關在籠子里的“住房養老錢”為啥撬不動

　　海口住宅專項維修資金已達11.5億元，每年使用僅600萬，提取難讓業主、物業陷窘境

　　省住建廳：正起草《海南省住宅專項維修基金管理辦法》，期待在提取方面取得突破

　　每賣出一套房，海口市住宅專項維修資金賬戶里的錢，又多了一筆。如今這個賬戶里存有11.5億元，且每年以七到八千萬元的速度增加。這筆錢是2004年8月后，每一位購房者的“集體貢獻”。

　　這筆錢被稱為房屋的“養老金”，專用于繳費業主所屬房屋屋頂、外墻等共用部位，以及供電、供水等共用設施、設備，在保修期滿后的維修、更新和改造工程。

　　然而，目前海口市每年提取住房維修資金的數額僅為600萬元左右，嚴苛的條件讓許多小區業主、物業陷入窘境。有人質疑，這筆錢放在那里，是不是一種浪費？

　　住宅專項維修資金提取難

　　物業抱怨“知道有錢用不了”

　　“住宅專項維修資金，用一個形象的比喻，就像是房屋的‘養老金’，一旦出現大的房屋質量問題或者小區重要公共設施損壞的情況，就可以用這些錢去處理。”在海口，幾乎每一個小區物業負責人都能說出這樣的話。

　　然而，當小區真需要動用這筆資金的時候，就會遇到“難以想像的困難”。

　　去年臺風期間，龍華路某小區供電變壓設施被臺風毀壞，小區因此連續停電20多天，必須更換變壓設施。小區物業負責人倪侃想到的個辦法便是：動用住宅專項維修資金。

　　倪侃發出通知，希望大家同意動用住宅專項維修資金，但僅有一半業主表示同意。“有的住戶認為繳納了物業費，這就是物業的問題。”倪侃說。

　　較終，倪侃跟電力部門協商，選擇了折中的辦法，采取應急搶修措施，恢復供電。費用則來自部分業主集資，外加物業公司墊付。如今，由于住宅專項維修資金難提取，集資繳費的一些業主也開始抱怨，“為什么其他業主不交？”進而，部分業主開始拒絕繳納物業費。

　　如今，倪侃已經精疲力盡，甚至渴望退出管理該小區。說起住宅專項維修資金，倪侃顯得氣憤：“明知道有錢用不了，‘撬’不動，這不是把我們物業卡死嗎？”

　　位于龍昆南二橫路的花園小區也面臨類似情況。

　　小區內4部電梯因建成時間近10年，故障頻發。物業想盡早對4部電梯進行一次大修或者干脆更換，徹底解決問題。

　　“不過談何容易？”物業管理處薛主任說，“真正要實施起來就要動用住宅專項維修資金，這需要小區超過三分之二以上的業主，以及整個建筑面積三分之二以上的業主同意。這么多人的意見，統一起來很難。”

　　該小區從今年4月初便開始啟動這項工作，如今近3個月過去了，前途依然難測。薛主任說：“住房維修基金就像關在籠子里的錢，要想撬動這把鎖，難！”

　　11.5億元資金在銀行里睡大覺

　　或因通貨膨脹逐年縮水

　　住宅專項維修資金，為強制性繳納的款項，是每一個購房者辦理房產證的必備要件。理論上，只要業主需要，這筆錢可在一到兩周內提取使用。

　　然而，嚴苛的提取條件把大多數人關在了門外。海口市住建局資金管理處科員余天軍說：“這筆錢歸全體業主所有，使用時需嚴格執行申請受理、察勘、成本核算、分攤到戶情況公示、業主簽名、維修、驗收、結算等流程，其中較為耗時和難以執行的，是業主簽名環節。”

　　業主簽名環節也就是兩個“三分之二”，即：擁有建筑總面積2/3以上業主、且總人數2/3以上業主同意。由于牽涉多方利益，業主同意票很難達到這個比例。

　　于是，一些想動用住宅專項維修資金的業主常感嘆，“這是我自己的錢，存進去，仿佛就不是我自己的了。”

　　海口住宅小區專項維修資金從2004年8月開始繳納。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關住房維修資金繳交約定。購房者應當按購房款的2%-3%向售房單位繳交維修資金。后來，房地產開發企業或物業服務企業一律停止代收購房人繳存的住宅專項維修資金，個人繳存住宅專項維修資金到指定銀行后，憑票據辦房產過戶手續。繳存標準為：商品房每平方米60元，已售公房每平方米55元。

　　十年過去了，這筆錢正如一個不斷膨脹的雪球，越滾越大。如今賬面金額達11.5億元，且每年仍以七到八千萬元的速度遞增。不過，這里面的絕大部分資金都躺在銀行里睡覺，除了收取利息外，別無收益。
　
　　這也引發了相關人士的擔憂。“如果按照相應的通貨膨脹率計算，那么這些存款正在逐年縮水。”海南大學經濟學胡治文教授擔心，再過5年，海口的房屋進入15年的維修高峰期時，這些資金或將出現入不敷出的窘境。

　　如果真有那么，住宅專項維修資金的續費又將是一個難題。

　　余天軍說：“住房維修資金賬戶余額少于30%的時候將無法再提取，必須續費后方能使用。”但是按照目前這個情況，續費可能更難。

　　2年僅50例成功提取專項維修資金

　　提取過程中存在兩大難題

　　據了解，海口2012年成功提取住房專項維修資金的有31例，2013年19例。80%用于電梯的更換。

　　2012年昌茂澳洲園的3臺水泵中有一臺損壞，其他兩臺因為壓力不夠，導致小區近700戶業主用水困難。同時，由物業公司負責的龍昆南路匯隆廣場6部電梯也亟需大修。經預算，費用需要50多萬元。

　　動用住宅專項維修資金成了先進的解決辦法。

　　小區物業公司辦公室許主任介紹，頭先物業公司向住建局提出申請，先由物業公司墊資維修，然后再補辦動用住宅維修資金所需的手續。住建局工作人員經過現場調查和拍照確認，同意了物業的申請。

　　而補齊兩個“三分之二”的手續，物業公司耗時半年多。許主任說：“特別是兩個‘三分之二’的征集，得一戶一戶家庭去問，讓業主簽字，花費了巨大的人力和時間。可謂困難重重。”

　　海口市住建局資金管理處科員余天軍認為，海口在提取住宅專項維修資金的過程中存在兩大困難，“一個是海口候鳥老人多，小區空置率高，要實現兩個三分之二存在一定的難度。其次，海口大部分小區沒有業主委員會，業主在動用住宅維修資金的使用上存在偏差，意見難以達成一致，存在溝通難度。”

　　提取難壓力“轉嫁”物業

　　小區應急維修盼開辟綠色通道

　　倪侃形容現在的窘境是：住宅專項維修資金提取難度大，造成大量麻煩，而物業公司成了麻煩的承擔者。

　　倪侃說：“這樣對企業不公平。業主碰到小區公共設施壞了便找物業，嚴重了就拒絕繳納物業費。較終結果將是整個物業行業出現問題。”

　　出路在哪里？

　　海口市物業管理行業協會秘書長梁金華建議，盡快出臺基于海口實際情況的《海口市住宅專項維修資金管理辦法》，在辦法中可適當降低房屋“養老金”提取門檻，出臺細則。

　　“海南候鳥老人多，小區入住率不高，這些因素都要考慮在內。”梁金華說，對于建筑出現的一些特殊情況，應急維修的情形一定要詳細列出執行，并為房屋的緊急維修開辟綠色通道，“這樣才能保證小區建筑在出現問題時能夠得到及時處理。”

　　梁金華舉例說，應急維修的情形可包括：電梯故障危及人身安全的；消防、電力、供水系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的；房屋、外墻損壞、滲漏嚴重等。

　　此外，社區居委會也應該參與其中。梁金華建議，引入社區管理部門，讓居委會在動用住宅專項維修資金的過程中發揮監督作用。梁金華說：“當小區入住率較低時，可讓居委會出面，作為一個政府機構的形式出具相關證明，然后在解決小區維修問題之后，再逐步補齊相關手續。”

　　這個想法已經得到了眾多物業公司的認可，然而真正推動起來依舊十分艱難。

　　不過，倪侃已經等不及了，恨不得馬上將小區交出去。“專項維修資金批不下來，供電設施改造不了，物業和業主的矛盾正一步步惡化。”倪侃一肚子委屈，“甩都甩不掉啊！”

　　正起草專項維修基金管理辦法

　　期待在提取方面取得突破

　　對于住宅專項維修資金提取難的問題，省住建廳房地產市場監管處有關負責人表示，這是全國性的普遍性難題。目前我省施行的《海南經濟特區物業管理條例》中，為專項維修資金的提取開辟了綠色通道。

　　但該負責人介紹，由于我省候鳥人群居多，若要提取住宅維修基金必須根據《物權法》等有關法律法規要求來操作，所以相比國內其他省份城市來看，提取的難度更大。

　　考慮到業主需求和我省實際情況，該負責人透露，我省正在起草《海南省住宅專項維修基金管理辦法》，解決事關業主生活與人身財產安全的問題，預計今年內作為有關物業法律法規的配套文件出臺，將嘗試在提取專項維修基金方面取得進一步突破。

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