2012年8月2日，中國指數研究院在京舉辦房地產金融報告發布儀式，一時間，更嚴厲的房地產調控政策會否出臺成為熱門話題，調控會否造成房地產行業的又一輪洗牌？房產企業該如何危中擇機？ 　　2012年8月2日，中國指數研究院在京舉辦“未來五年中國房地產住宅市場趨勢研究”房地產金融報告發布儀式，對未來五年房地產住宅市場趨勢作出預測，與會嘉賓還就未來房地產企業轉型提出建議。

　　此前房地產“限貸”、“限購”、“限價”等政策意圖扼住資金及房價上漲要害，建設保障性住房也意在“降溫”房地產市場需求，但剛發布的百城住宅均價卻連續兩個月環比上漲，而此時國務院派出的8個督查組正在16個省（市）緊急調研限購、差別化住房信貸等政策的執行情況。一時間，更嚴厲的房地產調控政策會否出臺成為熱門話題，調控會否造成房地產行業的又一輪洗牌？房產企業該如何危中擇機？

　　未來五年住宅市場步入平穩增長軌道

　　剛需將主導房地產住宅市場

　　中國指數研究院報告認為，1998年“房改”以來，我國房地產政策經歷了四個階段：“政策支持房地產業發展（1998-2003）”、“調控供需，抑制房價（2004-2008）”、“重申支柱產業，推動內需（2008年四季度-2009）”、“深度調控，促進房價合理回歸”。

　　過去十年，住宅市場是房地產市場的主流，銷售面積和金額占八成以上。中國指數研究院預測，未來五年我國住宅市場仍將是主流，規模繼續擴大，但將從快速增長期向平穩增長期過渡。

　　2010年-2011年，加強土地供應，全國住宅用地供應面積連續兩年突破10萬公頃，明顯高于2005-2008年間（約6萬公頃）；同時，土地價格2011年開始漲幅明顯放緩，也為未來幾年住宅市場供應量的平穩增長奠定基礎。

　　中指研究員預測2016年，住宅銷售面積、新開工面積、竣工面積分別為14億平米、27.6億平米、11.3億平米，復合增長率分別為8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前幾年有所放緩；銷售均價為6428元/平方米，復合增長率為5.5%。

　　同時，中國指數研究院報告認為在住宅市場整體平穩增長的同時，未來五年乃至更長時間，政府將加大中小套型用地的供應；并繼續鼓勵和支持剛性需求。而城鎮化率穩步提高、城市群日趨成熟以及特殊的人口年齡結構等因素，為剛性需求增長帶來支撐，未來剛需市場規模將繼續擴大，占整個市場的比重仍將超過六成。

　　房企將向“輕資產”模式轉型

　　效率優勢是關鍵

　　北京貝塔咨詢合伙人杜麗虹博士提出調控背景下房地產企業從重資產向輕資產戰略轉型。

　　杜麗虹博士指出目前房地產上市企業數據顯示，毛利潤率在行業排名中靠前，但資產周轉率排名倒數。根據反映股東權益水平的核心指標凈資產回報率=利潤率×周轉率×財務杠桿率計算，在不考慮財務杠桿的情況下，利潤率和周轉率共同決定了回報率。

　　在未來，隨著預售款的監管、土地款的加速支付和信貸政策的嚴控，長期來看地產企業的財務杠桿在降低；同時調控背景下，資本成本在上升，房屋升值速度在減緩，利潤率的上升空間也受到限制；那么未來股東回報的提升將更多依賴于資產周轉效率的提高。

　　從而地產企業將從儲備更多的土地賺取資產升值收益為主的“重資產模式”走向賺取資產升值收益為主的“輕資產模式”。

　　地產企業的傳統優勢將被淡化，效率優勢將被放大，這種效率優勢可以是在開發、管理某個環節上或是在商業地產、工業地產、養老地產等某類產品線上的“一招先”，更可以是某種綜合性的資源整合能力。但無論是哪種優勢，輕資產時代，擁有效率優勢的企業將贏得更大的價值創造空間，而另一些企業將被淘汰出局。

　　杜博士認為，輕資產戰略下需根據企業的價值鏈優勢來選擇較適合的商業模式，即期權、代工、定制開發、托管模式、售后回租等，并以較恰當的方式來吸引資本資源，從而實現效率資源與資本資源的較有效結合；同時根據業務線的風險收益特性選擇較適合的金融模式，即基金平臺、私募債權平臺、證券化平臺，以此組合較恰當的資本資源，實現產品線與金融投資人之間的風險收益匹配。

　　海外融資好景不再

　　長期收益型基金或成發展方向

　　兆陽國際房地產高端合伙人關博仁認為目前房地產企業從海外上市及貸款的資金融資渠道存在障礙。在歐債危機、美國經濟裹足不前、政府對房地產市場調控決心堅定的影響因素下尋求海外上市并不是好時機；而購殼上市在花費過億購殼資金后還有大筆介紹費及專業人員費用等巨額成本支出，更重要的是一般需要2-3年慢慢培養公司業績，逐步擴大公司規模贏得市場認可，而時間及投入巨大，購殼上市更像投資不是融資。同時由于歐債危機或全球的金融風暴往往由于總行的銀根緊張，歐美銀行回收在亞洲的貸款可能導致企業無力償還負債而破產，因此海外貸款也存在很大風險。

　　在利用外資基金方面，由于投向、基金周期等限制了內部收益率，同時基金投資房地產市場趨向飽和，關博仁認為房地產與外資基金的聯系會越來越低，投資難度也逐步上升。具體來講，基金投資商業地產步向晚期，而PE類投資已到回收期，新基金難以發行，物流基金目前雖為主流但可能是過眼云煙，養老地產基金則有待挖掘盈利模式，

　　但房地產企業融資仍存在新路徑，例如參考北美模式（結合開發與基金管理），定位于高端開發商，尋求機構投資者（非基金而是基金背后的出資人，如養老基金）作為合作對象使其成為成熟物業的長期持有者從中獲得收益，此類房地產基金也將成為長期收益型基金。

　　房地產企業融資應把握好外資基金的投資方向，了解海外機構投資者的投資需要，用好外資基金的有限資源，把握直接與機構投資者合作的機會。

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