過去的10年，是房地產業異常高調的10年，在房改推動下，不少人提高了居住品質，更多人在日高一日的房價暴漲中瞠目結舌，更有不少房企在暴利中迅速崛起。于是，中國迎來了有史以來較嚴厲的房地產調控政策，使得那些習慣于加速行駛的開發商們，不得不將始終放在油門上的腳，挪向剎車板。

　　在今年的博鰲房地產論壇上，新的調控預期、保障房的沖擊力度、土地供應模式變更、銀根收緊、利率攀升等一系列問題，擺到了與會者的桌面上。人人都想問，未來10年，中國房地產行業的發展前景究竟如何? 

　　面臨的挑戰

　　今年的博鰲房地產論壇，是其10年歷史上開發商和金融企業參加人數較多的一次。這種高參與度，也從側面印證了整個行業對未來的焦灼。

　　“房地產暴利的10年已經過去了。”恒億集團董事局主席郭建平說，“大家都應換一下思維，換一下觀點，去面對未來的10年。”雖然他并不承認目前已到房地產的冬天，但所有在場的業界人士都明白，未來10年，房地產業將面臨諸多挑戰。

　　過去10年，支撐中國房價不斷創新高的力量主要來自城市化，而這一進程正在遭遇的困境。建設部政策研究主任陳淮在演講中宣稱，未來10年，能否解決農民工、農村人口向城市穩定的有序轉移和定居落戶，將是中國城市化面對的大挑戰。“下一波如果不能實現將人口主要向中小城市、城鎮轉移，實現有產業依托的城市化，那么不管我們限購房子還是限生孩子，都解決不了今天所面對的房價和其他一些困擾社會的重要問題。”

　　對于這一說法，陽光100集團董事長易小迪表示贊同。他說，這次嚴厲的調控加速了中國城市化往二三線城市的轉型，進入了以二三線城市為主體的輪城市化。“中國房地產較近幾年的發展，開發商主要干了兩件事：借錢和購地，然后等著地價升值。但是過去這種靠儲備土地賺取暴利的粗放式經營模式，將在波城市化中迎來巨大的挑戰。”

　　與會人士紛紛認為，下一個10年將是房企優勝劣汰的新10年。“與國際市場相比，中國房地產市場很少出現地產商破產之類的現象。”陳淮說，這將在今后得到改變，業內優勝劣汰將會大量出現。有統計數據顯示，今年前7個月，房地產行業內公開的股權并購為62宗，比去年同期大幅上漲72.2%。  {$page$}

　　發展的趨勢

　　美國的經濟學家斯蒂格利茨曾說過，這個世界上有兩大趨勢讓我們無法回避，一是美國的信息化，二是中國的城市化。在本次論壇上，與會者更關注的是行業的發展趨勢，希望在博鰲房地產論壇反思中國房地產行業的進退得失，討論出行業未來發展的趨勢。

　　“中國房地產正在進入產業升級階段。”易城中國總裁祝惇若說，中國房地產未來有四個發展趨勢：一是房地產產品細分化，尤其商業地產細分化;二是房地產由資本收益向現金流收益發展，更多的商業物業會采取持有運營獲取長期的現金流收益;三是房地產金融會不斷完善、高速發展，為中國房地產業發展注入更多豐富血液;四是房地產中介服務更加全程化、專業化。

　　中國房地產業協會副會長朱中一說，未來政府在房地產供應結構上的調整主要有四個方面：一是住房供應體系進一步健全，將加快提供基本住房保障，大量增加保障房和中低價位商品房供應，而讓市場滿足中高層次需求;二是將繼續遏制投機投資性購房，通過健全差別化住房信貸、稅收政策，來合理引導自住性和改善性住房需求;三是將堅持租售并舉，注重培育和發展租賃市場及二手房市場;四是在繼續增加住宅有效供應的同時，積極引導商業地產、旅游地產、老年住宅的開發。  {$page$}

　　應對的方法

　　“未來10年，中國房地產發展仍充滿機遇和挑戰。”朱中一認為，在政府大力轉變房地產供應結構的情勢下，開發商可由單純住宅開發向兼持商業物業和租賃型住宅轉型，向多業態發展。“但開發商的這種轉型，一定要考慮好自身實力，考慮自身人才和管理的實際，切不可盲目跟風。每一種非住宅業態的發展都有一個總量基本平衡、結構基本合理的問題，要與當地的相關產業發展與百姓的消費能力相適應。”

　　對此，金地集團總裁黃俊燦認為，未來10年住宅開發仍是主流，但整個房地產市場將走向復合型地產，商業地產、旅游地產等將有很大潛力。在黃俊燦看來，開發商必須著眼于未來轉換，隨著居民收入的提高，必然帶來對商業地產的需求。未來10年將會有越來越多地產公司向復合型公司轉變。現在的中國，超過60歲的老年人已差不多2億人，居家養老、社區養老等模式會催生養老地產的興起，因此房地產商將應該努力發展養老地產，以及地產相關衍生出來的房地產金融業務。

　　“開發商在未來10年一定要轉變開發建設模式。”朱中一說，頭先要推進工業化生產，推進標準化設計、部件工廠化生產、現場施工裝配化和土建裝修的一體化，盡快實現住宅全裝修;二是嚴格執行節能減排標準，大力發展綠色建筑;三是積極開展住宅性能認定，提高住宅的宜居、環境、實用、安全與耐久等性能;四是開發商應與上下游企業強強聯合，減少采購成本，提高工程質量。  {$page$}

　　陽光100集團董事長易小迪：地價推動房價上漲時代有望結束

　　作為一家知名房地產商，陽光100集團董事長易小迪在2011博鰲房地產論壇上公開表示，此番調控后雖然房地產行業的基本大環境未改變，城市化依然在繼續，但通過地價上漲推動房價上漲這樣的模式應該要結束了，或者可能已結束。 

　　“土地成本上升是較主要的房價上升原因，這種模式是應該結束了。”易小迪說，一方面房地產業發展的基本大環境沒改變，中國城市化還在繼續，但這次嚴厲的調控加速了中國城市化往二三線城市的轉型，進入輪城市化，城市化的熱點已不在沿海大中城市或者一線城市。“未來的城市化過程中還將有4億-5億人口要進城，這是房地產業發展的基本環境，市場依然廣闊。” 

　　“一塊地購了3年，如果要轉讓，其價格大致就要漲一倍。”他認為，目前通過地價上升推動房價上升的這種周期，可能要發生轉變。現在，上市房地產公司的毛利絕大部分在30%-40%之間，而其中2/3的空間來源于房價的自然上升，主要是地價的上升。“在這個過程，投資帶來了主要的價值，而真正的產品開發只創造了1/3不到的利潤。”他說，這種模式的直接結果，就是房地產產品的開發環節，已經被放到次要位置。因此才會出現企業大量囤地的現象，房地產業也越來越類金融化，越來越成為地產業。 

　　他認為，中國房價與老百姓的收入比，已達到較高水平。因此，過去房地產企業用借錢投資，購地盈利的模式，很可能在輪城市化過程中受到很大挑戰。把土地儲備起來，過一兩年不開發，自然就會賺到三四成以上的毛利，這種粗放式經營將會遭遇很大挑戰。 

　　他認為，以二三線城市為主體的輪城市化，由于其土地不那么稀缺，加上政府抑制房價的手段很可能延續，因此以后的房價可能會穩步、小幅度上升，或者有漲有跌。“我認為房價繼續瘋漲的時代不能再長期延續下去了。”他說。  {$page$}

　　財政部財政科學研究所所長賈康：房產稅將在四方面顯正面效應 

　　“房產稅改革非常必要。”在2011博鰲房地產論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康在發言中表示，中國要完成社會經濟轉軌、真正構建可持續的社會主義市場經濟，應該肯定房產稅改革的方向。 

　　賈康認為，房產稅將在四個方面顯示出重大正面效應。 

　　“中國現在的直接稅非常可憐。”他認為，目前我國企業所得稅沒有提高的空間，反而應擇機將其下調。個人所得稅作為優化再分配的必要工具，現已進入非常尷尬的局面，即此次個稅改革卻導致中國直接稅比重不升反降，而遺產稅、與稅在“十二五”期間估計不會有動作。“因此，先進可改進的就是不動產保有環節，即房產稅能解決中國稅制結構里直接稅比重偏低的問題。”他表示，這是個正面效應。 

　　“目前各方都在批土地財政，其實土地財政無可厚非，要推進工業化、城鎮化，就必須擴大建城區，必須征地。”他同時表示，征地必須優化機制，改進招拍掛機制。例如不要單一價高者得，但必須堅持競爭原則，不能再退回行政調撥、協議出讓。土地財政的大問題在于，地方政府除在土地批租環節之外，很難再從中取得大比例收入。所以形成了短期行為的進一步擴大，官員都希望在自己任期內將地塊以盡量高的價格拍出去，取得收入，完成政績目標。“但這只是把矛盾后移，是土地財政有失偏頗的地方。”他認為，真正校正這個問題必須在房地產稅環節，“中國地方稅體系不成型，校正地方稅體系必須在房地產稅上形成制度框架。”這是個正面效應。 

　　第三，房產稅能夠擠出行業泡沫。賈康表示，目前，我國已從各個方面論證得出結論，房地產業的健康發展，必須在不動產保有環節上構建合理的稅制，如此才能支持房地產業長期可持續健康地發展，擠出其泡沫，使它的正面效應更好地貢獻于國民經濟全局。

　　“還有一個正面效應，即房地產稅是調整社會多樣矛盾必須用到的工具。”他表示，當前的中國除資源環境外，在收入分配等各方面矛盾凸現，需找到有效化解的路徑和方法。這必須要用到房地產稅這一工具，從而實現一些必要的再分配，優化收入分配結構，抑制兩級分化。

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