8月18日下午，觀點地產新媒體主辦的“2011博鰲房地產論壇”到了較后一個階段的議程。易城中國總裁祝惇若在演講時表示，中國房地產正在進入產業升級階段。
 
　　祝惇若稱，產業升級概念就是主要指產業結構改善和產業素質、效率提高。微觀上表現在產業素質和效率提高，生產要素優化、組合、技術水平、產品質量提高。中國作為的發展中國家，地域廣闊，經濟總量占全球，房地產規模已經是全球頭位。
 
　　祝惇若認為，80年代至今房地產行業主要經歷了四個階段：
 
　　個階段，1985年到1991年，初步發展階段，主要是土地使用制度和住房制度改革；
 
　　個階段，1992年-1995年，快速發展階段，主要表現在土地新增6類用地，吸引大量外資，城市基礎設施建設加快；還有住房體制改革，表現在投資體制、分配體制等方面；還有開發規模擴張，開竣工面積大幅度增加，后期出現一些過熱現象，包括控制、爛尾樓、銀行不良資產產生等；
 
　　第三個階段，1996年-2000年，盤整、消化、調整發展階段，在這里土地的控制供給，深化住房分配制度改革，建立住房抵押貸款制度，擴大需求、規范，搞活了二級市場，98年市場低迷，到2000年趨向繁榮；
 
　　進入第四個階段，2001-2010年，持續繁榮階段，主要表現在城市化進程加快，住房分配貨幣化居民收入增加，消費結構升級，信貸支持力度大，地產經紀行業得到迅速發展。
 
　　房地產產業結構向更為協調的方向發展，這是產業素質與效率提高。房地產逐步向產品多樣化、細分化邁進，包括服務業、金融業推動房地產產業效率提高、管理水平提高發揮了很大作用。
 
　　未來有四個趨勢：，房地產產品細分化，尤其商業產品細分化；，房地產由資本收益向現金流收益發展，更多的商業物業會采取持有運營獲取長期的現金流收益；第三，房地產金融會不斷完善、高速發展，房地產產業升級離不開金融資本支持，我國房地產金融發展比較晚，產品類型不夠豐富，因此未來法律需要不斷完善，金融產品創新，使產品多元化；第四，房地產商業顧問服務更加全程化、專業化。
 

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