海南，這個(gè)全國(guó)陸域面積較小、海域面積的南海瑰寶，其房地產(chǎn)業(yè)兩度受到全國(guó)業(yè)界大佬們的強(qiáng)烈關(guān)注。

　　1993年海南房地產(chǎn)達(dá)到高峰之后隕落，隨后房地產(chǎn)商的身影在海南漸行漸遠(yuǎn)。

　　2010年初前后，在國(guó)際旅游島概念的牽引下，沉寂多年的海南再放異彩。全國(guó)各地的大房企、開(kāi)發(fā)商蜂擁而入，海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展再現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。

　　海南開(kāi)發(fā)史本就是一部移民史。作為人口和陸域小省，缺乏大體量的資本和本島剛需消費(fèi)支撐，從島外攜資本參與海南建設(shè)的各地開(kāi)發(fā)商注定成為海南房地產(chǎn)的重要角色。

　　中國(guó)各地的房地產(chǎn)商群聚海南，開(kāi)創(chuàng)了海南房地產(chǎn)史上一個(gè)的新場(chǎng)景。

　　一方水土養(yǎng)一方人，不同省域的商幫也孕育著不同的性恪特性。性恪決定產(chǎn)品，作為人格屬性很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目的風(fēng)格自然也深受“掌舵人”行事特質(zhì)的影響。不同地域的商幫在海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中呈現(xiàn)了各自不同的項(xiàng)目特質(zhì)：或大手筆造城，或精細(xì)于小盤(pán)，或善舞資本，或醉心于產(chǎn)品細(xì)節(jié)，或留戀于概念營(yíng)銷(xiāo)，或陶醉于權(quán)貴交往資源交換，或側(cè)重于市場(chǎng)行走，或不計(jì)成本投入，或追求利潤(rùn)犧牲產(chǎn)品質(zhì)量……

　　簡(jiǎn)述海南房地產(chǎn)項(xiàng)目背后的“掌舵人”個(gè)性，可能粗淺，或許也有助于讀者增加了解海南一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的基因密碼。

　　群雄逐鹿下的地產(chǎn)盛宴

　　上世紀(jì)90年化初，得益于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，各地資本開(kāi)始了次的“掃蕩”。當(dāng)時(shí)，總?cè)藬?shù)不過(guò)655.8萬(wàn)的海南島上，竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。短短三年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)4倍。

　　這樣不同尋常的爆發(fā)，較終證明，積累的是巨大泡沫。1993年，房地產(chǎn)泡沫破裂，大量的資本和投機(jī)開(kāi)發(fā)商逃離，留下的是大量的“爛尾樓”、閑置土地和銀行壞賬。

　　歷經(jīng)幾年的去除泡沫消化期，海南本土的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始了征程。

　　1995年6月，海南昌茂集團(tuán)動(dòng)工建設(shè)52萬(wàn)平方米的昌茂花園，拉開(kāi)了海南本土開(kāi)發(fā)商的建設(shè)序幕；1998年，長(zhǎng)信地產(chǎn)海景花園拿地建設(shè)；2000年，兆南集團(tuán)個(gè)項(xiàng)目兆南公寓開(kāi)工；2003年，海南個(gè)以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，天來(lái)泉集團(tuán)的瓊海天來(lái)泉度假開(kāi)建……

　　2007年是一個(gè)分水嶺。經(jīng)過(guò)近十年的自我“醫(yī)治“，海南房地產(chǎn)逐漸恢復(fù)元?dú)?。此時(shí)，嗅覺(jué)敏銳的中國(guó)房地產(chǎn)資本大佬開(kāi)始看好海南房地產(chǎn)這座獨(dú)特的“富礦”，一時(shí)間，國(guó)企、央企、廣東、山東、浙江、東北、福建等地域資本蜂擁涌入海南。

　　在這場(chǎng)角逐海南房地產(chǎn)的游戲中，以粵商較為突出。2007年，廣東地產(chǎn)“大佬”雅居樂(lè)的陳卓林拿下了位于海南陵水清水灣海岸線長(zhǎng)達(dá)12公里的1.5萬(wàn)畝土地，開(kāi)始建造雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目；富力地產(chǎn)隨即在香水灣吞下2000多畝地，其后又陸續(xù)拿下海口、澄邁、臨高等地3個(gè)項(xiàng)目，總占地面積近1萬(wàn)畝地；中國(guó)高爾夫旅游地產(chǎn)人的觀瀾湖朱樹(shù)豪，2009年跨過(guò)瓊州海峽，將產(chǎn)業(yè)版圖延伸到海南，在?？谀孟?1.5平方公里土地打造觀瀾湖度假區(qū)……

　　“盛宴”中不乏資本雄厚的央企的身影。中糧集團(tuán)在海南拿下開(kāi)發(fā)權(quán)的土地面積多達(dá)18.6平方公里；華潤(rùn)集團(tuán)獲得海南萬(wàn)寧石梅灣沿海地區(qū)的180公頃土地的使用權(quán)；中信地產(chǎn)目前在海南開(kāi)發(fā)區(qū)域涉及?？?、博鰲、香水灣、三亞等東海岸線一線海景區(qū)域，規(guī)模逾萬(wàn)畝；江蘇國(guó)有企業(yè)江蘇國(guó)信在樂(lè)東太陽(yáng)灣拿下6000畝的建設(shè)用地……

　　國(guó)企魯能也曾被外界一度認(rèn)為是海南大“地主”，僅海口西海岸的海藍(lán)福源項(xiàng)目、三亞大東海濱海豪宅山海天項(xiàng)目和?？诤Ｋ{(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目等幾個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃面積已達(dá)到19平方公里。而其與海南文昌市政府合作投資開(kāi)發(fā)魯能山海天項(xiàng)目規(guī)劃面積約86.64平方公里，成為“亞洲盤(pán)”。

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　　整個(gè)海南環(huán)島海岸線，成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)圈地的戰(zhàn)略。從三亞的三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣，再到陵水的土福灣、南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，從萬(wàn)寧的楊梅灣、石梅灣，到瓊海的博鰲，文昌的高隆灣，再到?？诘挠^瀾湖……無(wú)處不存在著地產(chǎn)“巨鱷”的身影。

　　與此形成鮮明對(duì)比的是，海南本土開(kāi)發(fā)商的在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)中逐漸勢(shì)微。2009年后，與動(dòng)輒幾千上萬(wàn)畝的島外房地產(chǎn)“大佬”相比，受限于資本的弱小，海南的本土開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)多由單體單項(xiàng)目。

　　大資本群雄逐鹿海南房地產(chǎn)，隨著國(guó)際旅游島政策的出臺(tái)后達(dá)到。中國(guó)排名前20名的房地產(chǎn)企業(yè)中，至今僅龍湖、金地、華夏幸福3家沒(méi)有進(jìn)駐海南。

　　“較后的CBD海岸線”、“花園洋房”、“歐式莊園”、“休閑度假、養(yǎng)老”、 “全球發(fā)售”，一時(shí)間，海南的機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、酒店、商場(chǎng)、高速公路到處充斥著房地產(chǎn)廣告。

　　據(jù)資料顯示，2009年至2015年全海南沉淀進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)資金近4000億。來(lái)自海南省住建部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，包括外來(lái)投資企業(yè)在內(nèi)，目前在海南有大大小小3000余家房地產(chǎn)企業(yè)，在建在售樓盤(pán)900多個(gè)。

　　一幅壯觀的群雄逐鹿場(chǎng)景在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)上演，新的時(shí)代來(lái)臨。

　　烙刻“商幫”特質(zhì)的地產(chǎn)商們

　　一方水土養(yǎng)一方人，地域文化與商人性格體現(xiàn)在商業(yè)上時(shí)，就會(huì)使商業(yè)投射出人性和個(gè)性的色彩。性格決定產(chǎn)品，行業(yè)屬性較強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)亦然如此。

　　海南本屬?gòu)V東一個(gè)地級(jí)行政區(qū)，1988年才獨(dú)立建省。與海南隔海相望的廣東，粵商思想開(kāi)放，敢為別人不敢為，廣東開(kāi)發(fā)商率先登陸，成為了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)主力軍。

　　恒大的老板許家印和碧桂園的老板楊國(guó)強(qiáng)兩人性恪截然相反，但卻有著相同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)共同點(diǎn)：大規(guī)模郊區(qū)拿地，快速高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)，低價(jià)，精裝修，執(zhí)行力強(qiáng)，項(xiàng)目推進(jìn)速度極快，全國(guó)復(fù)制……

　　許家印個(gè)性富有魅力，是個(gè)明星型企業(yè)家，曾在鋼鐵廠工作過(guò)，善于大兵團(tuán)作戰(zhàn)，對(duì)執(zhí)行力要求甚嚴(yán)，獎(jiǎng)懲分明，重獎(jiǎng)重罰，所帶團(tuán)隊(duì)攻堅(jiān)能力很強(qiáng)。海口恒大文化旅游城、澄邁老城恒大御景灣等項(xiàng)目剛推出時(shí)，周邊單體項(xiàng)目在較長(zhǎng)一段時(shí)間銷(xiāo)售幾乎陷入“絕境”。

　　楊國(guó)強(qiáng)極為樸實(shí)低調(diào)，即便在一些重要場(chǎng)合的致詞也樸實(shí)如農(nóng)民家常話(huà)，毫無(wú)靚麗的客套話(huà)。記者多年前參觀碧桂園總部時(shí)發(fā)現(xiàn)一個(gè)細(xì)節(jié)，其巨捐款建設(shè)運(yùn)營(yíng)的全免費(fèi)中學(xué)，是以他大哥的名字命名的，而不是以他個(gè)人的名字命名，從中可一窺其對(duì)他大哥的感恩心。

　　兩位性恪完全不同的老板可能都有英雄情結(jié)，恒大在海南儋州的?；◢u面積達(dá)1.2萬(wàn)畝，填海規(guī)模和填海工程速度之快令人驚嘆。而碧桂園一旦重視海南，在海南開(kāi)始發(fā)力之后，碧桂園項(xiàng)目所在周邊區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格也馬上應(yīng)聲而落。比如以往堅(jiān)守高價(jià)的雅居樂(lè)清水灣在碧桂園收購(gòu)珊瑚宮殿后，鄰近雅居樂(lè)清水灣備感壓力，以往堅(jiān)挺的價(jià)格被迫腰斬，記者不敢揣磨：以前花兩三萬(wàn)元一平方米購(gòu)購(gòu)的業(yè)主心情如何？

　　半山半島老板閆琦本人與媒體保持較遠(yuǎn)的距離，但他旗下的三亞“明星”樓盤(pán)半山半島，還有2015年胡潤(rùn)百富榜中的“海南頭富”光環(huán)，總是無(wú)法逃脫外界對(duì)他的強(qiáng)烈關(guān)注。這位來(lái)自山西的煤老板，眼光，通過(guò)巧妙運(yùn)作，拿下三亞鹿回頭半島的大塊資源的地塊，而且在后來(lái)的反腐中沒(méi)有受到過(guò)多的牽連。山西商人敢于授權(quán)分權(quán)給身邊高管，較為誠(chéng)信，與海南其他開(kāi)發(fā)商相比，閆琦身邊的高管們收益算是豐厚。不過(guò)，令人奇怪的是，半山半島近年來(lái)一直被尋求整體轉(zhuǎn)賣(mài)。坊間傳言，可能是金融運(yùn)作致使閆琦出現(xiàn)資金鏈的短缺危機(jī)。

　　與閆琦相比，海航集團(tuán)董事局主席陳峰是海南較為出名的山西商人。海航集團(tuán)從海南起步，現(xiàn)已布局全球，總資產(chǎn)4500億元。旗下的海航地產(chǎn)已成為海南的大地主，除了?？趪?guó)興CBD，在海南各市縣也有豐厚的土地貯備。陳峰對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化推崇備至，在企業(yè)文化建設(shè)和企業(yè)治理中，是中國(guó)罕見(jiàn)的把傳統(tǒng)文化點(diǎn)滴融貫于其中的。陳峰是海南晉商的代表，更是佛商的代表。

　　山東自古為孔孟之鄉(xiāng)，深受儒家文化的熏陶和影響，因此山東商幫體現(xiàn)著中國(guó)傳統(tǒng)文化的許多代表性特征：中庸含蓄，重視倫理，講禮數(shù)，文化底蘊(yùn)深厚。海南蘭海集團(tuán)董事長(zhǎng)蘭恒來(lái)自山東，熱心公益，一度是三亞企業(yè)界的專(zhuān)業(yè)人物，是個(gè)“義者”。他開(kāi)發(fā)的蘭?；▓@系列是海南較初的海景房代表之一。讓普通員工與高管一樣，也能成本價(jià)購(gòu)購(gòu)公司房產(chǎn)，蘭恒的“義”至今仍是美談。而他也收獲了員工的高度忠誠(chéng)，在蘭恒為回避房地產(chǎn)調(diào)節(jié)周期主動(dòng)收縮地產(chǎn)項(xiàng)目后，即使失去操盤(pán)地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的主要高管也沒(méi)有離開(kāi)蘭海。?？谧蠄@的老板李福順具有濃厚的文化情結(jié)，好與文化界人士交往，交往的朋友中不乏有名人唐國(guó)強(qiáng)、劉勁等名人。

　　湖北商人在海南做地產(chǎn)的不多，吳又明是其中的佼佼者。瓊海天來(lái)泉是?？?、三亞城區(qū)之外，海南個(gè)遠(yuǎn)離城區(qū)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)大盤(pán)。2003年吳又明做此決策時(shí)，被業(yè)界一片質(zhì)疑。天來(lái)泉的成功驗(yàn)證了吳又明的前瞻性眼光，他在海南房產(chǎn)界屬于“智者”。天來(lái)泉在房屋售盡之后，通過(guò)后續(xù)的租賃回收再出租，吸引了全國(guó)各地的養(yǎng)老度假者聚集，成為海南社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)成功的代表性大盤(pán)。

　　不一樣的地產(chǎn)性格格局

　　在海南的房地產(chǎn)界中，浙商與潮商是兩支重要力量。

　　勤奮能吃苦、具有開(kāi)拓性、精明務(wù)實(shí)、善于經(jīng)營(yíng)，抱團(tuán)，是浙商和潮商的共性。帶著地域文化形成的共性，浙商和潮商“大佬”在海南開(kāi)創(chuàng)了特屬自己性格的地產(chǎn)版圖。

　　但地域文化的巨大差異，共性以外，兩個(gè)商幫的海南房地產(chǎn)界“大佬”們的個(gè)性差異更加突顯，產(chǎn)生了不一樣的地產(chǎn)性格格局。

　　有市場(chǎng)的地方就有潮汕人?；浬讨校鄙巧處驮诤Ｄ先藬?shù)眾多。潮汕商人抱團(tuán)，鄉(xiāng)音特別，潮汕話(huà)很容易拉近他們彼此的距離，并形成獨(dú)特的“圈子”，外人很難融入。

　　潮汕人與海南淵緣深厚，在海南的各地商幫中人數(shù)較多，在海南涉足藥業(yè)、食品加工、煙茶酒貿(mào)易、旅游、建材、融資等多個(gè)行業(yè)，投資，創(chuàng)辦的企業(yè)多達(dá)6萬(wàn)家，累計(jì)投資額6000億。

　　在海南潮汕商人們大都是草根出生，他們的智慧、才能，不是來(lái)自于書(shū)本，而是來(lái)自于生活。潮汕人經(jīng)商特點(diǎn)歸結(jié)為：能吃苦，但也精明擅斷，通權(quán)達(dá)變，低調(diào)。

　　在全國(guó)性房企進(jìn)入海南之前，潮

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