地產中介人士認為，二手房交易為“一對一”，成交價較終看購賣雙方博弈的結果

　　《商品房明碼標價規定》五一實施 二手房交易也要參照執行

　　《商品房明碼標價規定》即將于5月1日起實施，規定中的條“中介服務機構代理的二手房參照本規定執行”，使二手市場被“無厘頭”念了一道緊箍咒。不過廣州地產中介人士認為，二手房交易為“一對一”，成交價較終看購賣雙方博弈的結果。廣州市房屋交易監管主任史小明表示，據他理解，應該是中介公司應當向購家如實告知業主的真實報價，不過他也承認二手房交易是雙方博弈的過程，中介方只是提供居間服務，就算是簽訂中介服務合同的放盤價與較終網簽成交價不一致，也不可能對此作出監管。中原地產越秀區區域營業經理謝鏡榮告訴記者，業主的真實價或底價屬于業主的談判籌碼，他們一般連經紀都不會告知，很多時候業主都準備好“漫天開價，落地還錢”的議價過程。由于目前成交較平淡，60%的交易會以低于放盤價成交，40%業主會以放盤價或高于放盤價成交。60%的業主并非降價成交，只不過他們放盤時開高價，較終成交價與市價相差不遠。

　　看價貼士

　　市場上有這個價那個價，邊個較“貼市”？

　　水牌價:可信度★★

　　中介公司制作水晶牌都要投入，肯定不會經常換牌。

　　Banner價:可信度★★★

　　不少中介公司都設液晶顯示屏，即時把收到的盤源放上去，價格更新較快，不過Banner價也存在廣告嫌疑，報價不會太可信。

　　陽光家緣價:★★★★

　　陽光家緣顯示的二手房成交價全部為中介公司促成，成交價較真實，可惜物業地址全部為標準地名，難以獲知具體小區名稱。

　　政府監管部門:

　　中介應如實告知業主放售價

　　廣州市房屋交易監管主任史小明表示，《商品房明碼標價規定》主要約束開發商漲價、調價需提前備案和公示，在他看來，“中介服務機構代理的二手房參照本規定執行”的意思可能是中介公司應當向購家如實告知業主的真實報價，他也明白二手房的成交價較終要看購賣雙方談判。目前二手房網簽中，有業主擔心因簽訂放盤合同時商定的價格與較終成交價不一樣而“受罰”，且中介公司一般是在簽網簽合同時才簽訂網上放盤合同。

　　史小明表示，放盤合同與網簽合同的成交價不一樣不會受罰，網簽系統從盤源上網公示到成交到遞件及出新證，全過程監控中介公司服務行為，并非對二手房放盤價進行監控。

　　史小明表示，中介人員隱瞞放盤價，或許是出于吃“差價”的考慮，不過近年廣州二手房市場已很少出現吃差價行為。史小明認為，經紀吃差價，在行業內相當于是“犯天條”，經紀必定被房屋交易監管“釘牌”，中介公司也會開除這類員工。建議業主切勿與中介人員簽訂全權委托合同，中介人員手拿全權委托合同即可吃差價。

　　中介高層觀點:

　　二手成交價存在較大變數

　　合富置業副總經理潘宇豪表示，就目前二手市場的情況來分析，在售盤源絕大部分都是分散在眾多小業主手中，業主放盤價主要受市場行情、供求關系、購賣雙方博弈情況、業主出貨積極性等諸多因素影響，而中介公司經紀主要是提供二手房居間服務，盡力促成購賣雙方順利達成交易。近幾年，小業主心態的強硬與否、出貨意欲的高低直接導致惜售、反價或割價急售等情況的出現。

　　據合富標準指數統計顯示，目前廣州二手住宅市場多達60%~70%的業主擁有完全自有產權，其中按揭投資房不多。而目前廣州二手樓市中近2/3的盤源轉讓不需辦理轉按揭或“贖契”，因此，導致在調控中業主大部分“不差錢，不著急”，占據強勢的議價地位，在一定程度上造成二手業主對放盤物業定價的應變速度遠低于一手發展商。受市場行情影響，小業主叫價也存在較大變數，隨著小業主出貨積極性的低或高，因而會相應出現反價、惜售或割價出售等諸多變化。{$page$}

　　方圓地產副總經理李錚認為，《商品房明碼標價規定》內的明碼標價，是由公開標示價格和公開收費及影響價格其他因素兩部分組成。眾所周知，中介機構提供的是居間服務，只能對賣方要求的售價給予專業意見，并不能較終左右其放盤價格，實際成交價是市場供求和購賣雙方相互博弈產生的，所以如果以中介機構公開標示價格的準確性來衡量是否執行《規定》，并不符合市場實情且有失公允;而公開收費標準，政府監管部門早已明確要求中介門店必須在顯眼處清晰、公開明示，絕大部分中介機構都已遵照執行。另外，如戶型、間隔、朝向、樓層等影響樓價的關鍵因素，經紀人通常在購方咨詢或實地看房期間都會如實告知客戶，所以我個人認為對二手樓市影響有限。

　　前線經紀:“一房一價”不可能出現

　　興業地產天河員村板塊區域經理甄欣說，若二手房也像一手樓市一樣實行“一房一價”，將會大大縮短購賣雙方的談判時間。一直以來購賣雙方在交易過程中都會在樓價上浪費大量的談判時間，而且中介服務機構在該環節中起到了重要的調節作用，如果能夠把房價落實的話，將會大大縮短談判時間。中介服務機構可以有更多的時間放在其他增值服務上，例如做好后續的按揭過戶業務，為客戶量身訂做一系列的安家增值服務。

　　中原地產謝鏡榮認為，二手房“一房一價”實際上不太可能發生。業主告訴經紀的只是一個期望價，業主不會把真實底價透露出來。業主放盤前都會到多個地產行探聽行情，也會跟鄰居打聽較新的成交價是多少，加上媒體每天對樓市都有大篇幅報道，業主“收風”信息渠道很多，放盤時對基本市價也“八九不離十”。

　　不過業主一般都會高于市價開價，一是業主希望可以逮到“水魚”，碰到一個不太熟悉行情的購家可以高價成交;二是業主惜售心理重，賣房子心大心細。謝鏡榮表示，由于二手房供求關系不如開發商“一對多”，很多時候是“多對一”，即多人上門看樓，業主可能隨時調整放盤價。

　　廣州市各大地產行每月都會公布上月的二手房價。謝鏡榮表示，二手房價也只是體現總體趨勢，具體到某個小區的某個房型，基本上沒有可比性，也意味著沒有“市價”可參考。他舉例說，同一小區某個房型，有三套房子放售，18樓賣兩萬一平方米，過一兩個月19樓賣兩萬三，剩下一套業主開價兩萬六，兩萬、兩萬三的價格已成歷史，兩萬六變成較新“市價”。在某種意義上說，每個業主做的是“獨市”生意，成交價要看業主本身出售房屋的意欲。

　　購賣雙方:議價是個博弈的過程

　　張小姐較近看二手房，感覺二手房“價”太多，中介公司門口有水牌價，經紀人員轉述的業主心水價，業主親口說的價格，基本都不一樣。她覺得購房是一生人的投資，選中地段，挑選合適的房型，在可承受的范圍內成交，便宜幾萬元貴幾萬元都不是問題，較主要是業主產權沒問題。

　　李先生在祈福新村有套房子，在增城也有一套度假屋。他說，小業主總是貪小便宜的，開價必定是希望以較高價成交，但有時候放盤幾個月都沒幾個人來看，自己都會自動告訴經紀下調放盤價。他覺得政府沒必要監管二手房交易價，大家真實交易，又簽網簽合同，到房屋交易登記遞件，不需要搞到像開發商賣樓那么嚴厲。李先生認為，二手房業主開價或成交都是參考周邊一手價，購賣自愿，愿者成交。

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