賣房前要公示臨時管理規約

據介紹，此次制定的臨時管理規約制定規范及示范文本是《北京市物業管理辦法》重要的配套政策之一，它將作為業主入住后到成立業主大會這段時間里，開發商和業主對小區物業相關問題、業主的共同利益、業主應當履行的義務等事項，依法作出的約定。規約作為購房合同的附件，開發商和業主簽字后，就必須遵守。

由于《北京市物業管理辦法》中規定，開發商提供前期物業服務。因此，臨時管理規約將由開發商制定。開發商應當在銷售房屋前制定臨時管理規約，并在銷售場所公示。“同時，在單個業主購房前，開發商還要向業主明示臨時管理規約，并予以說明”，市住建委相關負責人說。

　季度公示去年物業收支

“此次修訂的臨時管理規約，與過去的不同，是體例上的變化。”這位負責人說，過去的臨時管理規約只是發布了一個示范文本，而其中的內容則大都是規定死的，缺少對開發商的限制，一些業主的行為也受到了具體條款的限制。

而此次新版臨時管理規約，分為制定規范和示范文本兩個部分。其中，制定規范明確了開發商在制定臨時管理規約中，必須遵循的原則，包括基本內容、法律效力、以及必須寫入規約中的條款等。“這主要是規范開發商依法合理地制定規約，避免開發商通過制定臨時管理規約的權利，侵害業主的合法權益。”這位負責人說。

如條款規定：開發商應當于每年季度，公示上一年度前期物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況。這在以往的規約中是沒有的。

休息日全天禁止裝修

示范文本主要包括物業基本情況，物業使用、維護和管理，前期物業服務，裝飾裝修，頭次業主大會會議籌備以及物業項目查驗交接等內容。“為了減少固定條款對業主的限制，新版的規約中，一些內容都改成了選擇性條款。由開發商和業主之間自行約定。”這位負責人說。

“這是因為有些條款在物業管理辦法和前期物業合同中就已經明確，而且有些內容也不適宜約定太死，比如禁止的行為，老版規約里有8條，但實際上約定100條都不夠，還是讓開發商和業主之間自己約定。”

此外，示范文本頭次明確了裝修作業的時間。法定休息日、節假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內進行產生噪聲的裝修作業。如果違反約定，開發商應當及時告知并勸阻。如果拒不改正的，開發商應當及時向有關主管部門報告，并在小區內公示違規行為。

- 新舊規約變化

業主大會辦公房面積要明示

增

●物業服務用房的位置、面積，以及業主大會及業主委員會辦公用房的位置和面積。

●業主在辦理房屋交付手續前，應當向開發商領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議，并按照前期物業服務合同約定的費用標準在“業主一卡通”內預存不超過12個月的物業費。

●增加頭次業主大會會議籌備和物業項目查驗交接的內容，如開發商應當自頭次業主大會會議籌備組成立之日起7日內，向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積等資料，并承擔籌備及召開頭次業主大會會議所需費用。籌備組可以與開發商協商所需費用的具體事項和數額。

減

●對業主享有的權利、應履行的業務，以及小區內禁止的行為，不再進行具體的約定。

●比如在寵物飼養和車輛停放方面，只是約定要遵守《北京市養犬管理規定》。

●要簽訂停車管理協議，按位停車等外，條款的其他部分都空著，開發商和業主可以自行約定。

●而陽臺封閉和太陽能熱水器的安裝條款，也全部空白。

(作者：馬力)