房企海外融資縮水 樓市進入“后高周轉”時代

　　從佳兆業風波到中小房企生存困局，再到人民幣貶值，較近樓市利空不斷。

　　中原地產數據顯示，2015年1月宣布在海外資本市場融資的房企僅有7家，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業600億元融資額銳減七成。

　　蘭德咨詢對港股上市的30家房企資金壓力測試發現，得分在70分“及格線”以上的只有6家。

　　中原地產頭席分析師張大偉指出，目前樓市已整體進入 “后高周轉”時代：隨著土地成本、融資成本上升，房企以往依托高利潤和高杠桿的策略很難再有操作空間。

　　7家房企海外融資158億

　　按照蘭德咨詢資金壓力測試模型，在對港股上市的30家房企的資金壓力測試發現，得分在70分以上的只有6家。“70分以下就有風險。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經濟新聞》記者說，隨著全行業金融化的趨勢越來越明顯，提高現金流及運營的精細化管理水平更為重要。

　　通過對企業的評測，宋延慶發現，目前行業內較需要重視的就是資產負債率這一數據，大部分房企資產負債率都在90%左右，而現金占總資產的比值也相對較低，一般港股上市房企這一比值控制在15%~20%，其建議A股房企也不要低于10%。

　　宋延慶表示，在以債養債的開發模式下，如果企業負債過高、增速過快，一旦銷售額下降，資金鏈就可能斷裂。針對房地產企業現金流特點，通過測算不同壓力情形下企業的資金狀況，能夠獲知企業未來一年的資金鏈安全程度。

　　中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，國內房企海外融資銳減，1月份宣布在海外資本市場融資的僅有7家，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業600億元融資額銳減七成。

　　“以往，1月份房企都會選擇在海外大規模融資，但在2015年，受佳兆業事件及人民幣貶值影響，房企海外融資遇冷，融資成本也明顯上漲。”張大偉說。

　　多位房企人士表示，預計在2015年春節后，房企海外融資的難度將繼續增加。

　　張大偉提醒，巨量的海外融資負債規模將引發房企資金鏈緊張，甚至有可能出現違約。同時隨著美元走強，熱錢流出速度可能會加快，從而進一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢，房地產市場將面臨持續頹勢，進而可能傷害中國經濟。

　　多家房企負債超百億

　　Wind資訊統計數據顯示，A股144家上市房企平均負債額為118.36億元。其中“招保萬金”四家房企的負債合計達到了9095億元，除金地2014年前三季度負債979.67億元外，其他三家負債都超過了千億，其中萬科前三季度負債4137.92億元。從資產負債率來看，萬科為79.6%，招商地產為72.2%，保利和金地分別為80.3%和72%。

　　記者梳理這144家上市房企的負債情況發現，共有33家房企的資產負債率超過了80%的紅線，其中珠江控股達到98.74%，陽光城為90.96%。

　　張大偉對 《每日經濟新聞》記者表示，他們在對20家上市房企的財務數據跟蹤研究后發現，目前行業已整體進入 “后高周轉”時代。“在2010年前，很多大型房企規模和業績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升，這一策略很難再有操作空間。”

　　張大偉指出，在步入“后高周轉”時代后，上市房企的核心凈利潤率依然處于下降通道，2014年上半年20家上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%，處于歷史較低位。

　　“得益于融資和銷售方面的優勢，品牌房企的整體財務表現相對比較穩定，但現在擺在大家面前的問題就是如何轉型。”一位上市房企高管表示。張大偉預計，2015年大部分企業的銷售任務制定將非常謹慎，經營策略將以平穩去庫存為主。

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