日前，國務院出臺的《關于創新政府配置資源方式的指導意見》提出，支持各地區在房地產稅等方面探索創新，引發市場熱議。在明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位后，各地調控政策陸續出臺，曾經被認為是降低房價“利器”的房地產稅再次成為關注的焦點。

    爭議三大焦點

    對于征收房地產稅，目前有較大的爭議：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何征收的問題。

    1.該不該征?

    我國現行稅制體系中，只有“房產稅”， 于單位和個人的經營性房地產。而房地產稅包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。

    房地產稅到底應不應該征收?諸如美國、加拿大、日本等國家，土地屬于私有，因為土地增值，附著于土地之上的房屋也跟著升值，地方政府會向房屋持有人征收房地產稅。

    但是中國的土地歸國有，老百姓擁有的只是房屋的所有權和使用權，對土地只有70年的使用權，租金已經在買房時一次性交付。后期增值的是土地，房屋因為老化破損不僅不升值還貶值，既然貶值就不應該征收房產增值稅。

    對此，經濟學家賈康認為：土地出讓金是地租，以土地所有權為經濟依據去征收地租。征稅有一個公權力的背景，是以政治上的權力為背景的依法強制征收。租和稅在各個經濟體實際都是各行其道，不是兩者只能取其一的關系。

    2.能否調控房價?

    以調控房價和收入分配為由征收房地產稅，理由不充分。因為房價和收入分配受到諸多復雜因素的影響，房地產稅只是影響因素之一，*終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的，這就使調控房價或者收入再分配的政策目標變得模糊不清。

    從增加地方稅收的角度，房地產稅短期難以替代土地財政。由于較高的豁免設置、較低的累計稅率設置、大量房產難以統計和確權、真實城鎮化率較低等因素，即使開征個人住房房產稅，短期內也難以替代土地出讓收入。

    另外，目前樓市出現嚴重分化，人口流失的中小城市房屋嚴重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房地產稅，勢必對這些城市的經濟產生巨大負面作用，有可能導致房屋庫存量進一步上升。在一線和強二線由于供不應求，一致性預期下房地產稅轉嫁，推高房價和房租;在三四線城市，房地產稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存，去化周期大幅延長。

    3.如何征收?

    首先是房屋性質問題。由于歷史原因，現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產權性質差別大，稅基不統一。

    其次是征收標準問題。關于征稅范圍、計稅依據、稅率制定，以及稅收減免等課稅細節的制定還存在爭議。在中國，住房保有環節的房地產稅，要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“單位”的具體標準，具體而言是按人均面積扣，還是按套數扣，是有爭議的。社科院曾經提出方案，設計為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求*大公約數。有人會認為應60平米，有人會認為應該從套房扣除，但也有人說扣除套房會催生離婚潮。也有建議以單親家庭套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征。然而，究竟設定怎樣的標準較為合理，目前也難以達成一致。

    關于房地產稅計稅余值的估價流程，目前尚未建立統一的標準。當前房地產估價的中介機構較為分散，部分二手房出于避稅的考慮，實際交易價格和官方系統的登記價格差距較大。而且不動產的獨一性決定了征稅主體的個體差異較大，如何建立城市或者街道范圍的基準地價，針對不同房產之間個性因素進行修正，以及隨著資產價格變動如何進行價格的及時更新，迫切需要探索出較為適合我國不動產市場的估價體系。

    再次是如何征收的問題。迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，如果讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，難度較大。有人建議采取中介方式，可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收，這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。但目前中介的誠信程度、職業操守和業務能力目前是否達到相應的水平，也存在質疑。并且，如果采用重慶、上海征稅范圍較窄、稅率較低的方案，則存在征管成本高，收益小的問題。

    五大政策走向

    基于上述分析，我們對房地產稅未來政策走向判斷如下：

    1.盡管沒有明確的時間表，但房地產稅征收是大勢所趨。

    房地產稅是成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源，用于支持地方公共設施建設和服務，提升地方房產價值，形成正向循環;也是對我國現有房地產市場稅收結構中重交易、輕保有的修正，有利于房地產市場的健康發展。

    2.推出房地產稅主要定位為形成合理的稅收體系。

    無論從國際經驗，還是上海和重慶的實踐來看，房產稅對房價的影響是有限的。

    推出房地產稅更多定位為理順現有的房地產稅費結構，形成合理的稅收體系，為地方財政提供重要和穩定的稅收來源。

    3.受制多種因素影響，房地產稅在我國短期內難以全面落地。

    除了立法等準備工作還未完成以外，由于前期重慶、上海的房產稅試點并不成功，預計房地產稅征收前還會采用新的方案，目前關于新方案還存在許多爭論，以及有待解決的技術問題。

    另外，樓市出現嚴重分化，擔心推出房地產稅后對三四線城市去庫存影響，也是很重要的考量因素。因此，房地產稅在我國短期內難以全面落地。

    4.新推出的房地產稅將對現行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整。

    房地產稅在起草過程中，實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產稅有關。

    新推出的房地產稅將對現行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整，更合理地反映房地產市場的稅收結構。

    5.可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

    1月12日，國家發改委主任徐紹史在《人民日報》發布署名文章稱，支持各地區在房地產稅等方面探索創新。可以預期，房地產稅可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

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