2月28日清晨，家住通州路周家嘴路香港麗園小區的徐先生上班前到車庫取車時，突然發現車已不翼而飛，現場未留下任何痕跡。徐先生報警后立刻與小區保安人員聯系，保安表示車輛失竊他們無能為力，也并非他們責任范圍。同日早上，小區另有兩名車主也發現自己的燃氣助動車被盜。該事至今也未解決。

較近幾年，經常可以聽見小區發生偷盜案件，但往往事件發生后，業主卻不知如何維護自己合法權益，業主和物業也各持己見。記者通過對本市多個小區的調查，發現物業和業主在賠償、物業安全服務范圍和責任認定方面，存在很大的分歧。

　　■雙方爭執

　　業主:交了保安費就應得保障

　　香港麗園小區業主委員會歷經3年多的漫長歷程，于2005年1月31日才正式成立。香港麗園小區目前的物業公司為開發商下來的物業公司，按照相關物業管理條例，由開發商接管的物業公司在2年后應自動解聘。業主委員會主任馮建國說，由于業委會目前正在招聘新的物業公司，所以該物業目前尚未自動解聘。業主交納的物業費為每平方米1.50元，其中就包含保安費。“保安”即保證安全，業主付的保安費不是站崗費，是希望財產安全能得到一定保障，物業不能以業主把車停在免費車庫為由拒絕承擔車輛被竊的相關責任。

　　物業:保安只是協助提醒管理

　　而香麗園物業公司王經理告訴記者，物業公司多次提醒業主將車輛停放在收費車庫內，每月交納30元。若車輛在收費車庫內失竊，根據簽訂的車輛管理合同，業主可獲得一定賠償。即使在免費車庫內，物業也專門配備了地樁鎖供業主使用，保安會每隔一個公里到免費車庫檢查一次。

　　保安費每月每平方米僅0.35元，包含小區治安、夜間巡邏等多個方面，并非車輛管理一方面。物業在治安方面僅是協助提醒業主進行管理。至于賠償，因為業主購房時所簽訂的“管理公約”中，明確規定車輛丟失物業是不賠償的。而且前兩年物業曾經找人到免費車庫看管，但由于業主不同意，所以取消了。

　　對于探頭的問題，王經理解釋，小區12個探頭現在全部正常使用，其中8個是固定的，4個是360度旋轉的。而監控室只有一個人，一次只能操作一個探頭，客觀上是存在漏洞的。

　　■事件回放

　　小區一夜偷走三輛助動車

　　半年前，徐先生特地購購了一輛價值5830元的燃氣助動車（加上牌照共約1萬元）。出于安全考慮，徐先生本想將助動車停放在收費的機動車庫內，每月收費30元，除24公里有專人看管外，車庫還設有監控探頭。由于剩余車位都在車庫內側，進出諸多不便。徐先生考慮再三，遂將助動車停放在自家2號樓下免費的非機動車庫內。因為是免費車庫，既無人看管又全天開放，物業配備的地樁鎖由于高度不夠也無法使用。

　　徐先生事后稱，小區實行過車輛憑牌出入制度，后由于居民意見不統一，該制度被取消了，助動車、自行車可隨意進出。半年來相安無事，不料2月28日，竟有三輛助動車被盜。

　　偷盜事件發生后，物業公司在車庫門口張貼了幾張告示，請業主們小心防范。徐先生事后翻看監控錄像，只看到當晚自己騎車進小區的畫面，未能看到失竊助動車被騎出的可疑人員身影，他還發現，小區的監控探頭涉及不到他所居住那棟樓的地下車庫。徐先生納悶，明明付了物業費，但物業管理在安全方面卻存在如此多的漏洞，難道付了30元的停車費物業就確保車輛安全了嗎？

　　■專家釋疑

　　根據香港麗園小區一夜之內被盜數輛助動車，而賠償責任不明確的情況下，知名物業管理咨詢專家劉生敏認為，物業管理公司肯定要負有責任，其具體責任的大小應根據保安費用的高低以及物業和業主雙方簽訂的《物業管理合同》中的具體規定來衡量。

　　問題一：物業能否取消出入憑證？

　　出入車輛是否需要憑證，應根據雙方所簽訂的物業合同約定的內容決定。由于檢查車輛出入憑證物業需要配備一定的人力資源，物業在收取的物業費中包含了此項費用。如徐先生所說：“后來由于居民意見不統一，憑牌制度取消了”，這種現象應該認為物業收費標準沒有降低的情況下，物業臨時取消了一定的保安職責，物業公司應該適當地降低收費標準，否則就屬違約。

　　問題二：車被偷物業有無責任？

　　物業認為由于徐先生的車停在免費車庫，車被偷后他們沒有責任。專家卻持相反意見，劉生敏認為無論車是停在免費車庫還是收費車庫，小區車庫內的車輛一旦丟失，物業都負有不可推卸的責任，因為物業費中已經包含保安費用。

　　問題三：監控運行是否與物業有關？

　　劉生敏認為，業主并不能要求物業將監控系統設置到小區的各個地方，因為錄像監控是開發商在房屋開發時就已設置完畢的，和物業公司關系并不大。但物業公司必須保證錄像監控的正常運行，并對監控系統進行日常的養護和維修。

　　■專家支招

　　招業主大會表決“憑牌出入”

　　物業專家認為車輛憑牌出入制度的實施，可由小區的業主委員會召開業主大會，發放意見征詢單，50%以上的業主參與投票，在50%以上的業主同意的情況下，采取憑牌出入的具體做法。

　　如果物業管理費中涉及到收費、服務標準的內容變動，必須召開業主大會，且要求三分之二以上的業主參加，全體與會業主通過之后才能訂下新的收費標準。

　　招按收費標準算物業賠償額

　　物業專家認為，業主可先根據現行物業管理費的收費標準，特別是其中的物業保安費，對物業應付的責任大小進行預算。如果物業合同中對丟失車輛，物業應付賠償數額有明確規定的話，可按照合同要求物業賠償。如果合同中沒有明確規定，業主可以找物業協商具體賠償方法。在雙方協商沒有結果的情況下，業主可以找到法院，再由法院找到相關的價格鑒證機構進行核算，根據交納的保安費，來決定保安服務應達到什么樣的程度，再進行賠償。

　　第三招業委會集資多設監控探頭

　　錄像監控一般設置在小區出入口以及一些出入頻繁的地點，如果業主需要多設置監控點，可以集體出錢，由業主委員會統一找人安裝。專家解答業主問題

　　今天中午12點至下午2點，本報熱線將邀請物業管理專家接聽讀者電話，解答讀者疑問，您對小區物業管理服務有意見，請及時撥打62716999。

　　專家介紹：
黃武雙華東政法學院房地產法研究所副所長上海中茂律師事務所律師
劉生敏上海頭家業主咨詢公司總經理物業管理咨詢專家

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