●不過，“倒按揭”型“以房養(yǎng)老”的推廣之路還很漫長。要實際推行“以房養(yǎng)老”模式，更需要具備諸多先決條件

　　如今，“先購房后還債”的按揭理念逐漸在我國深入人心，中國老人又面臨一種新的說法：有些美國老人退休后每月拿著銀行的錢享受生活，臨終前說，我終于把房子所值的錢全部花出去了。

　　這就是在國內熱議的“倒按揭”型“以房養(yǎng)老”的模式。

　　“倒按揭”是什么

　　４月６日中午，春日里的上海陽光燦爛。楊浦區(qū)政立路５８０弄的值班室前，幾位老人坐著小板凳圍在一起聊天。每一個天氣晴好的日子，幾乎在每個居民小區(qū)，我們都能看到這樣其樂融融的景象。根據４月３日發(fā)布的上海市老年人口信息，截至２００５年末，上海１３６０萬戶籍總人口中，６０歲及以上老年人口２６６萬人，大約每５個人中就有一個老年人。

　　談興正濃的４位老人顯然對記者所說的“以房養(yǎng)老”感到陌生，表示難以理解。而在附近的國定路６００弄小區(qū)，６１歲的韓許名、７６歲的陳樂節(jié)都對記者表示，“養(yǎng)老金足夠了，生活也挺寬裕”，不會考慮“把房子抵押出去”。

　　“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”，放貸對象是有住房的老年人，老人以自有住房作抵押，銀行定期向其放貸，到期（老人去世后）以出售住房的收入還貸。其特點是分期放貸，一次償還。由于這種方式與傳統的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

　　其實，老人出租自有住房來“以房養(yǎng)老”，目前在我國已很常見。他們或者自己住小屋將大屋出租，用租金補貼家用；或者將住房整體出租，自己搬進養(yǎng)老院，用租金來支付養(yǎng)老院費用。

　　“倒按揭”的不同之處在于，協議履行期間，老人每月獲得一筆養(yǎng)老費，同時保留住房的完整使用權，而老人去世后住房產權歸銀行所有。這是比較典型的美國模式。另有一種新加坡模式，老人去世后，住房的“剩余價值”（即住房房價減去老人獲得的養(yǎng)老金總額）仍歸老人的繼承人所有。

　　我們需要“以房養(yǎng)老”嗎

　　今年兩會期間，全國政協委員、建設部科學技術司司長賴明建議推行這種“６０歲前人養(yǎng)房，６０歲后房養(yǎng)人”的“以房養(yǎng)老”模式。在我國老齡化形勢嚴峻的背景下，這一話題立刻引起廣泛關注。

　　全國老齡委辦公室常務副主任李本公透露，中國已是老齡化較快的國家之一。截至２００４年，我國６０歲以上人口已占總人口的１０．９６％，６５歲以上人口比例也達到了７％，超過國際通行的老齡化社會評判標準，已經進入老齡化社會，且處于繼續(xù)加速的階段。這意味著，未來必須由比例逐步變小的勞動適齡人口來撫養(yǎng)越來越多的老年人。

　　與此同時，我國１９９７年才確立社會統籌和個人賬戶相結合的社會保障制度，老職工沒有養(yǎng)老金儲蓄。為了確保離退休人員養(yǎng)老金按時足額發(fā)放，近５年來，財政基本養(yǎng)老保險的轉移支付補貼金額高達２０９３億元。

　　中國指數研究院華東分院副院長陳晟認為，“倒按揭”有積極意義，可減輕政府、社會和家庭的負擔，讓老人保持生活的“體面”和“尊嚴”。上海市老齡科研一位專家也表示，“倒按揭”作為一種補充養(yǎng)老方式，應該實施。

　　媒體報道中提到，上海等地已擬進行“以房養(yǎng)老”的試點工作，不少報道更是介紹了南京湯山溫泉留園老年公寓率先“吃螃蟹”創(chuàng)立的“以房養(yǎng)老南京模式”。似乎“倒按揭”在我國很快就將形成如火如荼的勢頭。

　　但是，記者聯系了有關報道所涉及到的上海市民政局、上海市公積金管理，相關負責人表示此事只是“剛剛起步，沒有多少細節(jié)可以透露”。而據南京當地媒體日前調查，被廣泛介紹的“南京模式”，從去年５月以來，其實一直是“只見雷聲，不見雨點”。

　　記者除了在居民小區(qū)進行隨機采訪外，也走訪了上海多家二手房和租房中介。力江房地產商城路店店長季殿銀說：“不是很理解（倒按揭），好像沒有人來咨詢過吧。”作為房產中介況且如此，即使從基本概念看，“倒按揭”型“以房養(yǎng)老”的推廣之路還很漫長。

　　產權人態(tài)度各不同

　　資料顯示，上海九成的城鎮(zhèn)老人和八成五的鄉(xiāng)村老人希望在家中養(yǎng)老。目前，上海有８．９％的老人獨居，３６％的老人與配偶單獨居住，卻不愿進入社會養(yǎng)老機構，由此可知，老人在決定養(yǎng)老模式時，觀念的力量還很強大。

　　觀念之一，是傳統的家庭和繼承觀念。“房子作為遺產的較重要一部分，總是要留給子女”。楊浦區(qū)政立路５８０弄的多位老人表示“以房養(yǎng)老，把房子養(yǎng)沒了，難以理解”。

　　觀念之二，是老年人的生活觀念。陳晟認為，“以房養(yǎng)老”主要目的是保證老人維持原有的“有尊嚴”的生活，但記者所采訪的大部分老人認為“吃穿住用行樣樣不缺、偶爾還能出去旅游一趟”，這樣就滿足了。美國老人那樣拿著“倒按揭”的錢“滿世界轉”，暫時不可能成為中國普通老人選擇的常態(tài)生活。

　　楊浦區(qū)國定路６００弄小區(qū)一位６５歲左右的大媽對記者說：“雖然我每月只有八九百塊的退休金，吃飯什么的也夠了，年紀大了也沒什么更多要求。目前自己是有一套房子，但我不會把房子抵押的。”

　　陳晟和上海市老齡科研的一位專家，在采訪時卻對記者明確表示，無論是從理性還是從情感方面考慮，都愿意接受“以房養(yǎng)老”模式。陳晟笑著對記者說：“我想，我可以在退休前努力購購多套房子，而且多余的住房未必會留給子女。”

　　值得注意的是，愿意接受“以房養(yǎng)老”模式的人，往往不是建議推行該模式以解決我國養(yǎng)老難題的目標人群，他們大多有多處住房，收入不菲，預售給銀行一套無所謂；而退休后收入急劇下降、退休前養(yǎng)老積蓄不足，理論上較適合這一模式的老人，卻往往住房不多，更需要將自住房用于別的用途，例如留給收入同樣不高的子女，留在手中以防疾病等。

　　需要諸多先決條件

　　作為一種新模式，人們對“以房養(yǎng)老”模式還是充滿期待。要知道，當現在的少年開始老年生活時，也就是２０５０年左右，我國的老年人口總量將超過４億，平均每１０人中將有３個老人。僅從數字推斷，“以房養(yǎng)老”很值得推廣。

　　但是，實際推行“以房養(yǎng)老”模式需要諸多先決條件。

　　陳晟介紹，盡管“倒按揭”具有諸多優(yōu)勢，但在國外，也僅僅是把它作為金融創(chuàng)新手段和養(yǎng)老補充手段之一，并不可能作為主要的養(yǎng)老模式。

　　陳晟認為，要推廣“以房養(yǎng)老”，有許多條件需要滿足，比如：如何應對房屋土地使用權的７０年期限、房產如何估價、倒按揭計劃如何制訂、如何激勵和規(guī)范銀行操作等。

　　此外，每個人的生存條件也是決定這一模式是否實行的關健因素。

　　記者調查了１４位近一兩年參加工作的青年人對于“以房養(yǎng)老”的態(tài)度，其中６人表示愿意接受，８人表示不會接受。愿意接受的理由包括：生活質量要保證，可能沒有子女，老的時候經濟獨立將比較幸福等。不愿意接受的理由包括：“兒子養(yǎng)老子，房子給兒子”是固有傳統，如果兒子不養(yǎng)老子，老子還要靠房子養(yǎng)，那養(yǎng)兒子干嗎？

　　讓青年人現在就思考養(yǎng)老的問題，似乎有些過早，但他們的所思所想透露出的信息和心態(tài)很有啟示。

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