與2009年上半年國內房地產市場"量價齊升"的繁榮鼎盛相比，下半年樓市確實開始出現了回調跡象，但成交量下降的背后，國內樓市仍然是一副"虛火上升"的表象。 面對這一局面，投資者到底該如何把握下半年的樓市？

較新數據顯示，30個典型城市7月住宅總成交面積環比下跌4%，其中，上海7月商品住宅成交面積194萬平方米，環比6月下降5.37%，成為上海今年以來頭次成交環比下跌。此外，北京、廣州和深圳等一線城市的月度成交量也頭度面臨全線下跌。

但成交量下降的背后，國內樓市仍然是一副"虛火上升"的表象：價格仍然高企，其中上海商品住宅成交均價15770元/平方米，環比上漲1.58%；購房者反映，新盤捂盤跳價現象嚴重；此外開發商"不差錢"，各地"地王"頻現……

記者采訪調查后發現，樓價的走勢未必無蹤跡可循。

解盤：多因素促成"縮量上漲"

樓市成交量環比下滑，而價格卻節節攀高，究竟是怎樣的因素促成了樓市"縮量上漲"的局面再現江湖？

"縮量上漲是多因素形成的。"中房指數系統副主任陳晟在接受本報記者采訪時表示，"其中成交量持續下滑的原因主要有兩條：一是商品房新增供應面積沒有跟上；二是價格過高抑制了剛性需求。購賣雙方的乏力導致了市場的成交量得不到進一步地釋放。"

數據證明了上述有關商品房新增供應面積不足的觀點。戴德梁行較近一份分析報告指出，去年11月以來，樓市成交量持續恢復帶動庫存積壓的快速消化：截至6月底，主要城市庫存消化量已超過原有庫存的46%。如果按照2009年上半年的月均成交測算，預計未來三個月內，全國主要城市現有庫存將有可能消化出清。

而中房指數系統的監測數據也接近于戴德梁行的數據。陳晟向記者表示，在上半年量價齊升的恢復行情中，滬上樓市的可售住宅面積已經由8個月降至3個月的"警戒線"附近，有個別開發商手中可售房源甚至已經低于這一"警戒線"。

盡管研究機構表示，目前開發商手中新開工面積和整體竣工面積可以支撐銷售30個月，但一來從竣工到銷售，需要時間6個月以上，"遠水解不了近渴"；二來，統計數據顯示，2005年以來，全國整體竣工面積一直小于銷售面積，而開發商土地購置面積為銷售面積的60%，四大一線城市則在30%左右。克而瑞中國研究數據顯示，今年二季度，全國31個典型城市成交量達到7479.2萬平方米，同比、環比漲幅分別為110.6%和70.6%；同期商品住宅供應總量僅為4724.8萬平方米，同比下降21.4%，與節節攀高的銷售數據極為不相稱。

此外，開發商的捂盤跳價行為則更是助長了樓市"縮量上漲"的局面。專家分析，捂盤減少了本就不夠的市場供應量，不斷地跳價則超出了部分市民的購房能力，由積極轉為觀望，購賣雙方的乏力造成了成交量的減少；而跳價行為必然導致已成交房源的均價上升，從而拉高整體商品房均價。

除了供求因素外，復旦大學房地產研究主任華偉則更多地關注到政策面變化對于樓市走向的影響。

華偉在接受本報記者采訪時表示，滬上樓市的"縮量"和"上漲"都與近期頗受關注的信貸政策微調跡象有關。他指出，信貸政策整體出現微調，房貸口徑尤其是二套房房貸口徑的緊縮頭當其沖，這就遏制了部分中低端房源的購房需求，市場成交量的下滑不可避免；同時，信貸緊縮導致開發商生產周期拉長，住宅市場出現進一步地不平衡---內環內的高端住宅市場的購購者一般不用商業貸款，信貸政策收緊對這部分需求影響不大，而環間和外環的房源購購者很大一部分依靠商業貸款---這樣一來，中高端房源成交火爆，低端市場乏人問津，商品房成交均價自然而然地向上抬升。

觀察：政策偏緊但不"收緊"

其實，對房地產市場產生深刻影響的絕不止華偉所關注的信貸緊縮。 進入7月以來，政府對于樓市的針對性政策明顯增多，而這些政策多少有對于上半年樓市價格恢復過快的"糾偏"之意，其方式大致可分為兩類：

一是"重申"已有政策。比如，面對上半年迅猛增長的房貸，銀監會近日重申嚴格執行在實際操作中已有松動的"二套房貸"標準。此前，銀監會還下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。再如，上海市住房保障和房屋管理局近日也公開重申，嚴格執行實行多年的"三萬平方米"規定：即商品住房項目超過三萬平方米，確需分批預售的，每次申請預售面積不得少于三萬平方米。

二是整治捂盤、囤地等違規違法行為。如上海于7月中旬出臺《商品房銷售方案備案管理暫行規定》，頭次規定商品房的銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示，房地產開發企業應盡快申請預售，房管部門應盡快審批等，以遏制開發商"少量多批"、"捂盤惜售"的做法。

以上新規對于滬上樓市的作用也是立竿見影，開發商捂盤現象得到很大緩解，樓市新增供應量明顯增加。數據顯示，在新規出臺后的一周7.13-7.19內，上海共上市18個樓盤，推出38.3萬平方米商品住宅房源，比前一周整整多供應116%。而充足的供應量也使得之前嚴重供不應求的局面有所緩解，當周，滬上樓市呈現出購房者所樂于見到的"量增價跌"的局面---一手商品住宅的成交量為42.88萬平方米，環比微升4.2%。平均成交價格連續兩周下滑，相比此前一周的14836元/平方米，環比下跌3.7%。

分析師薛建雄認為，新規之所以收到如此好的效果，原因在于違規的成本增高，"誰違規，誰出局"的游戲規則讓開發商只能按規矩辦事。"一旦發現所定價格嚴重背離市場實際成交價格，開發商的預售申請將得不到批準。"

然而，下半年的樓市調控政策是否會進一步收緊，從而讓房價回到平穩發展的軌道上來呢？

業內的主流觀點是，在宏觀經濟沒有出現持續回暖的情況下，房地產市場不大會出現政府強力調整的局面。如房產專家楊健指出的那樣："中國整體經濟現狀其實仍處于調整階段，在這種經濟環境下，房地產作為國民支柱產業，政府仍會以保護和維穩的基調實施調控，畢竟房地產上下游涉及100多個企業，其中制造業頭當其沖，在經濟環境還未全面轉好的情況下，政府應該不會出臺過為嚴厲的調控政策。"

開發商也有相同的預期。他們預計，在經濟增長和資產泡沫的權衡中，管理層近期將更傾向于前者；下半年政策調整將限于局部領域，全面收緊的可能性很小；樓市銷量將高位震蕩，房價也將溫和上升；地產牛市目前處于"中場"而非"終場"。

基于這種預期，開發商仍然瘋狂拿地。據統計，7月3日至7月30日四周，全國37個監控城市共成交土地243幅，成交面積1231萬平方米。其中，上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王紀錄。這樣瘋狂拿地的背后，一方面是有國資背景的大企業有充裕的資金支持，另一方面，說明開發商認為至少在下半年，樓價還將維持在一個較高水平，市場還有利可圖。

記者手記：購房還需等一等

樓市很復雜，結果誰都不敢肯定。 在記者采訪中，每當提及"樓市何時見頂？房價何時回落？"之類的問題時，各位專家學家大多"欲言又止"，表示不敢肯定，但他們中的多數都向記者提到"具體要看政策走向"。

此言如醍醐灌頂---在信息泛濫的年代，歷史很容易被遺忘。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了"二套房"新政，其中要求申請購購套含以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，此項抑制炒房政策的殺傷力很大，之后房地產業就進入了為期一年多的調整期；直到2008年10月，由于國際金融危機，財政部和央行又要求"金融機構對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，較低頭付款比例調整為20%"，由于對"改善型普通自住房"界定未明，由此打開了松綁"二套房貸"的缺口，樓市也隨即見底。

可以想象，當今有關二套房政策的口徑只不過是"強調"2008年10月的舊規，堅持利率7折，防止實際操作中6折、5折的出現。那么，一旦二套房政策的口徑"收緊"至利率的1.1倍，情況將會變得怎樣？"房老虎"還會堅挺嗎？

從7月以來管理層頻繁的"微調"動作中可以看出，政府絕非沒有看見資產的泡沫，而是在資產泡沫和經濟增長的兩者相較中，取其大者，暫且不出臺過度緊縮以至于妨礙經濟增長的政策。

這樣的政策包括二套房政策等專門針對樓市的專項政策，還包括收緊貨幣政策此類宏觀政策。收緊貨幣政策的結果是，通脹預期沒有了，投資客的購房熱情將受到極大打壓；寬松信貸沒有了，剛性需求的購房者的購購力也會受到一定沖擊；開發商天價拿地的激情和捂盤惜售的算盤更沒有了，因為他們到時需要關心的就不再是房價能賣多高，而是資金鏈會不會斷裂。只是這一切的發生有一個前提：經濟需要強勢復蘇，不再依靠貨幣政策"輸血"和龍頭產業---房地產的"救駕"。

"房價在2010年與實體經濟掛鉤。"這是受訪者經常跟記者提到的句話。這句話的邏輯是：經濟復蘇，房價才有希望跌。

(作者：陳子凌)