售后公房的維修基金

根據滬公積金發（１９９５）字第２５號、滬房地改（１９９５）４１５號等文件規定，公有住房出售后形成三項基金：維修基金、電梯水泵基金、街坊養護基金，通常被稱為“三項基金”。

在“三項基金”中，維修基金由購房人和售房人按房款比例支付，電梯水泵基金和街坊養護基金都由售房人在房款收入中支付。

繳納標準

頭期維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。（１）根據市政府府發布的１９９４、１９９５、１９９６、１９９８、１９９９公有住房出售方案規定：計算公式＝每平方米建筑面積成本價×比例×面積。比例：多層：購房人付１．５％，出售人付６％；高層：購房人付１．５％，出售人付１２％。（２）２００１年方案規定：購房人∶每平方米建筑面積１８元（多、高層相同）出售人：多層每平方米建筑面積７１．８８元，高層每平方米建筑面積１４３．７６元。

使用、對帳

房屋的承重結構、公共部位、公共設備的修繕、更新，在維修基金中按各業主的房屋面積分攤列支；高層電梯水泵大修理、更新，在電梯水泵基金中列支；公共設施（道路、照明路燈、綠化）的修繕、更新，在街坊養護基金中列支。基金的使用要求：專款專用，先用利息，后用本金。動用本金的，要在每年的６月３０日辦理。如果日常的修理、利息不夠支出時，可由業主委員會申請貸款，經過上海市公積金管理批準后，辦理按同業往來利率、期限至下一年６月３０日的維修基金貸款，屆時用新產生的增值利息部分來還本付息。

當維修基金使用為零后，再按規定向購房業主補收（補收時，可動用本人及同住人的公積金余額）。

業主委員會每月與建設銀行經辦行進行結算戶對帳；每年６月３０日進行年度結帳后，建設銀行發放每個業主的明細帳單和業主委員會維修基金對帳單。

增值、保值

為了加強維修基金的管理，管好用活維修基金，保持公有住房售后的正常維修，上海市公積金管理委托建設銀行提供維修基金的存儲、支用及保值、增值等金融配套服務。

公房出售后，建行就為每一個購房業主建立維修基金專戶，記錄業主名下的維修基金及電梯水泵基金。

維修基金在１９９５年７月１日以前按同業往來利率計息；１９９５年７月１日———２０００年６月３０日，按本金的２０％為五年期存本取息，每月取息；本金的８０％集中增值，每年６月３０日結算上一年增值利息，滾入本金，再作下一年的增值。如果上一年維修費用分攤，可用利息出現負數，則從本金轉出補平。

增值利率由上海市公積金管理和建設銀行每年一定，從１９９５年的１６．４４７５％到今年的３．１８％，均大大高于銀行一年期的居民定期儲蓄利率。

從２０００年７月１日起，１００％的本金集中增值。每年７月１日后，將上一年的增值部分全部劃入業主委員會賬戶，以滿足日常維修需要。

業主變更、基金交割

售后公房再套配時，原產權人（上家）個人繳付的維修基金采取按實結余、交割過戶辦法，在管房小組或物業管理單位的見證下，填寫《個人房屋維修基金結算交割單》由受讓人（現購房人）和出讓人（原產權人）簽章，結算交付完成交割過戶。

《個人房屋維修基金結算交割單》上寫明，應退個人修繕基金計算公式：（多層）＝本戶住宅修繕基金帳面余額×０．２（高層）＝本戶住宅修繕基金帳面余額×０．１１當業主套配、轉讓住宅，業主易人時，維修基金的帳面余額由建設銀行提供。

房屋滅失

售后公房由于市政建設、舊房改造或經有關上級部門批準同意改造、拆遷等原因導致房屋滅失或變更的，作滅失處理。

個人應退的維修基金：無電梯＝按實際余額×０．２有電梯＝按實際余額×０．１１電梯水泵基金和街坊養護基金的余額由上海市公積金管理暫存。

商品房的維修基金

根據市政府令（２０００）第１９號，市房地資物（２００１）３０２號文精神規定：

繳納標準

頭期維修基金由購房人和房產開發商分別交付組成。

計算公式＝每平方米建筑面積成本價×比例×面積成本價：２０００年１２月３１日之前出售的商品房按每平方建筑面積成本價１１９８元計算；２００１年１月１日起出售的，按簽定土地使用權出讓合同或土地使用權轉讓合同的當時的建筑面積成本價計算。

比例：配備電梯的，個人３％，開發商４％不配電梯的，個人２％，開發商３％繳納時限房地產開發企業在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，將該新建商品住宅的維修基金存入銀行；購房人在辦理房地產權變更登記前，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起１５日內，將未出售房屋的維修基金存入專戶銀行。新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權變更登記手續時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。

開發商的操作流程

房地產開發企業應持土地權司證明、建設工程規劃許可證和具有相應資質的測量機構出具的房地產實測報告及應繳納維修基金的分戶清冊，向區、縣辦理維修基金繳款確認手續。房地產開發企業與購房人訂立預售合同中的房屋交接書或出售合同時，應按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計算購房人應繳納的維修基金金額，并按規定代房地產管理部門向購房人開具《商品住宅維修基金繳款通知（購房人專用）》，購房人應當依據通知要求向專戶銀行繳款。

再次籌集

一幢或一個門號住宅的維修基金余額不足頭期維修基金的３０％時，業主委員會應向業主再次籌集，再次籌集后的維修基金余額不得少于頭期維修基金。

使用、分攤、對帳

住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施維修、更新；經業主大會或業主代表大會決定，業主委員會活動經費可以列支。

物業維修、更新費用按住宅共用部位、共用設備分同幢或同號及物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

業主委員會的活動經費在維修基金中列支，由全體業主按照擁有建筑面積的比例共同承擔。

維修基金使用后，由物業公司按季度分攤。業主委員會、物業公司每月與開戶銀行對帳，每年向全體業主公布一次；開戶銀行每年向全體業主發放維修基金對帳單及業主委員會的對帳單。

業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經營性設施而收取的費用，應存入維修基金帳戶（單獨列帳），歸該幢住宅的業主所有，專項用于該幢住宅的共用部位、共用設備的維修、更新。

業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用，應存入維修基金帳戶（單獨列帳），歸全體業主共同所有，專項用于該區域公共設施的維修、更新。

住宅轉讓，維修基金的處理

因購賣、與等發生住宅轉讓時，應辦理分戶帳更名手續。原業主繳納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業主支付。住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。

賬戶銷戶

因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以提取分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳戶注銷。

對一個物業管理區域內住宅全部滅失的，業主分戶帳外設立的單獨帳目，其剩余款額由共有人按原擁有的住宅建筑面積的比例分別提取。汪關華

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