?。比绾握{查所要購購的某套房屋是否已被抵押？能否要求先辦房產證后付款？

　?。财诜吭陬A售合同登記備案后是否仍會被抵押？一旦出現問題，購房人的權利是否應排在銀行之前？

答：

１、根據我國《擔保法》第四十五條規定，抵押“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印?！辟彿咳丝梢愿鶕藯l法律到房地產登記部門要求了解自己希望購購的房產的抵押情況，也可通過查閱《北京房地產》雜志了解到一些情況，但不一定全面。作為購房人當然可以要求先辦房產證后付款，但購房人的要求不等于房地產商一定會接受，這種條件在目前市場環境下的可能性幾乎為零。

　?。?、期房在預售合同登記備案后被房地產商二次抵押的情況目前已經很少了，假使有采取不正當手段進行抵押的，因為這種抵押行為本身不合法，因此不受法律保護，即使出了問題，購房人的權利仍然可以得到保護。 在這里有一點需要說明的是：房地產商抵押房地產對購房人造成的風險目前被人為地夸大了。

實際上，按我國《擔保法》規定，房地產商如果將期房的土地抵押，抵押后土地上新建的建筑物不屬于抵押物。而且房地產商將土地或房屋抵押均須到房地產管理部門做抵押登記，對于期房，房地產商將在建土地進行抵押的，登記機關會在房地產商的《土地使用證》上進行標識；對于現房，房地產商將建成房屋進行抵押的，登記機關會在房地產商的《房屋所有權證》上作他項權利記載。不做抵押登記的，按我國《擔保法》規定，該抵押“不得對抗第三者”。因此，購房人如果在購房時堅持要求房地產商出具有關證書的正本，基本上能了解自己希望購購房屋的抵押情況。

　　目前，房地產商將房地產抵押對購房人的影響主要表現在購房人領取產權證的時間上，由于我國《物權法》尚未出臺，目前對不動產的處理仍按《民法通則》規定執行：產權轉移以實際交付為準，因此較高人民法院在《關于審理企業破產案件若干問題的規定》中把“尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向購方交付的財產”明確為“不屬于破產財產”，因此，對于自住的購房人來講，房產證并不像國外那么重要，購房人關心房地產商抵押情況不如多關心房地產商信譽，多關心房地產商能否把房子蓋完。雖然較高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中明確：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購購商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗購受人?！边@樣就保證了購受人的優先受償權，但對于爛尾工程，購房人的利益還是無法得到全部保障。

　　劉宏誠

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