《每日經濟新聞》：眾多開發商對“金三銀四”寄予厚望，都將加快推盤速度，那么，“金三銀四”是購房者的購房時機嗎？

　　馮偉：作為一個十多年的房地產從業者，較近經常會有許多朋友來咨詢，上海的房價今年會跌嗎，現在是否可能購房呢？我個人的觀點是，如果你是自住，現在應該是購房的好時機。

　　頭先，上海樓市經過2005、2006年兩年的調整，目前的價格已經比較穩定，市場上大幅折扣的現象非常少見，甚至很多朋友說，房價好象就沒有跌過。確實，較近兩年整體房價沒跌，但也沒有上漲，說明當前的上海樓市已經經受了宏觀調控的考驗，相對于這兩年北京等地的大漲，上海樓市對政策的承受力在增加。

　　其次，上海樓市目前已經是以剛性需求以及改善型需求為主，住宅市場投資性需求比重已經很小。在撇去“投資泡沫”后，剛性需求受政策的影響力將更小。

　　再次，有一個很重要的現象值得關注：上海樓市的供應也在減少。受到宏觀調控的影響，市場供應自發減少，形成了2006年需求小幅下降但供應也同步下降的局面，在供求均衡的狀態下，期待開發商主動降價似乎很難。

　　第四，房子是我們每天要生活的居住空間，每套房子都有自己獨特的氣質，比如景觀、朝向、風格等，找到一套喜歡的房子其實并不容易。所以我會跟要購房子的朋友說，在價格波動有限的情況下，為什么不乘著現在樓市比較平穩，慢慢地找到自己滿意的房子呢，又何必等到大家都瘋狂時湊熱鬧。

　　大三林板塊較具潛力

　　《每日經濟新聞》：既然自住購房時機已經來臨，那哪些區域的樓盤值得購房者關注呢？

　　馮偉：在2002年上海荒島房產工作室的《荒島報告》———《上海2002年報建地塊市場研究》報告中，我們提出了上海較具潛力的板塊“大三林板塊”，不僅是其世博的概念，更重要的是內環線外距離上海坐標人民廣場較近的板塊，內環線中凹進去的一塊就是“大三林板塊”，由此帶來的“價格盆地”將凸現板塊的性價比，另外其也是上海未來軌道交通較多的板塊之一，軌道交通6號線、軌交7號線、軌交8號線、軌交11號線將在這里交匯。事實證明，這一板塊已成為萬科、金地等國內開發商角逐的重要區域。而區域內8000-10000元/平方米的均價使其成為上海較能被普通市民接受的板塊，在2005、2006年熱銷樓盤不斷涌現。

　　同時，這兩年寶山西城區板塊、周康板塊、新江灣城板塊等大體量板塊逐漸開發成熟，似乎上海能夠重新打造的大規模板塊已很難找到。

　　大虹橋板塊將成大“黑馬”

　　《每日經濟新聞》：當前房產市場中，有沒有哪些板塊的潛力，還未被購房者或者開發商發覺呢？

　　馮偉：上海荒島房產工作室市場研究研究發現，上海有一個“黑馬”板塊沒有被業內所重視，那就是即將崛起的大虹橋板塊，大虹橋板塊是指以虹橋樞紐為核心的輻射周邊兩公里范圍以內的區域。

　　根據樞紐總體發展目標，從規模分析，虹橋綜合交通樞紐規劃范圍東起環西一大道，西至現有鐵路外環線，北起北翟路、北青公路，南至滬青平高速公路，總用地26.26平方公里，相當于2個黃浦區的規模。

　　從板塊檔次分析，其輻射長寧的虹橋，閔行的諸翟、七寶，青浦的徐涇等。而徐涇是上海老牌別墅區，諸翟又由于近幾年西郊莊園、藍橋圣菲、上海年華等高端別墅的開發，正成為上海新一代的高尚別墅區，將來的土地價值提升已經可以預見。

　　從交通條件分析，規劃有飛機、高鐵、磁浮、城際列車、長途高速巴士、城市公交等車站，還有軌道交通2號線、軌交5號線、軌交10號線、軌交13號線，在樞紐周邊已有滬青平高速公路和環西一大道的基礎上，規劃增加了“一縱三橫”快速路，通過快速路網和干道網溝通樞紐與城、上海市域和長江三角洲的快速交通聯系，出行非常方便。從教育環境分析，諸翟、徐涇鎮上是上海外國語學校較集中的地方，對從小就能受到國際化教育。集合這么多條件的板塊是上海其他板塊所不具備的。

　　并且，較重要的是，隨著虹橋樞紐的建設，人流、物流、信息流的導入，將帶來大量的工作機會和工作人口，將使板塊內的人口結構發生重大的“置換”，虹橋樞紐內的辦公樓白領、樞紐服務人員、機場地勤、空勤為主的人群，將大幅提升原有板塊的購房需求以及購房能力。并且相對于世博會，虹橋樞紐是恒久的、可持續的。

　　例如，區域內的金色西郊城正是受益于虹橋樞紐的擴建，往往在業主論壇上有一個相關消息出臺，就能促進樓盤的成交。所以在2006年金色西郊城多次獲得閔行區的銷售月度。種種利好，將使大虹橋板塊進入眾多開發商的慧眼，也將使其成為上海樓市各大規模板塊中較具潛力的一匹“黑馬”。

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