1、看好兩種小戶型物業

　　近幾個月來，諸多宏觀調控政策的出臺，使得上海的住宅市場陷入低迷狀態，而政府“控制投資、遏制投機”的政策導向，也使目前的投資市場逐步由以獲取增值差價為目的的短期行為，向以獲得穩定租金收益為目的中長期投資轉變，在這種情況下，具有較高和良好發展前景的小戶型物業，無疑成為購房者投資選擇的一個好方向。

　　從目前的市場情況來看，適合于長期投資的小戶型物業可分為兩種，一種是以經營性為特點，長期投資為主的酒店式公寓，另一種則是自用和投資皆宜的小戶型辦公物業。

　　酒店式公寓大多位于較為成熟的商務區，周圍各類配套設施完善，公寓本身的硬件配套設施與酒店相比毫不遜色，而服務則在專業化的基礎上更具有居家氛圍，同時又能提供普通公寓所沒有的商務服務。由于酒店式公寓兼具傳統酒店和公寓的長處，因此備受外地與外籍商務人士的青睞。

　　而目前上海的小戶型辦公市場正呈現出“外移”的特點-逐步從城區向各區級副、次商務擴散，如閘北不夜城板塊、普陀長壽路地區等都成為了這類物業聚集的區域。

　　上海作為我國的經濟金融，大量的外地、外資企業和辦事機構紛紛把總部安置在上海，同時又帶來了大批的外籍人士和商務流動人口，形成了上述兩類小戶型物業的主力客群。據有關專業機構的統計資料顯示，目前上海市場上酒店式公寓和小戶型辦公的率可達到8%左右，遠遠高于一般住宅類產品；同時，大多數酒店式公寓的開發商會提供一定年限的包租，具有相對穩定的回報；再加上小戶型物業的總價控制相對合理，在投入和轉讓方面比較方便，因而具有較強的投資價值。

　　2、區域價值決定物業價值

　　酒店式公寓之所以會有較高的租價，與其在地段、物業、服務以及配套等方面的優勢緊密相關。因此，對該類物業進行投資，必須依據長期投資、穩定回報的原則進行考慮：

　　雖然目前酒店式公寓的市場需求前景良好，具有非常高的投資價值，但是在購購酒店式公寓進行投資時不能盲目，一般應選擇配套齊全、交通發達、具有成熟的商務氛圍或良好規劃的區域，如CBD商務區及其輻射區域等進入。

　　經營管理決定獲利能力在購購酒店式公寓時，必須要考察其經營管理者的層次和品質，一般來說率高的酒店式公寓的經營管理者，均為國際化的酒店經營管理單位，在管理和經營服務水平，以及客戶資源儲備等方面都具有國際水準，擁有良好的國際市場和客戶口碑。

　　3、投資模式決定收益保障

　　酒店式公寓一般以投資為主，因此其投資模式也相當重要，大多數酒店式公寓的投資模式為，開發商委托專業的酒店管理單位負責經營管理，投資者在一定時間內可以獲得穩定的。例如，位于浦東碧云社區的天驕大廈（圣莎假日大酒店），由酒店管理公司采用統一包租經營的方式，提供客戶十年每年8.5%的高額回報，并聘請了福州東方投資擔保有限公司和東方宏宇實業有限公司進行擔保，此外，購房者還可享有每年8天的客房免費使用的權利。

　　小戶型辦公的投資選擇，則要從以下幾個方面考慮，一是產品區域位置，交通便利、具有較為成熟的商務氛圍是選擇辦公樓產品的基本要素；二是產品自身品質，包括規模、配置、物業、戶型和面積等，較高的配套檔次不僅有助于提高自用客戶的企業形象，也有利于投資客戶的出租和回報。三是價格租金比，這一點對于投資客戶來說尤為重要，產品的區域位置和自身品質基本決定了其租賃情況，而購購價格則關系到購購者的投入成本和回報率。

　　4、浦東浦西小戶型投資推薦

　　目前上海市場上酒店式公寓和小戶型辦公物業的主要分布區域是浦東、長寧、黃浦、靜安、盧灣、虹口、普陀等區域。

　　浦東的陸家嘴金融貿易區、金橋開發區等商務區域的迅速形成和發展，大大促進了該區域酒店式公寓項目的開發。

　　久陽濱江公寓位于浦東濰坊西路、浦東南路，在陸家嘴金融貿易區的南部，是一幢26層復式小戶型物業，從戶型設計來看，一層的客廳、廚房、餐廳布置合理，躍層的臥房及衛生間精致溫馨，充分享有彼此獨立的空間。

　　該物業南距南浦大橋約2公里，處于2010年世博會基地的輻射影響范圍內，上海用于世博會園區建設的直接投資額將達到30億美元，相關領域的間接投資則更大，從而將帶動周邊地區的發展和繁榮，因而該物業具有良好的發展前景和。

　　天驕大廈（圣莎假日大酒店）是上海目前較為少見的可售型準五標準酒店式套房，該物業位于浦東碧云國際高端社區旁，生態環境良好，交通規劃完善。鑒于鄰近的金橋及張江加工區外資企業居多，租賃客戶層次高，再加上距離浦東會展博覽很近，因而具有較大的酒店消費需求。

　　該物業的單套面積約38-72平方米，再加上由酒店管理公司采用統一包租經營的方式，為客戶提供十年包租每年8.5%的回報，使投資者可以獲得穩定、高額的收益，大大降低了投資風險。

　　長寧、黃浦等市區域則由于地理位置優越，擁有成熟的商務氛圍和大量的外地、外籍商務人群，具備發展高端酒店和辦公類物業的良好基礎和潛力。而虹口、普陀等次區域，憑借交通便利、靠近市地區以及經濟發展迅速等優勢，區域內的酒店式公寓和小戶型辦公也得到了長足的發展。

　　浦發財富廣場位于中山北路物貿一條街，與南京西路CBD相距約3公里，緊鄰內環線，輕軌、高架以及數十 線路構成便捷的交通網絡。

　　該盤為兩幢雙塔狀辦公樓，采用智能標準配置，功能配套齊全，在周邊區域處于較高端次。由于其實際售價僅9500元/平方米左右，低于周邊二手房的報價，大大降低了購房成本，再加上區域內辦公樓租金達到2-3元/平方米/天，預計率可達到8%以上，無論自用或是投資，都具有相當大的吸引力，飛雕商務大廈坐落于長壽路1100號，共兩幢高層，一幢為辦公樓，另一幢改建為產權式酒店。該物業靠近普陀與靜安、長寧的交界處，位于曹家渡商圈內，目前周邊正在規劃建設立體交通網絡。同時，該地區正大力發展商辦物業，逐步形成以高端綜合商業服務為特色的區域，使得該物業擁有了良好的發展前景和增值潛力。

　　此外，該物業由頭旅建國酒店管理有限公司進行物業管理，對購購者給予包租10年，8%年回報率，因而具有較為穩定和高額的。

　　5、投資小戶型物業特別提醒

　　購房者購購小戶型物業，以單價12000元/平方米、面積50平方米的物業為例，總價60萬元，按五成十年貸款計算，頭付30萬元，月還款3394元。另外，購購和轉讓時需要支付的稅費如下：

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