◆關注焦點

　　通過中介公司購賣房屋，一般來講需要訂立正式購賣合同。若雙方僅僅達成意向，就算預付了一定的定金，也并不表示購賣房屋的合同正式成立。

　　◆案例回放

　　2003年10月，孫某與上海某房屋中介咨詢公司簽訂《居住用房購賣經紀合同》，委托中介公司出售地處南京西路某號的房屋，并約定若房東自行出售以電話方式告訴。10月31日，經中介公司介紹，孫某與看中該房屋的傅女士簽署《協議》。協議約定，孫某有意出售南京西路某處物業，傅女士有意購購上述房產，房地產成交價為247萬元。雙方同意本協議項下定金為5萬元，傅女士應于本協議當日支付定金2萬元，簽署后3天內補足上述定金，孫某同意該定金由中介公司代為保管。雙方并約定于2003年11月5日或之前簽署《上海市房地產購賣合同》，再付70萬元，構成頭期房款75萬元。購賣合同簽訂后，本協議自行終止等內容。

　　在約定的11月5日，孫某與傅女士并沒有簽訂購賣房屋合同。次日，中介公司給孫某發了兩份傳真，分別為《補充條款》和《付款協議》。在《補充條款》第8條約定，鑒于現該房產中有居住人，孫某承認于簽訂本合同后60天內騰出該房屋，否則承擔相應違約責任。《付款協議》條約定，簽訂本行后10天內傅女士應支付部分頭期房款70萬元，連同定金計75萬元作為頭期房價款，房款暫存中介公司處，待孫某房屋騰空后3日內，由中介公司 產權過戶手續，在房地產交易受理的3日內，支付頭筆購房款。

　　孫某收到上述傳真件后，認為《補充條款》、《付款協議》與原簽訂的《協議》存在根本改變，不能接受，遂通知中介公司終止出售房屋。11月19日，傅女士以掛號信形式函至孫某，要求孫某繼續履行《協議》，孫某未予答復。2003年11月13日，孫某與案外人就爭議房屋簽訂購賣合同，房屋交易手續實施完畢。

　　2003年12月3日，傅女士以孫某未按協議約定時間與自己簽訂購賣房屋合同，并表示不出售房屋，該行為已構成了違約。按雙方的約定，除應返還定金外，還應支付等額款項5萬元作為賠償。

　　庭審中，孫某辯稱與傅女士從未謀面，雙方意見均由中介公司向對方轉達。2003年11月5日簽約當日，傅女士卻未到場。次日，中介公司電話通知說傅女士提出了更改原協議內容，并發來兩份傳真《補充條款》、《付款協議》，該傳真件與原協議內容出入很大，認為自己不能接受，便告知中介公司終止出售房屋，聲稱自己沒有無故拒絕簽訂的購賣房屋合同。

　　中介公司到庭作證稱，在2003年11月5日，傅女士如約至中介公司準備與孫某簽訂合同，但孫某卻稱因租賃戶問題未解決，當日不能簽訂合同，故約定另定時間簽訂合同。次日，孫某通知中介公司租賃問題已解決，可以履行《協議》時，中介公司擬定《補充條款》和《付款協議》傳真給孫某。孫某看過后，表示《補充條款》中提出須待承租戶遷離后，才能取得頭期購房款無法接受，即電告中介公司不出售房屋。但中介公司還是發函，要求孫某履行《協議》，與傅女士簽訂購賣合同。

　　法院認為，盡管傅女士與孫某原約定于2003年11月5日簽訂購賣房屋合同，但事實上當日雙方并未簽訂合同，簽訂合同的時間已作變更，故11月5日無論是傅女士還是孫某，未至中介公司簽訂合同已不再構成違約。之后，孫某表示終止協議出售房屋是基于《補充條款》和《付款協議》。從兩份新的協議內容看，孫某取得頭付房款的日期推遲了，另外根據新的協議，孫某取得頭付房款必須在承租戶遷離房屋以后，而原協議并無此約定。可見，《補充條款》、《房款協議》確與原《協議》有較大不同，應視為新的要約，作為孫某不愿接受，拒絕與傅女士簽訂購賣房屋合同，不構成違約。遂一審對傅女士主張賠償5萬元違約金不予支持。

　　◆法官提醒

　　靜安法院李鴻光法官提醒，二手房購賣中，一些重要的補充條款，必須在簽訂正式的合同中注明，才能成為可以采信的法律依據。

　　交易傭金:合同說了算

　　◆關注焦點

　　通過房屋中介公司交易的二手房購賣，購賣雙方需承擔一定比例的傭金。但作為中介公司在收取傭金時，應按合同約定的比例來收取。市民劉某在通過某中介公司購入一套二手房后，卻為中介公司多收傭金而以居間糾紛將中介公司告上法庭。法院一審判決，由中介公司退還劉某中介服務費11144元。

　　◆案例回放

　　去年6月19日，劉某與地處華山路上的一家房產中介公司訂立房屋中介合同，約定由劉某委托中介方居間購購本市西康路某號的一套二手房，總價為75萬元。中介成功交易后由中介方按購賣合同成交價1％的標準收取傭金。雙方還在合同中另約定，房款總價為70萬元，另5萬元含裝修費、交易費、中介咨詢服務傭金。合同簽訂后，劉某向房屋中介公司支付了5萬元。同年7月1日，劉某與房屋出售人朱某簽訂了《上海市房地產購賣合同》，該合同約定房屋轉讓價為70萬元。7月11日，劉某又向朱某支付了房款購賣價款70萬元。同日，該房產中介公司為劉某辦理了房屋權利轉移手續，用劉某先前支付的5萬元付去契稅、房屋交易手續費、印花稅共計11861元。7月23日，房產中介公司又向劉某轉交了朱某出具的，收取裝修費和維修基金2萬元的收條，還向劉某出具了中介服務費18144元的發票。8月22日，劉某以房產中介公司多收傭金為名，把房產中介公司告上法院，訴稱合同約定支付房價1％作為傭金，房產中介公司卻從總價預付的定金中扣除了18144元作為傭金，而不是7000元作為傭金。現要求房產中介公司返還傭金11144元。

　　房產中介公司則辯稱，雙方簽訂的居間合同中約定購房總價是75萬元，其中70萬元為服務價款，另5萬元為室內裝修費、交易費、中介咨詢服務傭金。按照約定，劉某承擔房屋購賣雙方應承擔的傭金及相關交易費。在劉某支付的5萬元中，2萬元作為房屋出售人收取的室內裝修費及維修基金。18144元是以72萬元交易價為計算基數，由房產中介公司收取的2.5％的傭金（包括購賣雙方應支付的傭金），其余為購賣雙方向交易支付的手續費及相關稅金，不存在多收傭金的情況。

　　審理中，劉某認為當時支付5萬元時，并沒有約定有自己為房屋出售方承擔傭金及相關手續費。可房產中介公司卻表示，公司是按比例向劉某收取傭金，并非以5萬元扣除房屋裝修費和交易手續費后的剩余款作為傭金向劉某收取。認為雙方早有約定，購賣雙方應支付房產中介公司的傭金均由劉某支付，所以共向劉某收取了2.5％的傭金。現按此比例計算傭金應為1.8萬元，差額144元同意退還劉某。

　　房屋出售方朱某也到庭作證，自己在房產交易辦理交易前，從未與劉某有過接觸。自己的房屋是以75萬元掛牌出售，較后以得款72萬元完成交易。自己曾明確向房產中介公司表示，不承擔其他任何費用，至于劉某與房產中介公司如何約定自己則不清楚。

　　法院認為，劉某與房產中介公司簽訂的居間合同，系雙方真實意思表示，內容合法有效。現房產中介公司堅持自己屬按比例收取傭金，并非是以補充約定中，支付的5萬元扣除支付房屋出售方裝修費及交易手續費后，剩余款項為傭金。根據居間合同約定，房產中介公司向劉某收取傭金應以房屋購賣合同成交價的1％計算。遂作出了一審判決，由該房產中介公司返還劉某中介服務費11144元。

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