何為改底檔、補差價？業內人士告訴

　　記者，由于一手房價不斷拉高，致使許多剛購的一手房馬上轉入了二手房交易市場，這部分房源基本上都沒有辦理過房產證。為了規避國家針對5年內轉手房產增收5.5%的營業稅，許多人開始轉換策略，實行賣方先去開發商處退房，購方再去開發商處購房的策略，這就是所謂的改底檔。補差價，就是賣方要求的比房產合同上多出來的那部分資金。以王小姐購房情況為例，可以這樣理解，當初賣方購購該房子的價格是5800元/平方米，現在購方王小姐的價格是6800元/平方米，這中間產生的1000元/平方米的差價就是王小姐要直接付給賣方的。由于是改底檔，也就是王小姐再次與開發商簽署購賣合同，而并非是房子的實際賣方，所以房產合同上顯示的房子實際賣價仍為5800元/平方米。如果王小姐需要銀行按揭，也只能按照5800元/平方米的價格按揭，在購房過程中實際發生的“補差價”行為，在房產合同中得不到任何體現。

　　“頭先，頭付無形增加，對資金要求比較高。”一 房產中介顧問告訴記者，“以王小姐的情況為例，一套面積100平方米，差價1000元/平方米的住房，需要補給賣方的費用就需要10萬元，因為是按照原有房產合同價格5800元/平方米執行貸款政策，王小姐還需要付給開發商至少30%的頭付，也就是17.4萬元，這樣總計在27.4萬元，比直接購購一手商品房要多付7萬元左右。再有，因為房產合同上的價格低，所以如果王小姐購購的二手房要再次出售，補差價的1000元/平方米的費用也將被算作是王小姐房產的利潤，那么營業稅及其他相關費用都會相應增收。所以說，雖然不能說這樣的交易不合法，但還是有一定潛在風險的。”據記者了解，該類房源除去以上風險外，在交易過程中如何保證差價的安全也完全是個未知數，需要特別注意。

　　“無證”指的是：沒有房產證。根據國家相關法規規定，沒有房產證的房子是不允許二次購賣的，但據記者了解，在我市，不少已經入住兩三年甚至五六年的房子仍未辦理房產證，但這樣的“無證”房依然活躍于二手房交易市場，很多購房者為了購到中意的房子不惜擔負“無證”的風險。業內專家提醒購房者，購購“無證”房應該保持警惕，不僅要了解未辦證的原因，確定房屋產權歸屬，還要事先明確約定因為房產證問題造成所有損失的違約責任，以防在購房環節上出現漏洞，造成損失。

　　二手房的“無證”交易

　　“無證”

　　房的幾種可能

　　“無證”房的風險提醒

　　整體來看，“無證”二手房的購購還是存有一定風險的，業內人士提醒購房者可以通過以下步驟來降低風險指數。

　　查清“無證”的真實原因。如果是開發商或者是政策方面的原因不能辦理一手房產證，購家可以到房管部門查詢，一般情況下會有備案；如果是賣方因為拖欠房款或者是為了逃避稅費而故意未辦理房產證，購家較好在合同條款中對房款支付方式進行細致約定，一定不要在沒有約定的情況下支付對方大量的房款。

　　為了降低交易環節中的潛在風險，要在交易前對“補差價”這一環節做出細致約定，建議分階段支付。如果是由于個人原因導致沒有房產證，可以事先與賣方協商先辦房產證再做交易，如果因為賣方無法辦理房產證而導致交易無法進行，可要求其賠償因此造成的損失。

　　如果手續齊全，一般辦理房產證的時間在一個月左右，為了防止賣方在這段時間調高房子的賣價，較有效的辦法是提高漲價成本，即在前期約定一定數額的違約金。

　　在記者調查時發現，“無證”房的麻煩還不止于此。業內人士表示，如果賣方因為開發商、政策等因素無法辦理一手房產證，不僅會給購方帶來交易時的風險，也會為將來可能出現的再次轉賣埋下隱患。那么，那些房子房產證難辦？怎樣辨別房產證難辦屬于哪種情況呢？據調查，一手房產證難辦主要有以下三種原因：

　　其一，開發商方面的原因，這是較普遍，也是較常見情況。如果開發商沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設用地規劃許可證》、《商品房銷售許可證》，或者開發商私自更改房屋使用性質，將批準住宅樓改為其他性質來銷售，開發商將房屋重復抵押，或者拖欠政府資金等情況，都有可能導致房屋沒有房產證。

　　其二，購房者自身的原因，如果購房者拖欠房款、貸款，或者惡意拖欠相關稅費，都會導致房產證延期發放。

　　其三，房屋管理部門在測繪、辦理手續上速度太慢，耽誤了辦理房屋產權證的時間。

　　在購購二手房時，如果房產證沒有辦理下來，購房者一定要了解未能辦理的原因，要了解具體原因是什么。有時，沒有房產證的房子價格會相對低些，但是完全不能貪一時便宜就輕易下決定，了解清楚具體原因才能規避潛在風險。

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