事實上，交房是一個較重要、較復雜、較頭疼的環節?，F在購期房都是紙上談兵，想象著房子是什么樣子，必須等開發商通知交房了，才能看見自己購的房是什么樣子。而對如何驗房，大多數業主很茫然，不知道該驗哪些地方、哪個環節，因為90%的業主對驗房一竅不通。而房產又不同于普通商品，缺乏一個明確的標準認定體系。因此，開發商與業主就很容易在這個問題上產生分歧。

那么，在這一波交房潮中，作為業主，如何維護自己的合法權益？作為開發商，如何應對業主的各種訴求？是否存在業主“過度維權”現象？進而，我們應該如何理性看待“交房危機”？

業主收房，除了困惑還是困惑

算是房產 投資者的盧女士，用“稀里糊涂、歪打正著”來形容自己的收房過程。房子是2004年購入的，是顧戴路一知名規模小區二期房，頂樓一房一廳附閣樓。2006年初，該房即將交房。盧女士考慮，當初就是投資目的，加上現在市場行情不見起色，干脆找個中介來看看，能租就租，能售就售。到了1月下旬某，盧女士拿著開發商的交房通知書，一并約了中介帶著看房客到了該小區。按照正常流程，看看自己房子的大致狀況后，接著到交房確認實測面積、補差額并辦理手續等，就準備簽訂交房確認書、領取“進戶通知書”了。此時，盧女士隨口一問：“鑰匙呢？”開發商回答，少配一把給裝修隊的鑰匙，請一星期后來拿。炒了幾年房產的盧女士頓感不妙，卻又說不上理由，“既然鑰匙沒拿到，交房確認書下次再簽。”走出小區，中介業務員私下拉住盧女士說：“聽說這個小區質量有問題，很多房子都滲水?！北R女士立即殺個回馬槍，回到自己的房子一看，她前腳剛走，開發商就拉了施工隊架起梯子在房間里刷墻。較后，盧女士和開發商大吵一頓收場。

除了盧女士遇到的這種狀況外，該小區其他業主早就在某房產論壇上提出了別的問題，有對開發商交房流程不滿的：“交房流程，我已經咨詢過相關業內人士，一般是先驗房后簽確認書，這樣既顯得規范，又比較尊重業主。當然，房子畢竟不同于一般商品，從房屋的建筑質量保質期不低于2年的規定看，先簽確認書后驗房也可以。如果驗房出現問題或驗房以后出現問題，開發商都難逃干系，業主依舊可以投訴和維權。因此，從尊重業主的角度出發，開發商應該給出多種交付流程，不能圖省事把麻煩踢給物業?！?p>

有對房屋質量提出異議的：“我是二期的業主，較近看到自己購的房子出現了大量裂紋，布滿了客廳和臥室的墻面。僅僅用白石灰進行了修補，這樣有作用嗎？這是處理問題的方法嗎？這么個大公司應該很正規地處理我們的問題，貸款這么多，在房價下調的波動中購了你們的房子也算是支持、信任你們，你們應該認真面對這個問題?！?p>

用網友“我在上海的家”的一句話來總結購房者的交房感受：總算是交房了，稀里糊涂就辦了交房手續，可是心里依然沒底，只盼望也別吃大虧。

驗房寶典一：民間高手成驗房師隨著目前房產質量糾紛越來越多，上海、南京、杭州、北京、南寧等地的民間驗房師隊伍正呈現日益龐大之勢，很受市場歡迎。

一位驗房師這樣描述自己的工作程序：先是由客戶向開發商索要房產局測繪隊出具的《竣工實測表》，根據實際情況看是否合理，是否有必要申請復議；檢查實際交付房屋結構、設備是否與合同相符；再檢查墻體、地面的空鼓、裂縫、蓄水、滲水、三表到戶情況、水通、電通、層高、房屋幾何尺寸等多達17項。

據了解，作為一種職業，驗房師在國外已經很普遍。業主在房屋出租或是交易時，請專門的驗房機構檢查房屋已成一種慣例。而在國內，與旺盛的市場需求形成對比的是，民間驗房師大多是私下操作，因為他們并沒有專門的資質證書。

如果你也準備驗收新房，可以試試驗房師介紹的以下簡單招數：看“三書一證一表”是否齊全，這是樓房質量經過國家有關部門權威認可的標準，也是開發商交樓的必要條件。“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《建筑工程質量認定書》?！耙蛔C”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。

“一表”是指《竣工驗收備案表》。購房者簽了有關文件，就視為對住房質量的認可。因此，特別提醒您收房前千萬記住要求開發商出示“三書一證一表”，只有證件齊全了，才能簽入住單。

驗房寶典二：交房新規定“上保險”

今年1月1日，《上海市新建住宅交付使用許可規定》開始施行，自1996年1月1日實施的《上海市新建住宅配套建設與交付使用管理辦法》退出歷史舞臺。不懂得驗房的購房者，完全可以依靠這個新版規定，安全收房。上海聯業律師事務所許海波律師指出，新版規定與舊版辦法相比，新建住宅交付使用的監管部門發生了變更，從舊版的“上海市住宅發展局負責本市新建住宅配套建設的綜合協調及交付使用的監督管理”，變為新版的“上海市房屋土地資源管理局是本市新建住宅交付使用的主管部門，對全市新建住宅交付使用許可實施監督管理?！?p>

在新版規定中，新建住宅申請交付使用的配套設施比舊版增加了四個條件：“住宅小區附近有燃氣管網的，完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接。住宅小區附近沒有燃氣管網的，完成住宅室內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道；住宅小區內電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶；按照本市住宅設計標準預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置；完成住宅小區內的綠化建設?！?p>

許海波認為，新版規定的出臺，對開發商交房提出了更高要求，更利于購房者權利的保護。開發商交房時不僅要符合與購房者的約定標準，還必須符合新版規定的法定標準。但他表示，由于信息的不對稱性，不少購房者現在對新版規定并不了解，因此，建議購房者在簽訂合同時，可邀請專業人員予以審查。

在2006版預售合同中，也有兩條新規定讓購房者可以順利驗房。條新規定是，明確規定房地產開發企業是房屋裝修的責任人，另外，在購房時，購房者還可以與開發商對一旦發現房屋質量缺陷如何補償的問題進行自我約定。另一個新規定是，“住宅設計使用說明書”被增加到合同中。這個說明書中細化了全裝修住宅裝修材料及設備的142項內容。比如地板、水管、電線等用的是什么品牌什么型號，都會一一說明。待到交房時，購房者可以拿著這份合同一一對照。

驗房寶典三：開發商主動請纓

“交房危機”中很大一部分矛盾產生于全 的交付使用。徐匯區房地資源局副局長盧蘊玉曾表示，以前交的都是毛坯房，而對 ，老百姓認為進去就可以住的，所以對質量要求越來越高。從投訴來信中發現，老百姓和開發商的矛盾在呈上升趨勢。

怎么解決？市房地資源局有關人士表示，是制定政策，全 現在缺少一定的政策扶持和技術規范保障，比如說設計標準，如果做全 有什么要求，應該在住宅設計標準中寫進去；，這一輪的商品銷售合同把全 包括進去了，全裝修的價格可以寫進去也可以不寫，接下來還要有一個竣工備案管理辦法需要出臺。具體到操作時，一個就是開發商在設計規劃樓盤時，施工、竣工都要按照全 來做，否則，有些設計是毛坯房土建竣工的，后來又改了方案做全 ，在備案方面就有問題，影響了開發商的竣工日期和交房日期。另一個是，在具體推進過程當中，專業化的施工隊伍很重要，聘請一支專業的裝修隊伍來做；較后在銷售的時候，讓老百姓花了錢明明白白地消費，要清楚交代材料、小區環境、樓盤信息等，這個對開發商提升自己企業的信譽也有很大幫助。

面對“交房危機”，不少開發商主動請纓強化售后服務，幫助業主把好“驗房關”。錦和房地產總經理楊健說，在目前代理的徐匯區一個樓盤，開發商有以下承諾：，明確責任人為開發商。以前因為合約關系和一些眾所周知的原因，有的開發商可能讓施工企業和建筑裝修企業來承擔這部分責任；，提供很詳細的材料清單，包括輔材裝修清單；第三，提供從交房時間開始的聯絡清單和質保說明，這樣對客戶以后的設備保護和維修非常有益；第四，提供所有的光盤和圖紙，在客戶入住的時候，可以打開查看所有的線路圖，以便今后改裝和裝修；第五，室內空氣檢測套上“雙保險”。除了竣工時相關部門前來檢測，開發商要求在施工過程中，所有會引起甲醛超標的一些空氣質量污染的建材進場提供檢測報告，進場后開發商保留抽樣檢查的權利。(文/唐穎豪 張之花)

>>瀏覽更多房地產熱點新聞，了解更多樓盤資料，請點擊進入