強勁的需要增長，一面來自人們對改善住宅條件的需要，另一面則是我國從農業社會向工商社會轉型，龐大的農業人口在城市化運動中新產生的住宅需要。住宅供給不足的瓶頸是土地供給，背景是農業與城市發展的不平衡，形成了大量的人群涌向大城市和發達區域的現實。這種需要持續旺盛而供給滯后的局面造成了近十年來的樓價持續激漲。

　　二月份顯示數據，我國一百個城市樓價環比漲0.48%，成交量卻在下降。

　　樓價確實管住了——房產”調控”的勝利了還是國家機器管理的房產數據好看了？

　　馬克思主義政治經濟學告訴咱們，社會的主要沖突是大眾不斷增長的物質文化需要與有限的生產力之間的沖突。反應到住宅問題上，主要表現為強勁的住宅需要與有限的住房供給之間的沖突。

　　解決供需沖突出路在于增加供給。當然在供需沖突特別突出的時期，壓抑需要可以在短時間內起到立竿見影的效果。不過，促使問題較終得以解決還是取決于供給量的增加。

　　這在我國六十年的實踐中是有深刻體會的。前三十年，我國政府通過糧食配額的方式抑制需要，雖然人們饑腸轆轆，但糧食問題始終無法根本解決。而八十年代初的土地承包輕易就解決了國人的吃飯問題。倉廩實而知禮節，解決了吃飯問題，人民基本上就不會騷動了，這也是幾千年的歷史印證。

　　在國人常掛在嘴邊的衣食住行中，目前我國解決了衣食行（暫且不顧及食品安全和春運的話），住宅問題成為人們聚焦的熱點也就順理成章。住宅、醫療和教育問題被網絡民意稱為“新三座大山”，住宅問題頭當其沖，高樓價也就成了如今社會較主要的沖突。

　　既然高樓價是當前社會的主要沖突，就不難找到沖突的兩方：開發商與購房者。購房者是大多數，算上更多的希望購房而無力購房者，數量可以大到用“人民”這個詞匯來表述，站在“人民”對面是什么？用奸商來形容開發商已經是很克制的了，這要是在八十年代之前的稱呼那就是“敵人”，專政對象。對敵人當然是消滅。不過，咱們已經進入法制社會。得改一下稱呼，叫”調控”。于是就有了2004-2008年的頭輪”調控”。

　　回顧頭輪的”調控”。可以看到，為什么”調控”？主要是限制發展商，其次是限制消費行為。措施包括：限制拍地貸款、嚴查囤地、嚴格土地拍賣、限制開發貸款和提高頭付比例、提高按揭貸款利率和提高交易的稅費。

　　這一時期，開發商被推到浪尖風口，加上任大炮亂說只為富人蓋房，開發商成為眾矢之的。易憲容以預言家的身段頻頻出現各類媒體，預言樓價將大幅下跌，一時之間，易粉成千上萬，人人臉上掛著幸災樂禍的笑容。{$page$}

　　伴隨著開發商在這五年期間名聲和公眾形象下降到谷底，樓價也在零七年成功攀上了歷史新高。購房者開始醒過味來，明白戲稱“丫環”的任大炮所說的“政府才是的開發商”的話確有奧妙。

　　在兩輪大的”調控”期間，有一輪扶持較值得回味。2008年底到2009年底是大家熟知的救市，措施是降息、利息優惠、稅務減免，鼓勵自住購房需要。

　　如果”調控”的目標是讓高樓價下降的話，為什么政府要在樓價剛剛掉頭向下時就急于救市呢？

　　2009年12月，樓價”調控”再次登場，背景是人民幣泛濫后的通脹。指責開發商謀取暴利導致樓價上漲可以，但絕難把開發商與通貨膨脹扯上關系了。于是，炒房者就成了本次”調控”的矛頭所指。具體措施包括加息、提高頭付比例、試點房產稅和限制購購。在杜絕炒房的同一時間，大限度地抑制市場需要，是本輪”調控”的。

　　政府在將炒房者設定為”調控”和限制的目標主體后，但是從未公布某地域究竟有多少人在炒房？每一年有多少數量的房在被暴炒？或者說新房在交付后五年之中被再次轉賣的比例是多少？由此可以看出，政府非常擅長的是判斷型的定性，很不擅長是科學數字管理。在更多人質疑用戶口所在地來限制購房的合法性時，也有人做了這樣一個統計。結論是在如此嚴格的限制下，就北京為例，仍有四類合格購房人群可以購購六百五十萬套住宅，這個數量是什么概念？相當于頭都住宅較火爆期間年成交量的二十倍。

　　細心者還發現了漏掉一個重要的節點，那就是當局將大力開發保障性住宅，這是歷次”調控”中少有的增加供給量的措施。不過，許多人都知道保障房只是水中月、霧中花。因為國家在做出建設數量巨大的保障房的承諾時，京津滬杭穗等我國經濟發達的前沿城市就已經公開表態沒有銀子支付這項支出。丟開程序和腐敗門檻不談，如果通過過時的計劃經濟的手段就可以解決住宅需求沖突這一難題，那是否應該反思一下，完全市場經濟的道路是否走叉啦？

　　還是要追問一下：為何會有2008年到2009年這一年之久的系列支持房地產的政策呢？能夠想象的回答是對應全球經濟危機。政府顧慮房地產拖了國民經濟的后腿。經過一年的支持后，樓價超越零七年再攀新高。這就可以看出，樓價太高形成資產泡沫政府就要急，樓價下跌連累經濟發展，政府就會扶。這本也無可厚非，放眼世界各國政府皆如此這般。但不同的是，各國政府反思的無非是自己的經濟策略或者過于寬馳，或許過于緊縮。而我們的當局則或批開發商唯利是圖，或指責炒房者投機倒把激化沖突，反正是跟自己毫無聯系。這種將社會和國家責任歸咎于第三方，甚至是幻想面的做法，很有利于將大眾的憤慨引向少數可以橫尸街頭的群體，卻根本無助于難題的化解，而且種種用“戶口所在地”對民眾進行甄別的政策方向，不僅粗暴、簡單、不解決任何實際問題，而且是在向大眾進行一些暗示：是外來人口搶了你的住房（甚至可以延伸想象為工作、教育機會甚至配偶），咱們根本看不出這樣鼓動當地人與外來人口族群對立的策略對經濟、法制和社會的和諧有什么積極意義。{$page$}

　　咱們回到供需沖突引售價格激漲的基本事實來觀察，不難發現樓價上漲的根本原委是住房建設量的增長連續低于都市化進程，瓶頸仍然是每年掛拍的用于住宅建設的土地面積沒能有效增加。此般可以預見的缺少又導致購房人數的增加，連續推動了樓價的漲幅。當然，千萬別忽視了人民幣的巨大市場保有量。同時，樓價上漲的資本增值概率，又激發了購房者的再購購欲望，從而多次加劇了住房供給的失衡。

　　因此，咱們可以得出結論：樓價上漲的根本原因是供給不足，需求性增長太快；供應不足的主要原因是土地市場量缺失；開發商不斷抬高住房售賣價格是供不應求的完全市場下的利益驅使；投資性購房是貨幣貶值大狀態下資產保值的必然選擇。

　　所以，避而不談供給缺失的主要沖突，取而代之不惜選擇限購的法規手段來封殺需求，就算是在短期內能購起到一定的效果，但較終從長時期戰略角度來看，對房產行業甚至大國民經濟的持續發展都有危害的。成語如是說：飲鴆止渴。

　　較后說一下政府收緊甚至暫停房產開發貸款的事。暫停房產開發貸款或許可讓急于回籠資金的開發商降價售房，肯定也會讓本來已供不應求的住房數量進一步減少，這個結果是樓價上漲還是下跌呢？你來告訴我吧……

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