現如今每個新建的商品房都繳付了公共維修基金。這些錢就像是房屋的養老金，房子剛建好時，維修基金看起來往往沒啥用。時間久了，當墻皮出現裂紋，電梯發出顫抖，這筆“養老錢”就顯得很重要了。

　　但維修基金當初收得痛快，用起來卻有些痛苦。近年來，各地曝光的房屋質量問題越來越多，為房屋“治病”的公共維修資金儲備也還豐富，但真正支取出來使用，卻手續繁多，難以實現。

　　有統計數據顯示，全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元，但使用率卻不足百分之一，常年處于“休眠”之中。

　　有過購房經歷的人可能都知道，購商品房時要按房款的2%繳納住房公共維修金，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。然而，北京珠江綠洲家園小區業主張先生發現用這筆錢沒那么簡單。遭遇頂樓房屋漏雨，張先生甚至不知道怎么申請動用這筆基金。

　　張先生：樓房整體出現大的問題，可能會動用這筆資金，至于這個細節，我也不是太清楚。如果他們能給我們解決的話，我們也沒想去動用這筆錢。現在看來也不知道這筆錢該不該去用。

　　住房公共維修基金到底怎么用？有類似困惑的不僅僅張先生一人。頭先使用公共維修基金的項目必須要涉及小區三分之二以上的人數。中原地產三級市場研究部總監張大偉舉例說明：

　　張大偉：較簡單的對比來說，比如說單元門如果壞了也應該是公共維修基金使用途徑的。但是如果你的戶門出現損壞肯定是你個人的問題。如果出現漏水等，如果是水箱出現問題，是供大家使用的，也是可以動用這個這部分資金的。

　　除此之外，想要動公共維修金這塊蛋糕還必須跨過至少兩道門檻。頭先就是，小區必須要有業主委員會。其次就是通過小區三分之二業主需要簽字同意方能使用。然而目前在我國成立業委會的小區不足20%，也就是說將近八成的小區即使有公共維修基金也難以使用。對此，張大偉認為沒有業主委員會的小區并不需要過分憂慮。

　　張大偉：如果說有業委會的話，一般都是由業委會大部分成員同意，可以使用這個錢。如果沒有業委會，一般也可以找物業。如果沒有物業的可以找到房管部門。一般還是可以找到部門來維護的。

　　住在北京源屋曲小區的郭女士抱怨說，物業根本就不管。自己因為夏季頂層漏雨的事兒多次找物業協商卻總是沒有了下文：

　　郭女士：我找物業，物業根本不給我修。我睡著覺，那個滴雨把我滴醒了。而且現在物業費我也不交了。我怎么交，交完還那么漏。

　　截至今年7月，北京已累計有商品住宅專項維修資金348.1億元，僅僅使用了5.38億元，累計使用率為1.55%。截至今年5月份，上海的商品住宅維修資金一共有393億元，累計使用29億元，使用率也只有7.4%。一方面是大量房屋維修資金“在銀行里睡大覺”，另一方面則是房屋維修費用逐年增加，有關部門為何不愿動用房屋維修金？

　　張大偉：以前都是公房，特別是在2000之前。公房都是單位代管的，根本不收這個錢 。而公共維修基金是2000年之后商品房才收的。從正常的建筑使用壽命來看，現在也沒到大規模維修時間段。只有個別小區矛盾尖銳。

　　中國政法大學教授劉智慧坦言在實際的操作中，以上兩個“三分之二”并不現實，想要讓公共維修基金“活”起來，有些辦法必須更改：

　　劉智慧：比如說夏季大暴雨，然后屋頂漏雨，這種情況下可能如果說想要達到建筑物總面積以及業主總人數雙重都要達到三分之二的話，其實是比較困難的。從長遠來看，立法不應該嚴格控制就是必須要達到雙重三分之二多數通過才可以。

　　公共維修基金的增值保值問題則是小區業主較為關心的問題之一。目前，全國繳納的公共維修基金超過萬億元，絕大部分采用活期存款的方式沉淀在銀行。如果僅按一萬億來計算，一年只能產生35億元的利息，而存定期存款一年則可以達到300億元的利息。如果存三到五年的定期，收益就更可觀了。對此，劉智慧建議：

　　劉智慧：比如說像一些比較穩健性的理財的方式也可以考慮，納入到可容許用公共維修基金去做一些投資的途徑。另外一方面，比如說可以把公共維修基金按照一定的比例分為兩塊，一塊是用于日常的、緊急的這樣的一些維修活動，把它作為銀行的活期存款考慮。而另外一部分也可以考慮作為定期存款，這樣可以增加一部分收益。

　　業主申請、小區三分之二業主同意、房產行政管理部門審核、專業工程人員現場查勘、三方驗收、上報明細、業委會蓋章，這七個程序就像“七道坎”，把眾多業主攔在維修基金的大門外面。但是，既然制度設計已經考慮到房屋維修的需求，就應該讓基金能夠更加有效便捷地發揮作用。

　　如今城市市民居住的，大多是商品房，算起來，這些房子較老也只有三十多歲，即使只按現有的產權期限來看，也不過房到中年。但不能忽視的是，隨著時間的推移，會有更多商品房走過青壯年，走入需要修修補補的中老年期，公共維修基金支取制度只有更加完善，房屋養老錢的支取過程才會更加順暢，也才能真正發揮房屋養老的作用。

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