投資客外撤北京商住升值空間到頂？

近日，據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者對(duì)北京商住市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著政府嚴(yán)查嚴(yán)控商住項(xiàng)目，目前投資客因?yàn)椴豢春蒙套№?xiàng)目的未來收益，正在從商住市場撤出。

一位投資客告訴記者，雖然隨著北京未來的發(fā)展，商住項(xiàng)目具有一定的升值空間，但從近幾年的情況來看，投資者并不適合將資金投在商住類項(xiàng)目上，該類項(xiàng)目比較同地段的住宅項(xiàng)目，升值空間太有限，收益率太低，不適合再繼續(xù)投資或者持有。

投資客拋售商住項(xiàng)目

在北京打拼多年的金融界人士黃先生目前急于出手手中的一套商用項(xiàng)目，該項(xiàng)目為商辦／商住兩用，位置在南四環(huán)，購置于2013年，當(dāng)時(shí)的總價(jià)約為900萬，目前市場價(jià)約為1150萬，該房產(chǎn)黃先生主要自用于公司辦公。

對(duì)于拋售該商住項(xiàng)目的原因，黃先生指出，是因?yàn)槟壳吧套№?xiàng)目增值空間太小，2017年的收益太有限。黃先生預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在2017年*多有10萬的上漲空間，而持有該房產(chǎn)預(yù)計(jì)可以節(jié)省自己的租房費(fèi)用約為40萬／年，這樣算下來，持有該不動(dòng)產(chǎn)自己在2017年*多收益是50萬，但如果自己把這套不動(dòng)產(chǎn)出手，1150萬用于投資，預(yù)估自己的*少收益在60萬以上。

有商住項(xiàng)目開發(fā)商則告訴記者，本身商住項(xiàng)目在2016年一度火爆異常，但因?yàn)槭艿秸哒{(diào)控，目前確實(shí)成交一般。主要是因?yàn)橘徺I商住類項(xiàng)目的買家中，真正用于居住的較少，而投資客占了較大比重，新政后房價(jià)穩(wěn)定了投資客也明顯減少了。

據(jù)悉，從2010年“6·28”監(jiān)管令、2011年“5·16”商改住禁令到本次再次嚴(yán)控商住市場以來，北京市商改住“擦邊球”產(chǎn)品一直處在風(fēng)口浪尖。目前北京市商住項(xiàng)目在推廣和銷售環(huán)節(jié)都非常謹(jǐn)慎。北京市順義區(qū)甚至嚴(yán)格要求商改住項(xiàng)目不得設(shè)置樣板間。

隨著樓市降溫，不動(dòng)產(chǎn)投資熱度降低， 商住樓嚴(yán)查風(fēng)暴也進(jìn)一步助推了商住項(xiàng)目整體進(jìn)入觀望期，部分投資客選擇暫時(shí)退出，尋求新的投資渠道。

盡管如此，政府對(duì)商住項(xiàng)目的監(jiān)控并未放松，近期，有開發(fā)商收到了《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目規(guī)劃管理的通知》。通知要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場交易。

北京中原市場研究部認(rèn)為，通知中規(guī)定，200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下，這將導(dǎo)致小戶型LOFT可能就此絕跡；要求在售項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽或進(jìn)行整改，將會(huì)影響網(wǎng)簽量；未售項(xiàng)目和在建項(xiàng)目不得改變土地出讓合同規(guī)定的用途且層高有限制，這也將導(dǎo)致報(bào)批審核力度加大、項(xiàng)目附加值減小。

商住項(xiàng)目成交已下滑

“2017年新年剛過，整個(gè)商住市場表面波瀾不驚，其實(shí)暗潮洶涌。總體而言有三個(gè)特點(diǎn)，其一住宅市場，包括普通住宅和部分公寓類產(chǎn)品，價(jià)格趨勢比較平穩(wěn)，這也是北京市場今年來的總體表現(xiàn)，不會(huì)有太大的波動(dòng)。其二是寫字樓辦公類產(chǎn)品，包括產(chǎn)業(yè)園，市區(qū)核心區(qū)域會(huì)平穩(wěn)上漲，但幅度不會(huì)太大，需要關(guān)注的是隨著副建設(shè)的加快和年內(nèi)市府搬遷計(jì)劃，可以預(yù)料到通州商辦市場仍會(huì)加大上漲幅度，并將持續(xù)一段時(shí)間，估計(jì)到2020年左右方能企穩(wěn)。其三是非核心區(qū)域的商業(yè)及商辦產(chǎn)品，受今年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，會(huì)保持現(xiàn)有價(jià)格或略有下降，與普通住宅市場呈現(xiàn)冰火兩重天的格局。” 地產(chǎn)專家段舒懷指出，2017年一季度屬于市場觀望期，相對(duì)比較穩(wěn)定，但各房企對(duì)北京市場仍有很高期望，競爭會(huì)更趨激烈。

事實(shí)上，2016年北京商住市場確實(shí)紅紅火火，北京全年商住市場共計(jì)成交63703套，成交均價(jià)29778元/m2。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年一年的銷量比過去3年的總和都要多。尤其是在2016年上半年，北京商住成交量首超住宅，一路高歌猛進(jìn)。

所謂商住房，是將商業(yè)、公建用地改為居住屬性的一種“擦邊球”產(chǎn)品。嚴(yán)格來說在使用用途上存在一定的違規(guī)嫌疑。隨著北京地價(jià)高企，住宅市場日趨豪宅化，商住房由于 ，總價(jià)相對(duì)較低，越來越受到剛需人群的青睞。

原本商住樓作為北京樓市的補(bǔ)充型產(chǎn)品，數(shù)量較少。但隨著限購及新建商品住宅供應(yīng)量的減少，2016年3月，北京市商住樓成交量史上次超過普通住宅。

2016年前8個(gè)月，北京商住類產(chǎn)品共成交41629套，為2015年同期的5倍，相比2015年全年成交量高出98%，為歷史新高。前8個(gè)月商住類產(chǎn)品成交金額高達(dá)774.82億元，比2015年全年還高出88%。

在商住產(chǎn)品日益泛濫的情況下，政府不得不加強(qiáng)嚴(yán)控手段。除了對(duì)在售商住項(xiàng)目嚴(yán)查嚴(yán)控，北京市在新增和再次供地等方面也進(jìn)行了收緊。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2016年受住宅供應(yīng)及市場政策環(huán)境等影響，北京商辦市場尤其是商住市場成交量爆發(fā)，在此帶動(dòng)下，商辦類市場火爆。2016年，北京商辦市場（商住+寫字樓+商業(yè)用房）月均成交約57萬平方米，同比增加105%；成交均價(jià)為30609元/平方米，與上年基本持平，價(jià)格平穩(wěn)主要是受成交結(jié)構(gòu)影響，2016年商辦項(xiàng)目尤其是商住公寓成交主要集中在順義、大興、通州、門頭溝等五環(huán)以外。

自2016年5月起商住監(jiān)管逐漸趨緊，在政策高壓以及商住整頓風(fēng)暴籠罩下，北京商住樓盤四季度成交量呈現(xiàn)下降趨勢，*終走出了高開低走的行情。

據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也沒超過2000套，北京中原市場研究部認(rèn)為，商住公寓成交量大幅下滑，與政府目前嚴(yán)加審查商住項(xiàng)目，監(jiān)管力度加大有關(guān)；“9·30新政”釋放的管控信號(hào)，也讓一部分投資客開始觀望。同時(shí)，地產(chǎn)新政和新廣告法對(duì)商住項(xiàng)目嚴(yán)加審查，商住項(xiàng)目均較為謹(jǐn)慎，開始停止推廣和渠道帶客。而對(duì)于部分不合規(guī)項(xiàng)目，政府已暫停其網(wǎng)簽。

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