理財財產 3套房產

　　理財困惑

　　面對可能出現變動的房價，希望避免投資帶來的“負資產”問題。

　　本期理財師：趙博華

　　北京銀行(13.96,0.62,4.65%,吧)財富旗艦店，3年個人理財從業經驗，CFP國際金融理財師。

　　本期理財提示

　　經過本報財道周刊調查，“負資產”情況在京城目前尚未“流行”，但因未來的地產價格變動導致接近“零資產”和即將遭遇債務危機的投資者并不乏見。投資者應遵從貸款額度與支付能力匹配的原則，處理好家庭理財問題。

　　房產泡沫帶來危機

　　“我會不會成為一個負翁？”談話一開始，35歲的張先生擔心地問理財師趙博華。

　　張先生訴苦說，他今年年初在燕郊一處樓盤看中了3套90多平方米的板樓，年前以每套45萬元的價格簽訂了購房合同。當時本來是全款購一套房，后來聽人說應該利用貸款投資，索性以家人的名義一次購了3套房。

　　“這些年積攢30多萬全放進去了。原想著要是漲一倍就賺大了，可沒想到現在要賠了！”張先生帶著哭腔告訴理財師：“我的幾十萬身家都在這里了！”

　　張先生說，他擔心的不是“開發商先死還是銀行先死”，而是自己房產縮水的問題。

　　“較近樓盤開始打折了，聽說下半年還要降到2700元，我這不徹徹底底地都是負資產了嗎？”張先生說，他從周圍的業主聽來的這個消息，也不知道準不準，可總讓他吃睡不香。

　　“半個月前看到小區樓盤促銷特價房，說老客戶可以享受7.5折優惠，可我貸款購房的價格是4300元/平方米售價。你說該怎么辦？”張先生愁眉苦臉地說。

　　讓張先生心神不寧的是，較近一段時間，一些開發商“斷腕自救”的說法被媒體炒來炒去。盡管后來自己所投資樓盤的開發商因業主反對停止了打折促銷，但是張先生認為，有了初一，難保不會有十五，更何況降價促銷的在當地也不僅僅是一個樓盤。

　　“即使我是自住，將來成了負翁心里也很不爽。”張先生對理財師抱怨道。

　　了解完張先生的家庭資產和負債狀況，理財師向張先生分析了他目前的處境。

　　資料顯示，目前燕郊區域在售及將入市的樓盤有28個，后期存量供應面積約為1406萬平方米，供應量相當驚人，且大多數項目為普通住宅產品。2007年整個燕郊供應量700萬平方米，占整體北京釋放量的44%，而今年燕郊供應量將達到800萬平方米，相當于今年整個深圳市供應量的7倍。

　　“可以看出，當地的房產泡沫不小，因而將來的打折力度也不會低。”理財師表示，如果僅僅是自住，那么沒有問題，而投資帶來的麻煩卻不小。

　　房產打折 資產歸零

　　理財師趙博華分析說，目前，張先生擁有的三處房產，一套自住，兩套投資，均采取貸款購得，同時沒有其他金融資產。由于三套房產原價均為45萬元，貸款各35萬元，即初始貸款總額105萬元，貸款期限20年，利率為基準利率7.83%。

　　資產項目 成本 負債項目 金額

　　現金 10,000

　　活期存款 20,000

　　流動性資產 30,000 消費負債 0

　　投資用房產1 450,000 投資用房貸1 350,000

　　投資用房產2 450,000 投資用房貸2 350,000

　　投資性資產 900,000 投資負債 700,000

　　自用房屋 450,000 自用房貸 350,000

　　自用性資產 450,000 自用性負債 350,000

　　總資產 1410,000 總負債 1050,000

　　總凈值 360,000

　　家庭資產負債表1

　　家庭資產負債表2(房價上漲20%)

　　資產項目 成本 負債項目 金額

　　現金 10,000

　　活期存款 20,000

　　流動性資產 30,000 消費負債 0

　　投資用房產1 330,000 投資用房貸1 350,000

　　投資用房產2 330,000 投資用房貸2 350,000

　　投資性資產 660,000 投資負債 700,000

　　自用房屋 330,000 自用房貸 350,000

　　自用性資產 330,000 自用性負債 350,000

　　總資產 1050,000 總負債 1050,000

　　總凈值 0

　　家庭資產負債表3(房價下跌25%)

　　其中，自住房產將計入家庭自用性資產，一般不計算投資收益。趙博華以房產價格的不同變動方向，為張先生算了一筆賬。如果房價在一年后將上漲20%(見表二)，張先生將獲得38萬元的投資收益：108萬-70萬=38萬元，率在50%以上。但如果房價下跌至7.5折(見表三)，即開發商的促銷價，則張先生可能一夜變回零資產。

　　在這種情況下，即使張先生將兩套投資性房產出租，考慮到當地樓盤放量的實際情況，所得的租金回報遠遠難以彌補貸款的差距。

　　理財師建議

　　投資房產及早變現

　　在房地產市場景氣時，張先生這樣的借款人借助房屋抵押貸款的杠桿效應，購得多套房產，利用房產出租獲取租金支付每月還款金額，并賺取房產出售后的增值部分，將可獲取高投資收益，風險也不會顯現。但在房地產市場不景氣、經濟形勢不好時，風險將集中暴露。

　　“房價下跌同時出售房產無法獲得增值，像張先生這樣的借款人將陷入兩難境地，時間一長，很可能出現財務危機。”理財師提醒說，房產變現較難，交易手續繁瑣，周期較長，如果突然遇到大額支付的需求，會帶來現金流緊張的局面。

　　“泡沫中的投資房產及早變現。”趙博華建議，這是解決這一問題較有效的辦法。雖然房價未來還可能上升。但從分散風險的角度，避免出現更大的危機，張先生應考慮將其中一套投資性房產出售，盡快降低負債，提高儲蓄率，使家庭資產積累重新實現正增長。

　　理財師點評

　　貸款額度應與支付能力匹配

　　“家庭理財生活中不僅僅將面對房貸的風險，還有因貸款資金投資不善、信用卡過度消費等因素造成的風險。”趙博華說，個人貸款的一個重要條件是，當前貸款的額度應與個人生命存續期內總的支付能力相匹配。否則，這種透支的代價就影響和轉嫁給他人或下一代。

　　對每個家庭來說，管理好家庭負債至關重要：頭先申辦貸款時采取慎重的態度；貸款后，一旦因意外原因遭遇資不抵債、入不敷出的情況，一定要盡早著手處理，如削減開支、設法增加收入來源等方式緩解危機，避免因利息不斷增加導致狀況持續惡化。

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