新浪二手房訊(編輯 孫欣)受樓市調控持續的影響，滬上二手房在慘淡中開始2012年。加之2012年1月受到元旦、春節兩大節假日的影響，二手房成交難以延續去年底止跌小幅回升的走勢。而上海普通商品房標準提高在即的消息，無疑對1月二手房成交產生了更大的影響。業內人士預測，2012年頭月，上海市二手房成交量或將不超過6000套。

　　上海二手房指數辦公室較新報告顯示，2012年1月，上海二手房指數為2583點，較2011年12月下降3點，環比下跌0.12%，環比跌幅比2011年12月縮小0.10個百分點；2012年1月指數與去年同期相比，僅微弱上漲0.31%，一年的漲幅基本回吐殆盡。

　　從連續3個月的跌幅擴大到1月跌幅縮小，是因為春節長假和上海普通商品房標準將作提高，導致購賣交易延后，當期零成交蔓延，而非價格止跌。

　　交投頹勢加劇  價格拐點臨近

　　在指數系統監測的所有板塊中無一上漲，其中30%下跌，70%走平。走平的絕大多數板塊是鮮有成交，導致指數跌幅縮小。上海二手房指數辦公室認為，2012年1月樓市成交陷于低谷：一方面是元旦、春節節假性淡季；另一方面是在嚴政背景下，購房者入市相當謹慎，砍價也非常干脆，只有部分投資客和改善型業主急需資金而降價帶動交易。

　　1月樓市走勢的政策性因素是，在1月16日市政府記者招待會上 市長透露上海普通商品房標準近期將做調整，使得相當多的二手房交易延后。

　　市區跌勢蔓延

　　經統計，市區全部8個區2012年1月總體下跌0.15%，跌幅比2011年12月縮小0.07個百分點。4個市區及浦東陸家嘴1月下跌0.12%，跌幅比去年12月縮小0.08個百分點。徐匯下跌0.21%，長寧下跌0.12%，黃浦下跌0.09%，靜安持平。連續多月的市場低迷使得部分板塊業主下調掛牌價格。1月，降價潮從外圍蔓延至市，加大了市房價波動，尤其是房齡短、面積大的高價房源議價空間持續擴大。值得一提的是，雖然市地區降價房源增多，但降價幅度卻很難進一步加大，多數業主仍不急于出手，特別是中低端房源業主仍以試探性降價為主。

　　新興城區2012年1月下跌0.10%，跌幅比去年12月縮小0.13個百分點。成交集中于一些低總價老工房和早年的商品房。因老工房總價低，所以5%的小幅降價也能獲得部分成交。如嘉定、松江、青浦近市區部分的一些老工房降價成交，導致三區均下跌0.13%。而更多的外圍中高端房源則遇到價格瓶頸，議價空間仍維持在去年末水平。如次新房集中的閔行近市區部分1月僅下跌0.01%，但成交量很少。

　　非新興城區2012年1月下跌0.12%，跌幅比去年12月縮小0.06個百分點。崇明下跌0.44%，金山下跌0.05%，奉賢持平。

　　交易慘淡醞釀變局

　　經統計，2012年1月全市128個板塊中，下跌39個，持平89個，無上漲板塊。

　　下跌板塊1月平均下跌0.40%，跌幅比上月縮小0.13個百分點。近期有不少持有“滿五年”的二手房面市，以及“先進房”的連環單，充當了淡季的掛牌主力。此類業主多有置換需求，在新房降價的氛圍下以舊換新、以小換大的愿望更為強烈。他們不僅接受大幅度議價，而且也接受“稅費各付”的條件促進成交。這類現象甚至在市區熱門板塊也有發生，如楊浦控江路、長寧仙霞、虹口北外灘板塊分別下跌0.83%、0.68%和0.65%。

　　同時，在市持有多套豪宅的境外、溫州等投資客開始積極出手。這些投資客拋盤原因除了缺乏資金，還有不少是對于后市抱有悲觀預期。此類豪宅的議價空間在10%以上，如黃浦豫園和新天地板塊分別下跌0.32%和0.26%。

　　2012年1月持平板塊大幅增多。究其原因：，上海普通商品房標準將作調整的消息公布后，意向業主和購房者都進入了更為濃厚的觀望和博弈，部分已開始走交易流程的二手房交易單也準備延后。，盡管1月市區降價房源有所增多，但客戶趁著淡季盲目砍價，超出業主底線。如徐匯康健和浦東六里板塊的購房者砍價幅度達20%-30%，使得這些板塊幾乎沒有成交。

　　2012年1月31日， 總理在國務院第六次全體會議上表示，要鞏固房地產市場調控成果。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。上海二手房指數辦公室認為，新年開局的2012年1月，成為交投雙方重新預判未來樓市的緩沖期。如果房價跌勢延續，下月或將打破上海二手房市場同比上漲的格局，迎來環比、同比雙雙下跌的態勢。在春節過后的2月，嚴政導致的降價預期必然對二手房市場帶來更大的壓力。下降通道開啟，價格拐點是否到來，我們拭目以待。

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