當房屋毀損后，其原來房主的土地使用權究竟該如何延續？一般來說，居民居住用地的土地使用權期限70年，而商品房設計使用年限卻只有50年，中間多出的20年又該怎么辦？特別是，當居民住房用地達到70年后，是否就真的不能再繼續享有其住房用地的使用權？針對這些公眾都十分關心的問題，我們采訪了法律界和業內相關人士。

土地使用年限≠房屋產權年限70年 屆滿可自動續期

國家規定，城鎮建設用地土地實行國有，個人和企業可以有償使用以及交易使用權。但問題是，到期后的土地該怎么辦？

據江蘇致邦律師事務所趙靜律師介紹，“很多人誤以為房屋產權70年到期后會被收走，其實這是個誤解。”所謂的商品房產權年限70年并不是房屋所有權年限，而是房屋所在國有土地的使用年限。“只要所購買的房產擁有合法的產權證，就是個人的私有財產，只要房產還存在，個人就擁有該房產的所有權。”

2007 年10月1日施行的《物權法》百四十九條明確規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，可以自動續期。《城市房地產管理法》十一條也規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

“自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，但目前并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。”趙靜律師認為，“從1992年算起的話，現在離70年大限還有幾十年，相關細則的出臺還需要時間。”

房屋倒塌土地使用權依然存在

從理論上說，公眾有充分理由對住房設計使用年限保持樂觀。根據國家頒布的《住宅建筑規范》規定：住宅結構的設計使用年限不應少于50年，其安全等級不應低于二級。“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物權法草案起草人之一、全國人大法律委員會委員王利明教授曾說。

但實際上，住建部副部長仇保興曾公開表示，“中國住房使用壽命只能持續25至30年。”遠低于歐美國家的水平。而上世紀八九十年代，正好是我國開始進入房地產大發展的時期。這就意味著從現在開始，將會有越來越多的房產可能成為令人提心吊膽的高危建筑。而浙江奉化發生的居民樓倒塌事件，實際就只有20年歷史。

對于業主來說，*初購買住房時所支付的土地出讓金已經賦予業主70年的土地使用權，只要房屋存在，還可以在屆滿前自動續期。一旦房屋倒塌，與之相關的土地權屬問題仍然存在，那么，業主又該如何繼續享有這部分權利呢？

曾任南京市住建委房屋產權市場處副處長、現任南京房協秘書長的曾新駿認為，“從業主的角度來說，一旦房屋倒塌，但其土地使用權還在。理想的狀態是，房屋壽命到了就推倒重建，對房屋產權進行重新登記，*大限度保障業主的利益。但實際操作中，誰規劃、誰主張、如何申報、資金來源如何解決、項目審計等都沒有明確的劃分，南京目前也沒有出現過這樣的案例。”

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