租售貓膩多黑中介“兩頭吃”

根據廣州市房地產中介服務管理所的數據，當前廣州市房屋租賃的90％以上和交易的80％都是通過中介公司完成的。至去年年底，廣州市具備房地產中介服務資質的公司共1125家，分支機構888家，而申請成立機構還在以每年100到200家左右的速度增加。　　

由于中介公司增速過快，行業競爭也越來越激烈，僧多粥少令中介行業的收入攤薄。少數中介通過不正當競爭，甚至不惜采取各種違規手段來獲取更多利潤，導致了不少糾紛案件的發生，也影響了中介服務業的誠信度。

“長租改短”倍收傭金

去年12月，王太太將執信路的一個三房單位出租。她與某中介商定：以2400元/月的價格租出，較短租期一年，并將房屋鑰匙交給該中介公司職員小吳，委托其辦理相關手續。

三天后，張先生看中了王太太的房子，也接受了租價，但較多只能租三個月。為做成生意，小吳在王太太不知情的情況下，與張先生簽訂了短期合約。

3月5日，張先生租約期滿，向王太太提出退還押金，兩個人才知道中介隱瞞了各自的租期要求。雙方因此發生爭執，但中介卻不愿承擔任何責任。

【解讀】

廣州僑華地產服務公司總經理張序表示，租期引發的糾紛在業內比較普遍，變長租為短租，損害的是業主和租戶的利益，而房產中介往往可以從中獲取利潤。以王太太的個案為例，如果以一年為租期，中介能得到一個月的租金作為中介費，即2400元。而如果三個月一租，中介在一年之內可以成交四次，將得到9600元的傭金。張序表示，其實很多業主都知道中介這種牟利手段，但由于自身利益表面上沒有受損，業主往往睜一只眼閉一只眼。

“陰陽合同”逃避租稅

春節剛過，陳先生以103萬分別購下較場東路、東川路和東華西路的三套二手房。

陳先生委托一家相熟的中介代理租賃業務，并給三套住房分別開出1800元、1500元和1500元的月租價。

中介職員小李很快為陳先生的套房子找到客戶唐先生，在簽訂租房合同之后，小李又拿出一份新合約，并稱這是這套房子的另外一份備用合同，需要客戶在上面再簽一次名。唐先生仔細查閱相關條款之后發現，原來的租金項由“1800元/月”變成了“800元/月”。小李解釋，這個數據是打字時出現的錯誤，簽完后改正過來就可以了。雖然將信將疑，但考慮到即使誤寫成“800元/月”，對自己也沒有影響，唐先生就簽了名。該中介如法炮制，將陳先生的另外兩套房成功出租。

【解讀】

按廣州市相關的稅收規定，個人出租自有住房用于住宅用途，月租金低于1000元的，按租金6.7%的綜合征收率征收有關稅費，租金高于1000元（含1000元）的，按房屋坐落地核定每平方米建筑面積計稅租金收入標準，并按綜合征收率10%計算。如果陳先生的三套住房都按10%的綜合征收率計稅，每年應繳金額為5760元。如果租金全部換成800元/月，這三套房的年繳稅金變為1929.6元。這種做法由于對租戶沒有經濟損害，大多數客戶不會在意。不過，一旦被查處，陳先生將被處以少繳稅款五倍以下的罰款。

“藏匿信息”誘騙客戶

剛調來廣州工作的林先生，想在員村附近購一套二手房，并請黃埔大道某中介幫忙。

當天下午，該中介向林先生推薦了位于員村二橫路的一套兩房單位。由于購房心切，加上中介極力推薦，在沒有看到房產證的情況下，林先生就交納了1萬元意向金。但天中介傳真房產證給林先生時，林先生發現該房產已經以43萬元的價格抵押給某銀行。

林先生認為，在簽訂意向書之前，中介沒有告訴房產的真實情況，這是一種欺騙行為，因此要求收回意向金。而該中介表示，意向金已轉到業主手里，而且抵押并不影響交易，沒有理由歸還意向金。

【解讀】

廣州市消協相關人士表示，房產中介公司必須在購房者簽訂意向書前出具房產證。根據上述案例，雖然中介公司天以傳真的形式將房產證給了林先生，但是因其未按規定出具房產證，導致了購房者不能及時了解房產的情況，損害了購房者的知情權。

意向金不是定金，如果因購房者原因導致交易不成功，意向金的50%歸中介所有，50%歸房東所得。該交易失敗并不是購房者原因所致，因此中介無權處置意向金。

該中介公司必須承擔所有責任，并歸還林先生的1萬元意向金。

“低收高拋”騙取差價

因為年中要出國，楊先生決定將竹絲崗的一套二房單位出售。

去年10月，他委托一家中介放盤，一周后，該中介業務員韓某找到購家，經過商議，楊先生與購家以22萬元的價格簽訂購賣合同。韓某建議楊先生授權委托辦理。為避免麻煩，楊先生接受了韓某提議，向韓某出具了授權委托書，并把房產證、身份證等辦理過戶所需證件一并給了韓某。

今年2月底，楊先生經過原來的家，發現住戶不是與其簽約的購家。經詢問，該房主根本不認識先前的購家，該房主購賣合同上的賣方是楊先生，標明的房價是25萬，下面代他簽字的是韓某。楊先生這才知道，原來中介利用他的授權委托，私自與另一購家簽訂合同，從中賺取了3萬元差價，而之前的購家其實是該中介的一個工作人員。

【解讀】

廣東博厚律師事務所一級律師詹禮愿表示，相關案件在廣州出現過不少。中介接受委托后，向購方開出的價格高于賣方開出的價格，并且將此差價據為己有，顯然是不合法的。如果楊先生與該中介對簿公堂，根據相關法律法規，該中介故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，損害了楊先生的合法利益，應承擔過錯責任。而韓某的做法系職務行為，根據有關規定，該中介應該把房屋差價款項3萬元給付楊先生。（記者朱大尉）