進入5月歷史銷售旺季，各地樓市成交量捷報頻傳。業內人士認為，5月前三周全國新房市場表現出三個鮮明特點：全國房價趨于穩定，剛需購房者入市積極性提高；多個城市調控政策微調，有效促進剛需入市；央行年內再次下調存款準備金率，對房地產行業的影響將會逐步顯現。

　　隨著5月份多地樓市成交量在政策利好的作用下開始明顯上升，擔心樓市調控會在攻堅階段毀于地方政府政策“微調”的聲音也屢見報端。

　　全國十大城市5月前3周成交5.6萬套 與4月同期相比漲22.6%

　　根據鏈家地產市場研究部向中新網房產頻道提供的統計數據顯示，5月前3周,包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、重慶、成都在內的全國十大城市新房成交量為56513套，比4月同期上漲22.6%。其中，除深圳外的9個城市新房成交量均比4月同期出現不同漲幅，不僅北京、上海、廣州、沈陽、杭州、青島、重慶和成都的漲幅均超一成，廣州和青島漲幅甚至超七成。

　　對于廣州、青島新房成交量環比出現高漲幅，鏈家地產陳雪向中新網房產頻道分析認為，這主要由于廣州和青島前期的成交量基數較小：廣州4月單周僅成交約1000套左右，而青島4月單周也僅800套左右。另一方面，五一小長假后市場價格趨于穩定，降幅已符合購房者的價格預期，因此入市動力增強。

　　陳雪認為，從5月前3周的成交數據來看，八成城市成交量與4月同期相比均出現10%以上的漲幅，表明全國樓市已正式步入5月份的歷史銷售旺季，由于網簽數據的延后性，五一黃金周的促銷效應集中表現在5月周的成交高漲，而第三周成交量也已趨于高位穩定狀態。

　　一方面是成交量的上漲，另一方面，從國家統計局發布的新建商品房價格來看，6個城市價格降幅環比收窄，新房價格開始處于降幅趨緩的下行通道。

　　陳雪認為，當前全國整體房價趨于穩定，階段性價格觸底，剛需購房者對短期內房價繼續下行的預期信心不足，因此入市積極性提高，觀望需求逐漸得以釋放。與此同時，以揚州為代表的多個城市出現樓市政策微調，對剛需支持力度均有不同程度的增加，如放寬公積金政策等，有效促進了剛需入市。此外，近日央行年內再次下調存款準備金率，對房地產行業的影響將會逐步顯現，在未來一段時間內，可能會使信貸優惠進一步加大，整體市場需求將會保持穩步釋放的趨勢。

　　地方政策“微調”頻頻 “保剛需”會否推升房價？

　　樓市成交量的上漲雖然與房價的持續回落不無關系，但是類似頭套房貸利率優惠、提高公積金貸款額度等針對“剛需”的利好政策無疑也是刺激購房者從“觀望”到“入市”的強勁推動力。

　　不過，盡管地方政府為樓市政策的“微調”打上了“保剛需”的鮮明旗號，卻仍然無法擺脫“與博弈調控底線”的嫌疑，一些“新政”更是引來無數質疑。與此同時，市場各方也開始擔心，如果剛需集中入市，會不會讓正處于下行通道的樓市，重新“紅火”起來，進而推高房價？

　　日前，江蘇揚州出臺規定，對個人新購購的成品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎勵。盡管揚州方面稱，政策是為了鼓勵市民購購精 ，推動住宅產業化和建筑節能，但仍然未能平息公眾對于此舉意在“救市”的猜測和質疑。

　　不過據南京晨報5月21日報道，近日，住建部官員頭次公開表態稱揚州購房新政和“救市”無關，揚州對成品房的政策引導應予以支持和肯定。

　　而在揚州之前，佛山明文放松限購、成都暗自放松限購、中山“限價”、蕪湖新政等則均因與“限購”原則相悖變成了短命政策。

　　相比之下，北京、天津等嚴格限購的城市，通過調整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求稅費負擔，政策微調后則得以繼續執行。

　　業內人士認為，由此可以看出，只要限購、限貸不松動，僅是對頭套房、自住型需求給予更多支持，政策微調是被認可的。

　　據媒體報道稱，從去年8月至今年5月10日，全國共有30多個城市出臺了包括減免購房契稅或退稅、調整頭套房貸利率、改變普通住房價格標準、提高公積金貸款額度、重啟購房入戶政策、補貼頭次置業、放松限購條件、土地松綁等樓市“新政”。其中，在少數地方新政“流產”的同時，超八成新政已悄然通過執行。涉及的城市既有北京、上海、廣州這樣的一線城市，也有增城、象山、從化這樣的三四線城市。

　　地方政府動作頻頻，而對于政策微調會否推升房價的擔憂，人民日報在5月14的報道中指出，各地紛紛出臺支持剛需的政策，尤其是今年以來銀行的信貸比較寬松，為市場釋放了流動性。同時，包括恢復頭套房貸利率優惠在內的措施，降低了購房者的購房成本，的確有推動房價反彈的風險。這些政策，對購房者預期的改變巨大，很多持幣觀望的購房者，會擔心房價反彈而著急入市，從而推高房價。

　　但是縱觀各地調控，大多是“限購”和“限價”兩種手段。限購的城市，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動商品房銷售價格，推動也有限，不太可能激起市場大的波瀾；但對于一些限價的城市，或者沒有采取房地產調控政策的城市，則需要謹慎，因為政策本身還沒有厘清市場上的投機行為。

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