為100個，核心商店是糧油食品店和百貨店。來此街的主要顧客是復合型人口，購物的數額較大，而且周頻率也較高。此街給人以大眾化和個性化的印象。
 
　　3. 地區型商業街。
 
　　此商業街地處中等城市區或大型城市副區，其城市人口規模為30萬人，其商業區輻射人口為100萬人，來此街的消費者主要是乘公共電汽車、**等交通工具。正常日客流量為5萬人，來此街購物客流比例小于閑逛商店客流比例。此商業街構成形態為環狀或圈狀構造，商店數目為1000-3000.家，設施構成為商業、飲食、娛樂、社會多功能營業點，行業以日常購物的中檔商店為，行業數目為200個，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此街的主要顧客是社會集團及復合人口，購物日頻率較大。日本東京都神樂坂商業街的典型的地區型商業街。此商業街是東京都“山手線”軌道電車環線內富有日本特色的商業街。店輔總數為248家。
 
　　4. 大型商業街。
 
　　此類商業街地處大城市的幾何或交通便捷處，街區長度為1000-5000米，商業設施立面高度為6層以上，商店密度為80%-100%。這種商業街所處的大城市人口為100萬以上，其商業區輻射人口為300萬人，來此街的消費者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購物。此商業街的形態為平面圈狀構造，設施構成為觀賞、服務、飲食、商業等綜合方式；行業以高端商店、高端餐館、高端娛樂、高端服務設施為，行業數目為300個，核心營業點是高端時裝店、大型游樂場所、各類專業服務店，貿易洽談場所、汽車商店等。來此街的消費者是復合人口和外來流動人口，購購的頻率小，但數額巨大。此街給人以豪華、舒適、個性、新潮的感覺。這種商業街與城市主體交通網應融為一體，各種城市機制與此不應造成人為矛盾。

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