步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，較好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作（人數不多的話，愿參加的業主都可參加），起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立１５天前通知全體業主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票（較好用統計反對意見的方法）、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間（收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間）書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。

第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業主所持投票權１／２以上，反饋意見中的反對意見少于１／２，業主大會成立，業主委員會章程通過，在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

第六步，業主委員會召開次會議，選舉業主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單，業主委員會章程報區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出。

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成立業委會先答12題

進入夏季，大多數購房人已經裝修完畢，即將或已經搬入新居。而隨著業主入住的增多，以及前期開發商或物業公司種種不合理的做法，多方面的因素造成了這樣或那樣的問題，困擾著每一位業主，甚至會影響到正常的生活。因此，盡快成立業主委員會，依靠集體的力量共同維護業主的權利不失為解決問題的好方法。



１問：成立業主大會的目的是什么？

答：有兩個目的：一是為了實現業主自治；二是通過建立業主大會，以及建立各種制度，使業主的資產及相關的公共物業實現保值并增值。

２問：業主委員會有哪些類型？

答：一種是在發展商、物業公司或當地小區辦的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因為通常這種業主委員會是到小區辦進行備案的。但若細究，不禁質疑它究竟能體現多少業主的利益。一種是全體業主召開業主大會，成立業主委員會，到小區辦備案。

３問：業主委員會和業主大會有何不同？

答：《條例》有關“業主和業主委員會”中明確規定：一切權利屬于業主大會，業主委員會只是業主大會的執行機構，由業主大會制定、修改業主公約和業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業等。這里面很清楚講明：小區物業管理事務的“話事權”在業主大會，而不是業主委員會。業主委員會是由小區內產權人、使用人通過產權人大會選舉產生，代表該物業區域內產權人、使用人實施物業管理的主體。也可以說，將來業主的大事情由大家決定，小事情則由業委會來處理。

４問：啟動頭屆業主大會的前提和法律依據是什么？

答：頭屆業主大會即社區次成立的業主大會。通讀《物業管理條例》、理解條例內容是召集啟動業主大會的前提。業主大會不是所謂的自發組織，更不是違法組織。召開業主大會的法律依據是中華人民共和國國務院令第３７９號《物業管理條例》、建設部印發的《業主大會規程》和房地局頒布的相關文件。

５問：業委會籌備組成員到底由哪些人組成？

答：發展商、居民委員會、街道辦事處人員、物業公司代表、業主代表都可以組成。

發展商成為籌委會成員是合理合法的。發展商在實現銷售前擁有業權大家都比較熟知；同樣，在業主大會成立前，也需要實現包括產權證、管理權在內的權利的轉移，實現發展商和業主的權利交接。從某種程度上講，發展商一般情況下仍或多或少擁有小區的物業，也是業主之一，具備籌備組主體資格。

居民委員會和街道辦事處的指導也必不可少。隨著政府對業委會在小區內活動的重視，以及從業主們長久利益和社會穩定的角度考慮，政府又要求業委會從籌備階段就必須接受政府的監督和指導。

特別提醒：籌備組中的業主代表不必是業主本人，可以是業主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業主委員會的候選代表人必須是業主本人。

６問：籌備組的業主代表如何產生？

答：代表的人數以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數超過所需人數時，所有自薦人應頭先決定自薦人數。對于多余人選的淘汰，有以下三種方式：１．自動退出。２．無人自動退出時，全體自薦人應先制定集體文字協議，并在所有自薦人認可簽字（或錄像存證）后，再進行互相推選。３．當所有自薦人不能形成集體協議時，可在小區中進行“海選”。在小區全體業主中“海選”出業主代表。但是這種方法成本很高。

７問：籌備組工作的公正性如何保證？

答：籌備組代表的產生應堅持自薦的形式，反對專業推薦和“欽定”。《物業管理條例》中相應的解釋為：頭屆業主大會的建立由房屋建設部門和業主組成業主大會籌備組。雖就一句話，卻是實際操作中較困難的事情。如果業主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區布告欄內。如果沒有嚴格的候選人產生程序，即便籌備組號稱與業主商議之后推薦產生了候選人，也將因這個“商議”沒有確定的程序和規則而無法被公開監督，自然會導致候選人的產生遭到業主的廣泛質疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業主們稱為“黑箱操作”產生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產生過程受到質疑而無法開展實質性的工作。

８問：籌備組的經費怎么籌集？

答：費用可由業主募捐、或發展商支付、或墊付、或物業公司墊付。一方面，在業委會籌建初期，工作十分的繁雜，很多發起人都在利用業余時間承擔著超過一般工作時間和負荷的事務。另一方面，委員們的工作是他們大量時間和智慧的結晶，而受益人又是全體業主，而且印選票，召開會議的花銷也都很大。所以，由全體業主支付相應的酬勞和補償似乎是合理的。由于《條例》中沒有嚴格限制，故業主大會產生的決議，可以解決這些花費的合法性問題。從資金的來源上說，讓業主在物業管理費以外再籌集業委會的費用是不現實的。而目前物業管理企業在按照政府有關文件規定的收費標準進行收費時，又沒有這筆開支。這個時候，業委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏。在“包干制”的物業管理合同中，由物業管理公司支付該筆額外費用又顯得不那么“公平”，也會造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業管理公司友好協商；在有條件的小區，適時推廣物業管理的“酬金制”合同；政府修改相應的收費標準等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。

９問：召開頭次業主大會需注意什么問題？

答：１．到場人員。全體參會人員的名字都要寫入頭次會議紀要，爭取讓其簽字。有條件的情況下拍照、錄像、錄音。２．確定成員。寫清被選出的籌備組成員的資料；表明成員的產生程序；選舉出籌備組組長、副組長；如有政府部門愿意成為籌備組的成員，則要寫清其是否有投票權。３．制定《業主大會議事規則》。少數服從多數，或者說三分之二的人同意就是業主大會的決議。４．用不用公章、用什么公章來代替籌備組公函、公告形式。５．工作計劃。６．財務問題。

特別建議：會議均應邀請物業公司代表參加，特別是頭次會議有政府權威部門代表在場時，要請物業公司代表表態。然后就會議今后的公告張貼、會議的合理性、合法性進行確認，甚至獲得物業公司的協助。就此業主大會籌備組才算正式成立，可以開展工作。

１０問：成立業主委員會需要確定哪些事項？

答：需要確定業主委員的名額；業主委員的工資待遇；業主大會和業主委員會的權限劃分；業主委員會的選舉程序。

１１問：業主如何實現自治？

答：主要依仗《業主大會公約》。《業主大會公約》實質上是形成業主與業主之間的相互約束。《業主大會公約》告訴給業主的絕不是先享受某種權利，而是要求業主先盡的義務和責任。權利的行使是建立在不影響他人利益的基礎上的。《業主委員會章程》和《業主大會議事規則》詳細闡述了業主怎樣行使自己的權利。即什么事情由簡單多數通過，什么事情由完全多數通過。保證在行使權利的同時，也反映絕大多數業主的利益。業主大會下的業主委員會，是體現業主大會意志的執行機構。業主委員會幾乎能夠且必須接受包括更換物業公司在內的一切業主大會的委托，它的任務相當繁多和艱巨，特別是在目前房地產市場和物業管理水平都還非常不發達的情況下，如果認為是為了炒掉物業管理公司而成立業主委員會，那就大錯特錯了。其實，更換物業公司似乎是簡單，但未必有效。而長期、持久、不間斷地監督物業管理公司，使其適應我們業主的需求，才是適合我國物業管理市場發育水平的上策。可這不但需要業主委員會長期不懈的努力工作，同時也需要業委會成員不斷地學習和掌握相關知識。

１２問：業主的物業如何實現保值增值？

答：體現公共財產利益的內容包括套內面積、公攤部分、相關的環境、停車場、地下車庫、小區內廣告的發布等。業主委員會成立后，有的房地產行政主管部門將維修基金直接移交給業主委員會管理使用。這樣做既保證了業主對物業管理企業的選聘權，也減少了維修基金的財務風險，但是委托制也有可能造成基金閑置，不一定會實現贏利。所以，委托制由信托制取代，不失為一種有益的新嘗試。在

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