進入3月底，距今年2月國內多個城市出臺限購令已有一個月。記者發現，限購令實施以來，一些城市的新建住房和二手房均出現成交量下降現象，但房價未見松動。同時，包括濟南、西安等多個城市近期出臺的“限價令”又讓市場多了一些對未來價格走勢的猜測。

　　專家認為，限購令目前已初步顯現出積極效果，但需警惕限價令被開發商和炒房者當做一種“政府指導價”。
　　限購效應：多個城市住房市場量跌價滯

　　從1月28日至2月28日，陸續有北京、上海、成都、青島、濟南等20多個城市出臺地方限購令。一些城市規定，對已在當地擁有1套住房的戶籍家庭和前兩年內累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民家庭限購1套住房，不符合上述條件的將停止向其售房；對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　雖然限購令在大多數城市只實施了一個月左右的時間，但目前已在多個城市引起了明顯的市場變化。來自西安房地產信息網的數據顯示，從限購令出臺一月后西安交易情況看，樓市成交量總體上出現明顯下降趨勢，購房者的置業積極性有所下降，樓市單周銷量相比政策出臺前下降75.03%。

　　較早出臺限購令的江西南昌市住房市場變化明顯。今年2月份，南昌市區商品房住宅銷售面積銳減至10.9萬平方米、984套，環比分別下降68%、70%；二手房市場住宅銷售面積11.4萬平方米、1317套，環比分別下降45%、44%。

　　“今年3月和去年同期相比，濟南市新建住房成交量已下降了15%至20%，這說明限購令出臺后對這個城市房地產市場影響較為明顯。”長期關注濟南房地產市場的山東中原物業顧問有限公司投資顧問部副總監薄夫利說。

　　在濟南擁有10家21世紀不動產加盟店的濟南孚瑞房地產經濟有限公司總經理高春慧說：“截至3月26日，濟南市3月份二手房成交1259套，而在限購令之前正常一個月應該在2100套，預計整個3月濟南市二手房成交量將同比下滑40%左右。”

　　不過，雖然不少城市的住房成交量下滑明顯，但房價并未出現明顯松動。國家統計局18日公布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格環比價格下降的只有8個城市，二手房價格環比下降的只有4個城市，部分城市住房價格同比持平。

　　房價松動尚需時日

　　盡管部分城市限購令已經實施了一個月左右的時間，一些正在實施限購令的城市也同時出臺了“限價令”，一些等待購房者卻發現，自己所在城市的房價并未發生明顯變化。

　　今年26歲的王冠生在濟南市一家事業單位上班，月收入3000元。因身在外地的父母催促，王冠生從春節后就一直在尋找合適價位的樓盤，但他發現，濟南市房價并未像他預期的那樣因調控而下跌。

　　薄夫利認為，住房價格的松動必須以成交量變動為前提，只有交易量繼續下滑，對房地產企業造成資金回籠的壓力。“從今年的限購政策來看，較直接的效果就是抑制投資型購房，將這部分泡沫擠出市場，這種成交量的下滑積累到了一定的幅度，就會影響到房價的變化，否則如果成交量依然很大，將談不上價格松動。”

　　李鐵崗建議，地方政府要適時調整自己的土地收益預期，改變過分依賴土地的思想，并將增加土地有效供給當做解決民生問題的重要手段，減弱房產推動經濟的作用，在“十二五”期間投入更多的土地到保障性住房建設中。

　　[觀點]

　　防止限價令成房價上漲理由

　　山東大學經濟學院副院長、房地產研究主任李鐵崗說：“從長期效果來看，限價令將壓制開發商無限制漲價和炒房者幻想巨大收益的沖動，同時也讓購房者對未來房價走勢有大體了解。但同時也要警惕這種限價令演變成開發商漲價的理由，加劇對后期房價調控的難度。”

　　在今年兩會期間，郭松海曾專門提交讓房價回歸理性的提案。在這份提案里，郭松海提出：“根據2001年到2008年房價同比增長率均值及其標準差，如果按城鎮居民人均可支配收入年增長10%，房價年增長率3%計，那么，約6年房價可回歸到合理區間；如果房價增長率在－3%，那么，約2年房價可回歸到合理區間。”

　　以一個城鎮居民可支配收入3萬元的城市為例，如果當年度增幅為10%，則一個購房者可支配收入將增加3000元。但按照這一比例，一套總價100萬元的住房總價可上漲10萬元，兩者相去甚遠。“因此，這種限制不僅不利于控制房價，而且還可能促進房價上漲，加重購房者的負擔。”郭松海說。

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