12月11日，長沙市發改委官網發布了《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，進一步加強商品住房價格管理，明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成，其中平均利潤率為6%-8%。《通知》自12月11日起開始執行。

長沙市發改委在2017年曾發布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，規定限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成，平均利潤率為6%-8%。

此次《通知》的發布，被市場認為是長沙市新建商品房限價政策的2.0版，限價房源由限價商品房擴大至全部商品房。

限價的同時防止“避稅”

根據《通知》的表述，新建商品房成本主要由樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金組成。利潤是指商品住房開發經營企業按規定計提的利潤，平均利潤率為6%-8%。稅金按國家稅法和有關政策規定執行。

《通知》對不得計入商品住房價格的費用進行了特別規定，賠償金、違約金、滯納金、罰款、經營性設施建設費、安裝費、辦公用房均不得計入商品住房價格。

這就意味著，房企要想實現盈利，在營銷過程中的銷售成本需要進一步管控。

“房地產企業普遍存在虛增成本的現象。一方面是為了達到到避稅的目的。另一方面，虛增成本還可以提高定價。上述文件出臺后，可以有效管控這兩個方面。”某上市公司財務人員對記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，限制利潤的做法，有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤等做法。對于一些類似財務和營銷等費用過高的企業來說，利潤自然也難以做高，這也會鞭策房企積極進行科學的項目投資和操盤。

中原地產 分析師張大偉表示，《通知》提到的政策屬于限價范疇，目的是為了管控房價上漲。相比簡單的限價，限制利潤率的做法更加復雜，動態指標更多，拿地成本、建安成本、配套成本都會有很大的變動空間。上述政策對前期低成本拿地的房企影響較大。

嚴躍進表示，從這兩年來看，限價政策中各地政府對地價的把控是關鍵。此次對利潤率的管控，是一種限價上的創新。

某上市房企高管對記者表示，目前，房地產調控政策大致可以分為限價、限購、限售、限貸、限商等五個層面。這五個層面調控的目的不同，其中，限購和限貸是為了分流購房需求，將購房者從一二線城市調節到三四線城市，緩解熱點城市房價上漲的壓力。限售對炒房者進行打擊，大幅壓縮投機炒房的空間。限價可以做到短時間管控房價，讓房價整體走低。無論是哪種限制，都會對房企利潤產生影響。

利潤壓縮成普遍現象

中銀國際證券研報顯示，2019年前三季度，地產板塊上市公司主營業務收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個百分點和3.3個百分點。利潤率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1和1.5個百分點。

表面看來，長沙發布的上述《通知》里，商品房項目平均利潤率規定為6%-8%，低于2019年前三季度行業整體10.3%的利潤率，相關房企利潤率可能會被壓低。但是，張大偉指出，6%-8%的利潤率不算低，如果能保證這個利潤率，對房企而言是可以接受的。長沙地區2019年以來，出讓的地塊基本以限價地塊為主，項目本身利潤有限。此次出臺的6%-8%的利潤是上限，下限沒有保證。不排除很多項目會和北京地區的限競房一樣陷入虧損。因此，出臺的6%-8%的政策操作性有限。

多位業內人士指出，房企凈利潤因該政策而下降不可避免，不排除部分項目的凈利潤降至5%左右，但房企開發新盤項目往往分一、二、三等多期，某一期項目凈利受影響對房企整體業績影響相對有限，特別是對大型房企而言。

讓定價更加科學

值得注意的是，長沙地區的這一做法在海南省已經出現過。

2012年，海南海口市發布《海口市限價商品住房管理暫行辦法》指出，限價商品住房具體銷售價格應當按項目用地土地出讓價格及開發成本、建筑安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定。同年，三亞發布《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》，對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出了明確規定，并要求限價商品房利潤不超過建設成本的6%。

對此，嚴躍進表示，這類政策的出臺，實際上也使得相關住房產品的定價更加科學，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩定。

張大偉表示，目前的調控政策都是微調范疇，房價上漲了就會收緊，房價下跌了就會出現放松。

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