租金逆市上漲發展空間大

　　由于地段好、總價小、易出租，既可以出售換取購賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，上海的酒店式公寓，尤其是小戶型被許多外籍人士和中國港澳臺地區人士及單身青年作為置業投資的頭選，在二手房市場中一直都受到青睞，而聚集在市靜安、黃浦、虹口等區域的房源尤其受到關注。

　　注意物業管理單價不宜過高

　　不少小戶型酒店式公寓是當年的爛尾樓、辦公樓改造而成的，其物業的使用性質大多是原先批準的商辦樓性質，而非住宅樓。商辦樓的土地使用年限只有50年，而住宅樓的土地使用年限則是70年。

　　戴德梁行認為，所有的商業物業使用年限都是50年，所以如果投資商業物業是沒有區別的，和住宅相比，住宅使用年限為70年，但回報率相對來說會低一些，一般為3-5%，且通常沒有固定的回報率保障。而目前小戶型酒店式公寓的開發商一般會承諾在5-8年內給投資者固定的回報率，為7%左右。

　　從產權歸屬上來分，酒店式公寓可分為只租不售和產權出售兩種，相對于只租不售的酒店式公寓來說，由于產權分散在小業主手中，統一經營管理有難度，且多為爛尾寫字樓改造，服務相對較差，物業增值幅度有限。戴德梁行提醒購購者，要考慮地理位置、交通、開發商實力等方面，價格不要脫離同地段的住宅太遠，高出10-20%范圍以內比較合理，較好有知名的物業管理公司統一管理。有實力的開發商和優質的物業管理能保證酒店式公寓的回報實現和保值升值，相對于普通住宅而言顯得更為重要一些。

　　漢宇地產認為，現在是進入小戶型酒店式公寓市場的不錯時機，因為隨著上海作為金融的地位進一步鞏固，來自四面八方的人士進入上海數量將持續增加，這其中包含的短期居住租賃需求、中長期居住購購需求以及部分投資需求，都勢必使這個市場的地拉繼續提高。

　　據戴德梁行的數據顯示，6年來，服務式公寓的入住率穩步上揚，由此可以看出，近年來的市場需求正不斷上升。2005年第三季度全市平均入住率90.5%，比上兩季度有小幅下滑。租金方面，從2000年開始，服務式公寓的租金處于穩定狀態，基本在每月每平方米20美元上下波動。2003年下半年開始，租金出現了明顯的增長趨勢，2004年第三季度的全市平均租金達到每月每平方米24美元。進入2005年，租金開始上揚，今年前三個季度,平均租金均在24美金/平方米/月以上，呈現出逆勢上漲的態勢。

　　戴德梁行認為，租金上漲主要是因為在上海經濟持續增長的強勁勢頭下，入駐上海的跨國公司越來越多，商務活動日益頻繁，促使近幾年服務公寓入住情況較佳。目前，外國人士在上海的約6萬，按照國際公認的觀點，作為一個國際性的大都市，外籍工作人員占總人口的比例，一般要求在5%以上。按照上海現有的人口計算，外籍人口數應在70萬左右，但目前的數量不足10萬。因此，隨著上海國際化進程的加速，來滬工作的外國人將大量增加，為服務公寓提供了較大的發展空間。

　　根據對近五年服務式公寓的供應量及入住率分析，預計之后一段時間內，供應的增長速度將大于需求增長速度，但在2010年上海世博會舉行期間，對服務式公寓的需求將驟增。

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