當(dāng)今年業(yè)界大談“轉(zhuǎn)型之年”、“從黃金時(shí)代過(guò)渡到白銀時(shí)代”之時(shí),早在2009年就放棄住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)而發(fā)展度假產(chǎn)業(yè)的今典集團(tuán),其“度假王國(guó)”開(kāi)始浮現(xiàn)。上周,今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全“開(kāi)講”轉(zhuǎn)型的苦與樂(lè)。

轉(zhuǎn)型是“砸舊建新”

紅樹(shù)林從2009年就確定了轉(zhuǎn)型的方向。現(xiàn)在來(lái)看,你怎么評(píng)價(jià)今典集團(tuán)的轉(zhuǎn)型?

張寶全:我們從2009年轉(zhuǎn)型做紅樹(shù)林。有媒體的朋友在2010年、2011年樓市較好時(shí)問(wèn)過(guò)我,你后悔不后悔啊?隨著市場(chǎng)慢慢開(kāi)始清晰了,更多的人覺(jué)得當(dāng)初還是轉(zhuǎn)對(duì)了。當(dāng)初我們做這個(gè)決定的時(shí)候,也是挺不容易的。開(kāi)始做電影、藝術(shù)、紅樹(shù)林,大家覺(jué)得不務(wù)正業(yè),而今天我們所有的不務(wù)正業(yè),都成了主業(yè)。紅樹(shù)林,就是集大成者。因?yàn)槎燃偕罘绞骄褪强繒r(shí)尚、藝術(shù)、休閑、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物來(lái)營(yíng)造的。

近兩年以住宅為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房企紛紛尋找轉(zhuǎn)型的方向,你怎么看?

張寶全:背景不同。紅樹(shù)林是在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的高潮期轉(zhuǎn)型,借了一部分傳統(tǒng)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì),比如我還是賣了一部分房,解決了轉(zhuǎn)型的資金問(wèn)題。而現(xiàn)在的房企是在低潮期轉(zhuǎn)型,每個(gè)企業(yè)遇到風(fēng)險(xiǎn)不一樣。但轉(zhuǎn)型對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是砸碎一個(gè)舊世界,建設(shè)一個(gè)新世界的過(guò)程,這可不是好玩的。機(jī)制你要改變,企業(yè)內(nèi)部的利潤(rùn)、利益要重新分配,所以企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)高管易流失。

我覺(jué)得等到低潮時(shí)才轉(zhuǎn)型,真的就是很危險(xiǎn),弄不好不轉(zhuǎn)要死,也可能轉(zhuǎn)不好死得更快。所以低潮期的轉(zhuǎn)型真的還是要慎重。

分紅考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)模式

三亞灣紅樹(shù)林2012年一期開(kāi)業(yè),去年頭次向業(yè)主分紅,每產(chǎn)權(quán)客房分紅1.08萬(wàn)元,2014年分紅3.6萬(wàn)元,2015年預(yù)分紅達(dá)到15萬(wàn)元,為什么分紅會(huì)增長(zhǎng)這么快?

張寶全:紅樹(shù)林是以經(jīng)營(yíng)為主而非銷售型的模式,經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的先進(jìn)指標(biāo)是盈利和分紅。前兩年分紅時(shí)三亞灣紅樹(shù)林只開(kāi)了1/4,今年12月將全面開(kāi)業(yè),這就與此前不是一個(gè)概念了。我們有5000間客房,71個(gè)自營(yíng)餐廳、150個(gè)品牌店、電影工坊及能同時(shí)容納7000人開(kāi)會(huì)、5000人宴會(huì)的會(huì)議會(huì)展等。我們預(yù)估2015年三亞灣紅樹(shù)林營(yíng)收達(dá)17億元,運(yùn)營(yíng)成本約7億元,毛利有10億元,所以預(yù)分紅能到15萬(wàn)元。

未來(lái)5年將建11個(gè)紅樹(shù)林

未來(lái)5年,今典將在青島、大理、麗江、都江堰等10個(gè)城市開(kāi)11個(gè)紅樹(shù)林度假酒店,這種持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)非常考驗(yàn)企業(yè)資金流,是否有上市計(jì)劃?

張寶全:紅樹(shù)林在拿地上較便宜,再加上賣產(chǎn)權(quán)酒店客房、賣度假卡,能夠補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。我們的弱點(diǎn)在資本運(yùn)營(yíng),有資本平臺(tái)會(huì)發(fā)展很快。紅樹(shù)林以運(yùn)營(yíng)為支撐的商業(yè)模式不能參照普通商務(wù)酒店來(lái)做,必須運(yùn)營(yíng)一年后拿到數(shù)據(jù)來(lái)做評(píng)估,所以較快明年下半年開(kāi)始啟動(dòng)上市計(jì)劃。

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