海南省位于我國的南端，這里湛藍的天空、金色的沙灘、美麗的海島，給予每個到訪者無限的遐想。如今，越來越多的北京“候鳥”選擇前往海島過冬，那么，海南樓市現狀如何呢？去年的三亞宰客事件，讓整個海島蒙上一層淡淡的陰影，更多的人開始重新審視這座美麗的濱海度假勝地。

　　本期全訪談嘉賓是鴻洲集團營銷總經理曹志剛，在他眼中，今年海南房價沒有上浮的可能性。

　　他認為，眾多開發商近期的主要任務是持續走量以緩解龐大的運營資金壓力。樓市價格戰仍將持續很長一段時間。

　　三亞、海口房價仍有上漲空間

　　記者：今年三亞樓市的銷售情況并不樂觀，高端市場沒有回暖跡象。未來三亞會不會進入剛需時代？

　　曹志剛：現在說剛需時代過早了。不過，如今海口的需求量越來越大，三亞供應量越來越小，兩地房價、市場差距在逐步縮小。三亞作為中國僅此的熱帶地區大城市，有較完善的城市配套資源，例如國際機場。因此，它具有持久魅力，即使房價貴了，也還會有人去置業。政策的影響以及消費限制，短時間內會對三亞樓主產生影響，但長遠來看不會有太大影響。

　　從市場方面看，到三亞旅游的客群成分有所變化，數量方面變化不大，但是旅游客群的購房意愿、購購力在逐漸下降。

　　記者：您曾說三亞樓市正在擠泡沫，有人認為泡沫擠得差不多了，未來仍有上漲空間，你認為呢？

　　曹志剛：其實，大家對市場的判斷并不一樣。在我看來，這兩年三亞房價仍處于低位，房地產泡沫不大，大部分房子的價格為峰值的六七成左右，三亞所有樓盤的均價在每平方米2萬元左右。

　　剔除了泡沫，房地產才真正具有投資價值，未來三亞樓主應該會有很好的市場表現。如今，到海南購房的人群逐漸轉為度假客群，我稱之為健康客群。

　　這部分人的年齡多在四五十歲以上，他們要健康，要生活品質，也具有購購能力，他們只需在北京賣套房，就能在海南購套別墅。對健康的需求，會持續加大這部分人在海南置業的動力。

　　目前，三亞的樓盤均價僅2萬元左右，仍有上漲空間。未來，海口普通住宅的價格將達到2萬元，地段好的房子價格要到4萬元。

　　“候鳥”南來 加大城市配套壓力

　　記者：目前，海南東線除了文昌以外，萬寧、陵水等地的一線海景，因此都在開發二線產品。這對海南主打一線海景的旅游度假地產會不會有影響？

　　曹志剛：會有很大影響。來海南置業的人，基本上都對大海或者海洋資源有著深切的情感。前些年，開發商都在賣一線海景項目，由于沿海資源有限，這些樓盤對顧客吸引力很大，價格也是持續上漲。但這些項目的購購客群只是短時居住。如果開發沿海二線產品，購購客群就會由旅游度假者轉為旅游度假移民，我覺得這是個很大的變化。

　　我所說的移民是大批北方人到海南置業，人來得越多，包括你的親戚朋友都來了，你需要回去的時間少了，你就成為了城市移民。

　　記者：如您所說，旅游度假移民潮正在成型，海南各地配套是否能保證“候鳥”們的生活需求呢？

　　曹志剛：這些移民對當地的配套需求非常強烈，包括醫療、教育和商業配套等，這對地方政府來說也會形成很大的壓力。配套一旦滯后，就會對房價造成很大影響。在購購海景二線房產時，更多購房人會考慮這些因素。

　　二線海景房價格并不便宜，人們購購后對當地的配套需求也會越來越明確。配套如果跟不上，入住人一多，就容易產生矛盾。二線城市如果不解決這些問題，房地產的發展就會受阻。

　　而海口和三亞這種核心城市已經具備了基本的生活配套，東線高鐵、高速路都已開通。

　　但北方移民的到來會加重海南的城市負擔，加大人們對城市道路等方面的要求。

　　中小房企被迫轉戰中、西線市場

　　記者：海南的東線、西線有何區別，為何鮮有大房企進入西線市場？

　　曹志剛：東邊的海水資源好，一線海景沙灘質量較高。而西線曾經是海南的工業區，有很多廠房和產業生產線設在這里，不適合居住，所以發展慢。

　　但是隨著西線產業的逐步改造和交通的日趨便利，房地產市場也將逐步打開。此外，西線房價是東線的一半，只要東、西線房價差異存在，西線仍有大的發展潛力。

　　記者：中線呢？未來，您認為中線市場該如何發展？

　　曹志剛：中線位于海島的山脈上，沒有海嘯侵襲的危險。五指山、七仙嶺房價很貴，因為當地負氧離子高。中線的購房者相對特殊，他們對城市要求不高，更喜歡田園風光。因此，有一定渠道背景的開發商才會去中線開發。

　　以五指山為例，當地房價并不低，每平方米均價在7000元左右。但當地還沒有大的開發商入駐。

　　目前，僅保亭地區有大開發商入駐。但開發商需要與政府做資源置換，幫政府實現一些社會責任，政府才會把土地出讓給他們。因此，開發商拿地成本相對較高。大部分開發商都在東線拿地，特別是三亞、海口等熱點區域。

　　很多中小房企認為東線拿地成本過高，于是就先從中部拿地試水。如北京春光在中線拿地也能銷售，不過其市場渠道拓展花費了很長時間。我認為，中線只有有影響力的大房企進入，才能促進當地房地產市場成熟發展。

　　今年海南仍將以價換量

　　記者：2012年，外界對海南樓市的總結是以價換量，2013年呢？

　　曹志剛：2013年依然是以價換量。今年10月，海南開盤數量突現井噴，有31個項目上市，為近幾年開盤數量之較。延續“銀十”的熱流，11月海南開盤數量雖有所減少，也仍有22個新盤擬開，其中不乏雅居樂、合景和魯能等名企的新品。

　　歲末將至，海南樓市旺季即將到來，開發商都想緊緊抓住機會出奇制勝，以價格優勢先博得購房者的眼球。此外，眾多開發商近期的主要任務是持續走量以緩解龐大的運營資金壓力。開發商之間的價格競爭恐使樓市再起波瀾。

　　所以，我認為今年海南房價只有下浮，沒有上浮的可能性，但到了明年銷售旺季會有所好轉。

　　記者：北海等地也擁有優質的旅游度假資源。與之相比，海南有哪些優勢？

　　曹志剛：目前，國內大部分城市都在加速城市改造，生活、娛樂配套達到人們的要求，房價自然就會跟著上漲。

　　北海的金灘銀灘海景也很好，其房價僅為海南的一半，確實會分流部分海南的客源。

　　目前，海南進行了大規模的城市改造，主辦了眾多國際性會議，同時還在加快國際旅游島支柱產業的發展等，這些都會提高海南市場的吸引力和競爭力。

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