本次降息周期的啟動也驗證了地產行業在管理層“穩增長”架構的不可替代性，降息疊加此前9·30信貸新政，城市成交分化將帶動企業的分化，相關地產股向上趨勢明確。

在限購、限貸陸續松綁之后，地產股再度迎來重磅利好。

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。受此影響，11月24日A股開盤后共有包括保利地產(600048.SH)、招商地產(000024.SZ)等12只地產股集體漲停。

在諸多利好迭創之下，地產板塊拐點論、行業復蘇預期再度升溫，給投資者帶來無限的想象空間。

根據理財周報記者統計，截至2014年11月28日，地產板塊共包括114家上市公司，總市值14796.05億元。

上交所公開交易數據顯示，11月24日一個滬股通專用席位大單搶籌，購入金額高達1.62億元，位列當日購入席位名。顯然，先知先覺的外圍資金已經對優質地產股虎視眈眈。

“此輪降息周期結合利率市場化的啟動，意味著市場無風險利率將開始明確下行，地產作為對宏觀流動性敏感的先導行業，供需端融資成本的下移將提升行業杠桿彈性，并推動估值提升，我們在這里明確強調配置地產行業的機會已經來臨。”新財富較佳分析師中信建投證券蘇雪晶表示。

利好疊加，地產拐點隱現

限購松開、限貸松綁、降息，地產股的利好讓人應接不暇。

今年4月25日，廣西南寧率先松綁限購：南寧市房管局發文稱：根據有關規定，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

隨后，各地限購松綁政策接踵而至。

截至目前，全國已有30多城市陸續取消限購政策，只有北京、上海、廣州、深圳和三亞五市未取消限購。

9月30日，地產股在限購松綁后再度迎來限貸松綁利好。

當日下午4點多，央行下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。通知稱，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再購房將執行頭套房貸款政策。而對于頭套房家庭，頭付比例維持在3成，房貸利率較低可達7折。

受此消息影響，國慶長假回來榜交易日，地產股集體暴漲，萬科A盤中一度大漲逾4%。

而真正引爆地產股的，無疑是數日前的降息。11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。央行上次降息是在2012年7月。

其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.60%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

受此影響，11月24日共有包括保利地產、招商地產等在內12只地產股集體漲停。此后數日，地產股繼續表現強勢。

實際上，在多重利好的疊加效應下，地產行業的基本面也在悄然復蘇。

5月以來，一二線城市土地成交明顯下滑，溢價率下降，流拍的情況也有所增加。不過，這一情況從今年9月開始有所緩解，部分企業已再次回到土地市場的競拍中，例如，萬科、遠洋近月來均有大幅度的拿地動作。而這一升溫趨勢在11月表現十分明顯，全月20家房企拿地金額有望再次突破300億元的高點。

多個城市調研對象反饋在宏觀政策的利好之下，購房者的情緒面得到提振，11月的銷售環比雖然沒有出現明顯的上漲，但成交量也維持在今年的階段性高位。其中一線城市的表現更為明顯，上海放松普通房認定標準的頭周，一手房銷量有15%左右的提升；北京、上海以及深圳的全新推盤項目的去化率均維持在9成以上。

與此同時，沉寂許久的地王也連續產生。廣州11月24日產生新的總價“地王”。白云區一地塊以64.5億元的總價成交，折合樓面地價每平方米1.4萬元，刷新“地王”紀錄。就在一周前，上海也拍出新的“地王”。位于上海市黃浦區的一地塊以248.5億元拍出，刷新了去年上海徐家匯“地王”217.7億元的成交紀錄。

對此，業內人士普遍看好地產的后市表現，認為地產股已經迎來新的起點。

中原地產頭席分析師張大偉指出，去庫存和資金回籠的壓力是房企此前減少拿地的主因。近期隨著部分地方土地價格下調，降息等利好政策疊加，預計土地市場在降溫半年后又會重新升溫。

新財富較佳分析師中信建投證券蘇雪晶在較新的研報中表示，我們一直強調地產股的反彈機會在于基本面分化后帶來企業分化機遇，本次降息周期的啟動也驗證了地產行業在管理層“穩增長”架構的不可替代性，降息疊加此前9·30信貸新政，城市成交分化將帶動企業的分化，相關地產股向上趨勢明確，維持行業“購入”評級。

144家公司1.48萬億蛋糕，外圍資金率先搶籌

截至較新，滬深兩市共有144家地產行業上市公司，總市值14796.05億元。Wind數據顯示，144家地產公司市盈率(整體法)為17.31，市凈率(整體法)為2.28，在全部申萬一級行業上均處于中下游水平，估值優勢明顯。

而對于具體標的而言，業內人士建議關注一線地產龍頭，以及二三線具備轉型或跨界的地產股。

“本次降息周期的啟動也驗證了地產行業在管理層穩增長架構的不可替代性，降息疊加此前9·30信貸新政，城市成交分化將帶動企業的分化，相關地產股向上趨勢明確，我們維持行業‘購入’評級。”中信建投證券蘇雪晶表示，“具體標的方面，我們重申‘選擇兩極，拒絕中庸’的配置思路，優先推薦萬科A、保利地產、招商地產等。”

其中，保利地產被認為是估值較低的龍頭房地產企業。中信證券認為，和在香港上市的中國海外發展、華潤置地和萬科企業，以及A股的萬科相比，公司估值更低。我們認為，較高的杠桿率是公司適應資金成本下降的階段性表現，穩定且較高的盈利能力則是企業相對其他龍頭的競爭優勢。

外圍資金顯然已經發現保利地產的估值修復機會，開始大手筆建倉。上交所公開交易數據顯示，11月24日一個滬股通專用席位大單搶籌，購入金額高達1.62億元，位列當日購入席位名。

二三線地產股方面，轉型是一個投資要點。

以華夏幸福為例。目前公司事業版圖遍及大北京區域和泛上海區域以及沈陽城市群，在全國區域的戰略布局初見雛形。公司通過“加速聚焦大北京，夯實發展龍頭地位”、“加速做大環上海，鞏固提升市場地位”、“開拓沈陽城市群，復制產業新城模式”等進行產業促進和資源整合而取得快速成長，同時還開始布局通用航空。

受多重利好疊加影響，華夏幸福股價從2011年4月份的2元左右(前復權)漲至較新的35.45元，漲幅逾1600%。

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