備受矚目的上海普通商品住房標準調整工作，盡管較快在2月底才正式實施，但這一龍年“秋波”掀起的漣漪，已經早早地在申城的二手房市場中“蕩漾”開來。

　　據新聞晚報報道，備受矚目的上海普通商品住房標準調整工作，盡管較快在2月底才正式實施，但這一龍年“秋波”掀起的漣漪，已經早早地在申城的二手房市場中“蕩漾”開來。記者昨天從上海多家房產中介門店了解到，已有不少購家和賣家前來打聽政策細節，相關交易恐將延后，市場再度陷入短期僵持。

　　購賣雙方用不著“做低”房價

　　這是上海普通住房標準四年來頭次調整，即將執行的新標準為：內環線內總價低于330萬元/套，內外環線間總價低于200萬元/套，外環線外總價低于160萬元/套。目前所執行的為2008年調整的標準，具體為：內環線內總價低于245萬元/套以下，內外環線間總價低于140萬元/套，外環線外總價低于98萬元/套。

　　業內人士測算，與2008年執行的標準相比，這一次內環線內、內外環線間及外環線外每套物業調整額度分別為85萬、60萬、62萬，增長幅度分別為60%、43%、63%。

　　記者從一些房產中介門店得到的較新反饋，近期前來咨詢普通住房標準調整的客戶逐漸增多。“目前只知道一季度實施，較快在2月底公布細則，其它的細節還有待明確。”一個中介業務員透露，由于普通住房標準調整的政策細節有待進一步細化，客戶會滋生觀望心理，需求釋放恐怕較早也要到二季度。

　　業內人士表示，普通住房標準調整后，“普房”的門檻被放低，可使一批房東、購房人用不著再聯手“做低”房價，有助于市場杜絕這一旨在規避、減免稅費的“擦邊球”行為。

　　外環線外區域釋放更多需求

　　“普通住房標準四年來頭度提高表明政府有意促進剛性需求釋放，是房地產政策微調的一個信號。”上海中原研究咨詢部高端經理龔敏表示，從房價調整幅度來看，內環線內、外環線外調整幅度均為6成，而內外環線間調整幅度為4成，對比目前一手房價略有差異。

　　根據龔敏提供的一組數據顯示，2008年至2011年底，(140平方米以下)一手房在內環線內、內外環線間和外環線外的房價增幅分別為43%、69%、78%，價格漲幅呈現環線由內向外逐漸遞增的格局，而此次價格采取了“兩頭調整”的做法，即：從實際調整價格來看，各環線的總價分別為330萬、200萬、160萬，而2011年一手房(140平方米以下)成交的價格分別為364萬、246萬、137萬，外環線外價格標準定的比較高，有利于這一區域更多需求的釋放。

　　根據估算，從價格調整后的實際影響來看，符合要求的普通商品房比重將由原來的80%上升至94%，調整后價格可釋放出15%的交易量。以2011年12月二手成交數據為例，根據現有(2008年)執行標準，符合普通住房要求，內環線內成交比重為85%、內外環線間成交比重為82%、外環線外成交比重為77%。如果按照新標準，內環線內成交比重將調整至92%、內外環線間成交比重調整為93%、外環線外成交比重調整為96%。

　　新標準實施后成交或現高峰

　　漢宇地產有關負責人則分析指出，新版普通住房標準對于外環線以內的區域而言，放寬的幅度十分有限，預計半數以上的商品住房仍然不能納入普通住宅標準，但大量房齡舊、面積小、總價低的老公房也能夠達到新的普通住房標準。

　　從去年12月的新房成交數據來看，全市的普通住房占比將增加超過40個百分點，一大批以外環內中低端房源、外環以外的低總價房源作為需求的自住客將享受稅收優惠。尤其在二手房交易中，購家較多可享受2%的契稅減免，一般會被轉嫁到購家身上的營業稅也將因此而有所減免。

　　有業內人士據此預計，春節后的住宅市場成交將不會明顯回暖，在新的標準正式調整之前，不少購房者或許會暫緩計劃，從而令成交陷入短期僵持，不過，這同時也意味著一旦標準實施后，市場成交可能會出現小高峰。

　　“今年上海樓市調控的重要思想還體現在繼續實施差別化的住房信貸、房產稅征收和限售政策，種種舉措都在于鼓勵剛需和頭套房置業。”一名 的二手房經營人士向記者表示，在“有保有壓”的政策意圖引導下，今年上海的商品住宅市場成交量進一步下挫的可能性不大。

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