郭玉濤

　　購房合同文本是指導性的

　　由于消費者處于劣勢，新購房合同中大量規定了發展商的義務，傾向于保護購房的消費者。但并不一味地限制、約束發展商。因為，從合同法的角度上看，消費者與發展商是地位平等的民事合同主體，任何一方都沒有特權。如果矯枉過正，刻意限制發展商的權利，增大其不應有的義務，反而成了新的不公平。

　　因此，這份合同本身是指導性的而非強制的，其中出現了大量的空白、選項等，還把補充協議作為了合同的附件，這是一種進步。而購房人士往往習慣于此：有些人花一百多萬甚至幾百萬購房子，都沒有簽補充協議。原因很多，大多數的購房人士是出于信任，有些發展商則是店大欺客。還有些發展商怕麻煩或怕出問題，寧肯不做這一單生意，也不愿談補充協議，很多購房人士也就妥協了。但事實證明，較后出問題、吃虧的，大多就是這部分人。由于他們在合同中缺乏明確的、有利的約定，所以很多利益難以得到很好維護。

　　而新的《商品房購賣合同》顯然有了很大的改觀，國家允許、鼓勵購房人士將自己的意愿寫入合同或補充協議中，作為購房人士，也有了詳盡描述自己權利、意愿的依據。

　　從這個角度上講，廣大購房人士需要操心的地方并不是少了而是更多了，新的合同文本只是一個框架，國家只是把基本的問題規定出來，如果要切實地維護自己的權利，廣大購房人士就應該自己添加內容，詳盡地把自己的要求體現在合同中。這是權利，要學會自覺地運用。一般而言，只有在合同中體現出來想法、要求才具有法律約束力，也才能得到法律的保護，否則就意味著對自己的權利的放棄。很多人購房后出現了問題，想起來呼吁求助，但是，理論上這是個人的問題，政府、社會機構并沒有義務主動幫助解決這樣的困難。所以還是以預防為主，自覺地防范風險較為好一些。

　　四大問題需要約定

　　應該說，新的合同文本考慮得很周詳，我再根據實踐提供一些需要在合同中添加的條款建議，供讀者參考。

　　1．爛尾問題。購購預售房屋的購家，其的風險是房屋“爛尾”。這樣，分期付款的購房人士，可以在合同中約定，如果確有證據說明房地產發展商存在著《合同法》第六十八條款規定的情形，例如（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的等等，則可以拒絕繼續付款而不必承擔責任。簽訂房屋預售合同時，也可以在合同中約定，如果出現房屋“爛尾”情形，導致不可能如期交房，則購家有權提前解除合同，發展商承諾無條件（或約定條件）地退款。

　　2．關于雙倍賠償。有一些不良發展商，在售樓過程中采用種種辦法，欺騙客戶，估計每一位讀者都能夠說出幾條來。但由于其中一些廣告、許諾沒有落實在合同中；其次是對其沒有什么強有力的懲罰措施，不良發展商往往無所謂。

　　《合同法》百一十三條款明確規定：“經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。”

　　因此購房人士可以將樓盤廣告、宣傳中的某些內容落實在合同中，并約定如果發展商在銷售過程中欺詐消費者，那就應該按照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定，向消費者支付相當于兩倍購房價款的賠償金。

　　3．關于某些不平等格式條款。舉個例子，在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“購方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收購方全部已付價款。”

　　我認為這是不公平條款，假如購家已經支付95％的價款，只剩5％的價款逾期未付，如果發展商以此為由，沒收其已付95％價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發展商并沒有權利來沒收他人的財物。所以，依據《合同法》第四十條規定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購家可以依據法律的規定來更好地維護自己的權益。

　　4．關于物業管理的問題。物業管理對業主日益重要，所以這個問題漸漸比較突出。

　　有些發展商在房屋銷售過程中，對物業管理收費、物業管理公司、物業管理服務內容檔次等做了比較好的描述，但結果并非如此。還有一些發展商，交房時要求購房人士必須先交一年的物業管理費或其他費用等，先簽訂各種物業管理合同，否則就不給鑰匙、不辦入住手續等。應該說這些是不盡合理的，建議廣大的購房人士對此多做一些了解，在合同中不吝筆墨，做一些必要的約定。

　　以上實際只是一部分的問題，購房人士應該根據自己的實際情況來談合同。請大家切記，為了保證以后不麻煩，這個時候就不要怕麻煩。

（北京晚報）

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