與2001年“入住糾紛年”以及去年相比，從目前已經入住的項目看，開發商準備工作充分，工程質量提高，物業公司和業主日趨理性，購房合同日益完善使今年的入住相對平穩、理性。表現在：

　　購房合同日益完善：以往的面積糾紛和延期交房這兩大主要問題，今年越來越少。隨著購房合同的完善，開發商和購房人依法消費觀念的增強，面積糾紛減少，一些延期交房的項目主動向業主發出書面說明，并按合同如期支付延期交房違約賠償金。

　　開發商準備充足：往年，因開發商工程竣工驗收備案表、實測面積數據等入住手續不全面是發生入住糾紛的主要原因。而今年，很多項目都吸取教訓，入住準備工作非常充足，一期入住出現過問題的金地格林小鎮及其他幾個有過入住經驗的樓盤如當代城市家園等都在入住前進行了“模擬入住”。

　　開發商專業程度有所提高：去年的入住糾紛中，延期交房、質量瑕疵多、配套設施不同步完工、購房人反映的問題遲遲得不到解決是主要原因。而今年，經歷了去年的市場洗禮，北京樓市的開發商專業程度有所提高。

　　理性維權多起來：今年即便是一些項目出現入住問題，開發商和業主也開始努力做理性溝通，“集體鬧事”的入住項目在減少。

　　盡管如此，入住仍存在各種各樣的問題。

　　■六大入住問題困擾北京樓市

　　問題一：對立心態使入住現場多了“火藥味”

　　從一些房地產網站你往往能看到很多業主貼的以下內容的帖子：就要入住了，我們大家某月某日在某地集合，共同商量如何應對開發商的一些問題：下周入住，我們是不是大家聯合起來一起去和開發商辦入住，人多力量大……

　　在一些入住現場，你也往往能看到這樣一些場景：某一個或幾個要辦理入住手續的業主招呼其他素不相識的業主，“我們聯合起來，一起去辦入住，大家要相互幫忙啊，就快成為鄰居了！”

　　不難看出，很多業主在沒有辦理入住的時候，就抱著一種“弱勢群體”的心態，把開發商都想象成“奸商”，懷著一種沒什么來由的“對立”情緒去辦理入住。

　　開發商也是如此，很多開發商在正常準備入住的同時，也往往還以“對付刁民”的心態和物業公司商量各種對策“對付”入住業主。

　　形成這種“對立”情緒也許是受了前幾年入住“糾紛”的影響。我們要強調的是，開發商、物業公司和業主能不能都對“入住”換一種輕松、愉快的心態對待。無論是對開發商還是對業主而言，入住都應該是開發商和業主因為這棟房子而從此開始真正“融合”的開始：對開發商而言，從預售期房到現房交付，入住是物業交付和后續服務的開始；對業主而言，從購一紙樓書到“驗貨”入住，這是進入小區的真正開始。入住對開發商和業主而言，不是結束關系，而是開始“融合”，今后社區的經營，社區品牌的建設，社區的保值和增值都需要雙方和物業公司一起努力。因此，入住是溝通、解決問題的開始，而不是對立的開始。當然，這個“融合”的過程對開發商和購房人而言，都應該是有底限的，這就是購房合同。

　　問題二：工程竣工驗收備案表能否作為入住標準

　　若干年來，無論是北京的開發商還是購房人，都已經習慣把工程竣工質量驗收（現在是備案）完畢的日子作為“法定的”可以辦理入住的日子。這一約定俗成的“入住標準”越來越受到質疑。

　　近日在某項目辦理入住的劉先生非常鬧心。開發商是按期交房了，但他所購的一期組團，道路沒有鋪裝，興沖沖開著新車來辦入住手續卻著了一身“泥裝”；規劃中的綠地不僅沒有一根綠草，還堆著一大堆施工材料，水電氣熱更是沒有，房子能看不能住……但由于購房合同里沒有對交房時環境、配套作約定，劉先生對“按期”交房的開發商無可奈何。他提出了質疑：由于北京交房沒有相關的標準，很多房地產商可以憑自己寫的所謂的“入住通知”就可以將市政配套沒有完工的房子交給購房人，而購房人在購房時，由于相信開發商的承諾，沒有把這些配套投入的使用時間寫進合同，因此，往往是吃了虧，也打不贏官司。什么情況下開發商能交房、購房人能收房，政府能不能制定相關的規定？開發商拿到竣工備案表就能通知業主收房？能不能讓購房人入住，到底誰說了算？

　　對此，有的開發商認為，有些市政配套的建設是開發商左右不了的。市政經常落后于工程，電話、路網等市政配套，90%以上是政府控制的，不是開發商投了錢就能立竿見影的。比如說，在小區開始銷售的時候，政府當時是計劃在今年年底把大市政修到小區附近，但由于各種原因，工程延期了，開發商也沒有辦法。但據了解，如果出了這樣的問題，作為開發商，也一定是能事先知道的。這個時候，開發商就得告知購房人，由于什么原因，可能會造成配套延期的后果，有幾種解決方法可供購房人選擇，如想別的解決市政配套的方案、做適當補償或可以退房等。并且要及時調整施工計劃。

　　據了解，劉先生遇到的問題其實是很多購房人都已經遇到或即將要遇到的普遍問題。產生這種問題的原因有兩個方面，一方面是開發商工期安排不妥當，光把房子完工了，而環境、配套沒有顧得上；另一種原因，是北京的氣候決定，如冬天交房的住宅，季節不適合做綠化。

　　那么，交房到底以什么為準？記者采訪了有關部門和業內人士。一般來說，開發商只要拿到四方合驗后取得的工程竣工備案表，就意味著可以交房；但交房的標準應該依據購房合同中約定的，如日期、房屋狀況、環境、配套等都應以購房合同約定的條款為標準。而問題在于，后者很難在購房合同中體現。

　　問題三：工程瑕疵、貨不對板使房子變了味兒

　　購房購的也是一種生活方式。但往往在入住的時候，很多購房人會發現，即使你購的期房沒有“硬傷”，原先那種味道已經沒有了。而更多的事實是很多購房人不僅要承受質量瑕疵，也要承受“變味”帶來的失落。

　　“美麗”變“平淡”、“專業”變“粗劣”。

　　對此，很多業內人士頭先認為，一方面是由于很多樓盤在銷售的時候，過分渲染易導致收房時“變味”。另外更多的是質量瑕疵和貨不對板引起的糾紛。

　　目前住宅生產不是標準化的，屬于“半手工”產品，每一間房、每一樓層都由不同的施工工人建設。北京的開發量以每年增加60%的增長速度在增長，新工人不斷加入，恨不得昨天還在家里壘“雞窩”，今天都成了某高端樓盤的建設工人，這種社區資源的嚴重稀釋加上目前管理水平不高，生產環節脫節，發展商起不到好的組織、協調作用，工程出現質量瑕疵是在所難免的，先進能解決的辦法就是“控制開發量”，這也就是近來房地產政策開始收緊的主要原因。出現這類問題，受傷害的其實不止是購房人，開發商也很無奈，很疲憊。購房人購到變味房，客觀原因不排除市場不成熟，主觀原因也不排除房地產是個年輕的行業，開發商管理水平有待提高；目前市場上策劃公司良莠不齊，重要的是開發商和建筑單位應該及時給業主維修、解決。

　　問題四：交納契稅、維修基金是拿鑰匙的必要條件嗎

　　容易導致入住糾紛還有契稅、物業管理費和公用維修基金的交付時間。很多業主對目前北京樓市通行的交了契稅、公用維修基金和物業管理費再拿鑰匙持有異議，認為交契稅、物業管理費、公用維修基金這些原本和收房是兩碼事兒的事兒，現在卻成了入住的必要條件，這讓人有點意外。因此產生的糾紛也不少。

　　購房人王先生就提出質疑：不交這些費用，我們就拿不到鑰匙。有關部門并沒有這方面的規定，而且這些錢也不是開發商收給自己的，為什么一定要在交房的時候收這些錢呢？入住之日是我們拿鑰匙收房之日，是我們作為業主看看房子有沒有品質問題的日子。交費成了拿鑰匙的必要條件，這種做法讓人反感。如果開發商不把這些作為收房的前提，大多數業主反而樂意把該交的費用先交了。

　　而開發商有開發商的理由，很多開發商辯白，要求購房人先交清這些稅費再給鑰匙其實也是不得已的做法。因為牽扯到辦產權證的事。現在，約定俗成，給業主辦產權證成了開發商的事———購房簽合同的時候，很多業主就要求開發商必須在一定期限內把產權證辦下來。但是消費者也許忘了，辦產權證必須備齊一定的資料和手續，契稅是其中一項，如果購房人不及時交納，開發商怎么能保證把產權證按購房人所要求的時間辦理完？購房人在要求開發商的時候，也別忘了自己的義務。

　　問題五：集體收房可取不可取

　　集體收房在前兩年曾經很常見，而且隨之帶來的往往是開發商和一個“業主群體”的對立局面。從今年的入住情況看，集體收房雖然沒有往年那么激烈，但集體收房的現象在很多項目中仍或多或少、或大或小地存在。然而，經歷了前幾年的實踐，集體收房到底可取不可取也正在日益受購房人和開發商以及業內的質疑。

　　很多購房人和業內人士認為，集體收房行動本身就說明業主的心態不太正確，是帶著“假設開發商是對立面或奸商”的情緒而采取的行動，本身是不利于解決問題的行為。從另外一個角度來說，每套房子是不盡相同的，購房人的喜好也不盡相同，集體驗房從某種角度上說，容易把問題復雜化。

　　另外，從社區聲譽和保值角度上說，出現業主與開發商集體“對峙”的現象，很多事實已經證明，這不利于小區品牌的建樹，不利于房子的升值保值，購房人應該理性思考這個問題。如果開發商的問題是能力保證體系不完整，而出現的瑕疵問題，應該本著共建、扶持的態度共同去面對，而不是對立；如果開發商的問題是惡性欺騙，也應該根據法律理性維權，而不是集體鬧事。

　　問題六：入住常識和入住服務都亟待提高

　　除以上的問題外，很多入住糾紛還因為購房人缺乏必要的入住常識，開發商、物業管理公司服務意識不高而引起。購房人還應該對入住的相關手

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