宏觀調控不斷加強，炮口對準住宅市場，而其它商辦類、尤其是工業地產市場所受影響很小。但我國工業地產的發展前景非常可觀，一方面是我國已成為“世界工廠”，隨著經濟的發展和制造業的升級，以及外資制造巨頭的大量進入，廠房及其它硬件面臨更新換代；另一方面，部分國內開發商轉戰競爭力度稍小的工業地產，同時外資工業地產商越來越多地進入內地，如的普洛斯等。工業地產的投資價值正逐步顯現，工業物業的租售價格穩步上揚，工業地產將保持高景氣度。
　　
工業地產的主要載體是各類工業園區和商務園區，未來工業用地向集群化、高端化、園區化的發展趨勢將非常明顯。本文分析一下近兩年上海園區工業地產的發展狀況，從中也可看到全國尤其是城市園區地產的發展脈絡及未來方向。

　　上海主要工業園區的工業設施總量2005年有較大幅度的上升，新增210萬平方米，受政府2004年開始加大對閑置土地的處置力度影響，各開發區爭相將閑置的土地開發。使2005年的開發量過大，2006年的新增開發量下降，主要工業園區的總工業設施供應量達到1958萬平方米，新增71萬平方米。

　　跨國公司對于工業設施的需求依然強勁，2006年累計的吸納量達約1878萬平方米，新增176萬平方米。同時跨國公司繼續在投資組建自用的廠房，物流和研發等工業設施，其中部分主要的跨國公司項目有：強生（中國）有限公司消費品研發創新；美國通用電氣公司擴展項目；西門子建設西門子醫療亞洲科技園等。

　　從空置情況來看，由于工業設施的建筑期較短，通常僅為六個月至一年，在上海主要工業園區內，空置率均處于較低的水平，目前約為4%，較去年同期下降了5.7個百分點。其中，金橋和嘉定工業設施的空置率較低，目前各約為0.8%和1.5%左右。

　　近年來，上海主要工業園區工業設施的平均租金持續呈現上升的趨勢。2005年在需求穩定的基礎上，由于市場供應大幅上升，空置率有所提高，租金增長率有所回落，較上年僅增長了2.42%。而2006年由于新增供應有限，第三產業尤其是倉儲和物流的需求上升，空置率下降，使平均租金的增長加快，全年的平均租金將較去年增長10%左右，達每平米每天人民幣0.78元。分區域來看，張江的多層廠房或倉庫的租金較高，為每平方米每天人民幣為1.18元。而租金較低的為松江工業區的多層廠房或倉庫為每平方米每天人民幣0.49元。

　　上海的商務園區也呈現快速發展的態勢，主要原因有兩個。一方面，市區商務區的高端辦公樓的租金已經上漲至相當高的水平，而且可供選擇的房源有限，一些企業的辦公需求溢出至商務園區。另一方面，商務園區的交通變得更為便捷，部分園區已接連軌道交通，而且多設立有服務提供商務配套服務。隨著跨國公司的外包趨勢越來越明顯，更多的跨國公司將產業鏈分解，把公司的后勤、研發和培訓等非線的部門選擇在商務園區辦公以降低成本。由于商務園區的租金相當具有競爭力，而且具有更多的空間供跨國公司的擴張，跨國公司對于商務園區的需求相當強勁。

　　在上海較主要的七個商務園區中，漕河涇為高端開發區，其余均為市級園區。從規模上看，漕河涇和虹橋臨空商務區的占地規模。從各主要商務園區的租金來看，目前平均租金為每平方米每天0.40美元，其中楊浦區新建立的創智天地的租金較高，每平方米每天約為0.50美元。

　　近些年來，上海主要工業園區的房價呈不斷上升之勢，2006年平均售價將較2005年上升2.2%，達到每平方米442美元。同時，其租金收益率呈現逐漸平穩上升的趨勢，2006年底，預計由于工業設施的租金的漲幅大于售價的漲幅，租金收益率上升至約8.0%，較2005年上升約0.6個百分點。

　　比較上海主要工業園區的土地批租價格可知，目前浦江張江高科技園區的土地批租價格較高，為每平方米206美元，其次為外高橋，每平方米197美元。由于主要工業園區土地的批租價格受政策的影響較大，市場化程度不高，根據土地價格和建筑成本所計算的收益率，高于用工業設施的售價計算的收益率。2006年9月出臺的《關于加強土地調控有關問題的通知》中明確指出“要“建立工業用地出讓較低價標準統一公布制度，統一制訂并公布各地工業用地出讓較低價標準。工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的較低價標準。屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。”由此，國土資源部官員曾表示：工業地價將上漲50%以上。今年以來，上海工業土地出讓已開始實行招拍掛，上述兩種收益率將會趨同。

　　較后，對于上海園區房地產市場后市發展做大致預測。一方面，從供應角度考量，隨著人民幣的持續升值，越來越多的外資涌入中國房地產市場，由于住宅市場的政策干預力度較大，新興的工業地產將越來越受到外資的青睞。比如普洛斯、AMB房地產、卡特彼勒等國外地產商正進入物流設施市場提供高品質的倉儲設施，促使物流設施市場取得快速的發展。

　　另一方面，從需求角度分析，隨著跨國制造企業對物流設施的需求的快速增長，租金預計將繼續穩步上升。上海今年的經濟的快速發展，可以預見在未來的的兩年內跨國公司將繼續其對于工業土地和設施的強勁需求。鑒于土地將繼續嚴格控制，定制和建后回租項目將會在開發區更為普遍。同時預計辦公工業混合用途的設施有增長的趨勢，總部型辦公培訓和研發功能的設施在一些開發區內將相當普遍。企業辦公郊區化的趨勢早在2005年已初露崢嶸，比如英特爾渠道平臺事業部的全球總部和可口可樂的中國區總部、亞太區研發、全球樣品實驗落戶紫竹科學園區；還有曾在市辦公的電子商務企業易趣，已將其亞太總部搬到市郊，并在浦東張江購地自建，其規模在全球僅次于美國和圣何塞總部。

　　開發區的制造型企業將會出現由一般制造業向高附加值的制造業轉移趨勢。隨著洋山深水港的建成發展，預計出口加工類型的項目將會有所增加。預計上海主要工業園區的平均租金在今后兩年內將繼續保持5－6％的上升趨勢，同時售價預計將上升3－4％，而土地由于在2007年將全部通過招標，拍賣和掛牌的方式出讓，預計土地的出讓價格將大幅上升約50％。

　　另外，值得關注的是，隨著工業地價的上升，總部經濟園的低地價成本優勢將慢慢被蠶食，也會導致房價大幅上揚，消費者將不得不重新權衡取舍，從而導致市場需求的降溫，市場降溫也會抑制開發商和制造企業的圈地熱情。那些通過違規或鉆政策空子而由工業地塊轉變為辦公用土的項目將漸漸減少，總部經濟園也會慢慢消火。

來源：膠東在線

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