沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然比較全國(guó)市場(chǎng)稍顯“慢了半拍”，但是在商業(yè)地產(chǎn)中卻是趕上了全國(guó)大發(fā)展的輪高潮，并成為東北地區(qū)較受關(guān)注的焦點(diǎn)城市。2004年開(kāi)始啟動(dòng)的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為沈陽(yáng)市提供了大量的投資型商鋪，而在2005年中，例如五洲商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)作的高峰期，銷售與招商同步推進(jìn)，為市場(chǎng)帶來(lái)新的興奮點(diǎn)。同時(shí)在一環(huán)以內(nèi)的商圈中，如太原街商圈、北站商圈、五里河商圈等地區(qū)，也開(kāi)始有其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目登場(chǎng)銷售。另外，在2004年沈陽(yáng)出現(xiàn)的“都市大盤”住宅項(xiàng)目中，也開(kāi)始有相當(dāng)部分啟動(dòng)了社區(qū)商鋪的建設(shè)和銷售。由此三方面原因，沈陽(yáng)商鋪市場(chǎng)在2005年進(jìn)入了一個(gè)多樣化的放量時(shí)期，而面對(duì)這樣一座有600萬(wàn)人口的大型城市，加上振興東北的政策步伐不斷加快，沈陽(yáng)商鋪市場(chǎng)也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“并沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)飽和的階段”。

　　多元化市場(chǎng)尚不清晰

　　當(dāng)產(chǎn)權(quán)式商鋪在全國(guó)遭遇風(fēng)險(xiǎn)挫折以后，沈陽(yáng)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在商鋪銷售中，也開(kāi)始普遍采取更加穩(wěn)妥的態(tài)度。商業(yè)管理公司的提前介入、大型品牌主力店的參與、項(xiàng)目招商工作的同步展開(kāi)等措施，為商鋪投資減弱了許多不穩(wěn)定因素。某商業(yè)項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在看起來(lái)，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中遭遇的一些挫折并沒(méi)有影響沈陽(yáng)投資市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)購(gòu)力，反而讓投資人更加理性和聰明起來(lái)。因此，目前商鋪銷售單靠規(guī)模和華而不實(shí)的宣傳是達(dá)不到效果的，與市場(chǎng)充分接觸，了解購(gòu)購(gòu)者的需求，科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目布局才能贏得投資者的認(rèn)可。

　　與此同時(shí)，分析目前沈陽(yáng)在售和在建的商鋪產(chǎn)品，不難發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向依然存在，多元化的市場(chǎng)還沒(méi)有形成。一方面大型的ShoppingMall提供的大量商鋪主要集中在服裝、鞋帽、皮具等百貨商品的定向經(jīng)營(yíng)中，另一方面大型專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)也將受眾集中在單一的行業(yè)之中。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，超過(guò)60%的人更加傾向于商業(yè)街、ShoppingMall類項(xiàng)目中的商鋪，認(rèn)為相比個(gè)體經(jīng)營(yíng)而言，大型商業(yè)街區(qū)的物業(yè)投資潛力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)低些。這樣，大型商業(yè)廣場(chǎng)雖然在銷售中出現(xiàn)火爆場(chǎng)面，但是如何啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)并順利站穩(wěn)市場(chǎng)就是較重要的問(wèn)題。一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，同類型商業(yè)物業(yè)的集中和過(guò)度開(kāi)發(fā)為后期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如何向多元化的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，為投資者提供更加多樣性的商鋪選擇，才能保證未來(lái)商圈的健康發(fā)展。

　　供應(yīng)區(qū)域與邊緣共存

　　沈陽(yáng)市目前的商鋪供應(yīng)開(kāi)始呈現(xiàn)不均衡的特點(diǎn)：從這種不均衡可以看出市場(chǎng)熱點(diǎn)，也可以挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)；市場(chǎng)熱點(diǎn)地區(qū)，既說(shuō)明存在投資機(jī)會(huì)，也說(shuō)明激烈競(jìng)爭(zhēng)在孕育風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，金廊、CBD和渾南地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量開(kāi)始顯著增加的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)普遍的關(guān)注，使開(kāi)發(fā)水平和進(jìn)度受到“激進(jìn)”心態(tài)的影響，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，這些區(qū)域長(zhǎng)期市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，這種風(fēng)險(xiǎn)更多來(lái)自開(kāi)發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險(xiǎn)，而不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。伴隨沈陽(yáng)市的城市規(guī)劃逐漸實(shí)現(xiàn)，未來(lái)將在沈陽(yáng)出現(xiàn)一些比較高的商鋪區(qū)域板塊，投資者需要關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)商鋪價(jià)值的大幅提升，這也是商鋪投資中較有投資魅力的地方。

　　租約成為銷售制勝法寶

　　目前，分析商鋪的投資價(jià)值大約有三大要素：一是規(guī)模，當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)可以支撐的開(kāi)發(fā)規(guī)模可以被看作是可開(kāi)發(fā)規(guī)模的衡量基礎(chǔ)。規(guī)模的盲目性帶來(lái)的后果是無(wú)法吸引足夠的人流和購(gòu)購(gòu)力來(lái)支撐后期的經(jīng)營(yíng)管理。因此，在同一商圈之中選擇商鋪，也同樣要考慮整個(gè)商圈的總體放量。二是項(xiàng)目地塊、周邊、區(qū)域交通條件形成可開(kāi)發(fā)規(guī)模的邊界條件，如果是典型的區(qū)域商業(yè)，商鋪產(chǎn)品過(guò)多，有可能造成“吃不飽”的情況。三是開(kāi)發(fā)商的自有資金情況。目前沈陽(yáng)市熱銷的幾處商鋪產(chǎn)品分析看，大都是在以上三方面因素比較突出，才贏得了投資者的共同認(rèn)可。

　　另外，由于以往的經(jīng)驗(yàn)，租約也成為商鋪銷售中的興奮劑。如果招商工作能夠提早介入，或者已經(jīng)有大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)入，則項(xiàng)目中的商鋪很快就會(huì)銷售一空，反之則相對(duì)冷清。業(yè)界人士認(rèn)為，這種心態(tài)也是市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。一位在太原街投資商鋪的業(yè)主告訴記者，從個(gè)人的角度，要全面把握一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)是有些難度的，因此在投資者方面，租約成為衡量商鋪品質(zhì)的重要標(biāo)志，租賃情況好代表著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的起步階段比較順利，而開(kāi)門紅也正是商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)關(guān)鍵因素。

　　社區(qū)商業(yè)面臨“大盤時(shí)代”

　　記者從有關(guān)部門了解到，目前北京、上海、沈陽(yáng)等十大城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，社區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量已達(dá)到440萬(wàn)平方米。可以看出，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式。從發(fā)展趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。

　　2004年沈陽(yáng)一環(huán)以內(nèi)的城區(qū)啟動(dòng)了數(shù)家面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)入2005年，這些項(xiàng)目在繼續(xù)二期住宅銷售的同時(shí)，也將陸續(xù)進(jìn)入社區(qū)商鋪的銷售階段。據(jù)記者了解，目前相當(dāng)一批投資者已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注這類項(xiàng)目的產(chǎn)品。社區(qū)規(guī)模較大，不僅有足夠的消費(fèi)客流保證，而且對(duì)社區(qū)商業(yè)服務(wù)的依靠程度也大大提高。對(duì)于普通的投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)更加穩(wěn)妥的投資渠道。

　　因此，從總體上說(shuō)，目前沈陽(yáng)的商鋪市場(chǎng)雖然火熱，但并沒(méi)有達(dá)到真正的飽和，而是階段性爆發(fā)。市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)并不在于供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，而是在于商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)操作的專業(yè)化程度。在不到兩年的時(shí)間里，沈陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)同商鋪可以賺錢的理念。但是有北京等城市的前車之鑒，不論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)街都需要有良好的發(fā)展空間。不考慮市場(chǎng)需求，盲目求大的開(kāi)發(fā)心態(tài)和投資心態(tài)都將不利于沈陽(yáng)商鋪市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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