在樓市深度冰凍的2011年，關店似乎是品牌中介無法回避的一個話題。

　　近日，上海中原地產董事總經理譚百強在接受早報記者專訪時估計，2011年下半年，滬上房產中介門店數量萎縮了近三成，“今年上半年這種勢頭仍然很難遏制，預計還得再關兩成?！?/p>

　　“2011年是個轉折年”

　　在譚百強看來，2011年是轉折年。這一年，成交量價的走勢轉變了，購賣雙方的心態轉變了，房產中介的業務領域也轉變了。行情從一段明顯的上坡路，轉折到了下坡路，“但不管這個V的角度有多大，都可以看作是一段時間內的拐點?！?/p>

　　據譚百強介紹，2011年全行業業績都不樂觀，很多經紀人因為收入少轉行，目前留下來的基本上都是銷售精英，或者是入行多年經歷過多輪調控的 經紀人。他們對于低迷的行情有著更強的“免疫力”。

　　還有一手房代理中的傭金結算難問題。

　　譚百強說，目前開發商給代理公司開出的結傭條件，較前兩年已提高不少，但因資金鏈緊張，難以如期兌現結傭的現象也的確存在。為解決這個問題，有些開發商提出了“以房抵傭”，即把物業按照當前成交價格的9折，抵給代理銷售的中介公司作為傭金。

　　“我認為可以對這種模式做選擇性接受，比如一些剛需樓盤的房源可以考慮。這類房源不愁賣，如果碰到可以一次性付款的購家很快就可以套現。”譚百強說。

　　“上海中原季度可能再關20家門店”

　　在譚百強看來，大型房產中介和“夫妻老婆店”相對堅強，而總門店數在10家左右的中型中介關店可能性。

　　譚百強解釋，“大型中介公司資本雄厚，業務范圍廣，可以選擇的一手代理項目多，所以抗壓能力就比較強。而‘夫妻老婆店’運營成本低，靠老客戶和租賃交易就能維持生存。相比之下，中型中介公司一方面資金實力相對薄弱，運營成本也不低；另一方面，內部的管理體制和銷售體制尚不健全，很難拿到優質的一手房項目代理，生存環境也就更為艱難。”

　　不僅是中型中介處境堪憂，大型品牌中介也有“瘦身”計劃。

　　據譚百強稱，上海中原門店數量一度突破過300家，而在2011年年底，上海中原已關了20家門店。今年會繼續觀察市場情況，如果行情沒有回暖跡象，還會陸續關門店，估計一季度再收縮20家。

　　譚百強進一步說，上海中原計劃要關的門店主要有三類：類是偏離上海中原主戰場的。類是租約即將到期，店內裝飾裝修以及設備較為陳舊的。此外，有些門店連續幾年一直招不到合適的經理帶隊，這類門店也在中原考慮收縮的范圍內。

　　據譚百強稱，上海中原去年的經營仍算小有盈余。

　　“2012年值得謹慎樂觀”

　　之所以會考慮關店，譚百強稱，以往上海中原講究“無為而治”，給員工提供自主發揮空間，對利潤率看得相對不重，這導致公司內部冗員較多。“從我們的運營成本來看，每名業務員每月平均業績在1萬元左右，門店能保本經營；人均每月業績達到1.5萬元，公司有盈利；人均每月業績低于1萬元，門店則是虧損的?！钡珡娜ツ甑那闆r看，大概有40%的人沒有絲毫生產力。所以未來，上海中原要輕裝上陣，必須加強節流，可能會裁掉一部分員工。

　　不過，譚百強也強調，盡管2012年關店趨勢一時難以扭轉，但嚴重程度不會超過2011年，“畢竟有緩慢回升的市場成交量來支撐?！?/p>

　　譚百強認為，縱觀近10年來的樓市發展，2011年的市場成交量基本位于較低點，同時政策的調控力度也較強。未來二手房成交量繼續下跌的空間已經很小，甚至同比有望回升一到兩成。而當前阻礙二手房成交的根本原因，仍是購賣雙方對價格預期的不統一。

　　譚百強預計，2012年二手房業主的心態會慢慢松動，價格下調幅度會更加明顯，所以2012年是應當謹慎但卻更值得樂觀的一年。有困難，但也有機遇。而一手住宅和商業地產市場就是中原的集中發力點。

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