近日，從中介公司了解到，一些近兩個月才發售的樓盤流入了二手市場，而且還有相當的數量，很明顯是樓市投資客在運作。這些都是一些品牌響、素質高和有較大的新樓盤，所以不少投資客看到了利潤升值空間便紛紛入市想賺一筆。
 

　　一些品牌發展商通常是不助長這種炒樓風的，他們往往禁止排到籌的客戶轉名或加名，但許多炒家還是利用多種方式達到目的的，較常用的方法是在交完定金或頭期后簽訂了《認購書》期間，爭取一切時間找到新購家轉名售出，賺取差價。而且他們一般都希望趕預售契約監證前完成轉名，否則還需多交一項稅費。還有些炒家在排到籌后更想盡辦法加上新購家的名字，等到一切合同落實后再將50％的產權賣給新購家。

　　本欄撰文：記者黃丹

　　風險案例一：

　　“確認人”惹火燒身，賣樓遇“小人”，痛失萬元樓款

　　陳小姐是一名以投資房地產獲利的“確認人”。去年年初，她委托中介公司將其一套天河未轉名的物業出售，經紀陳某為她找到位購家吳先生，出價36萬元承購其物業，吳先生即付5000元訂金給陳小姐，在未與吳先生辦齊所有購房手續前，該經紀又為陳小姐物色到另一購家李先生，由于李先生出價37.5萬元，比位購家吳先生出價高，陳小姐一向做慣投資生意，在陳某的游說下，陳小姐轉而將自己的物業售給李先生，并委托經紀陳某退回購家吳先生5000元訂金。

　　位購家李先生在交納訂金5萬元后，再通過地產經紀將20萬元樓款交給陳小姐。由于經紀陳某與陳小姐已經有一段長期合作關系，陳小姐對陳某的“工作”頗為放心，并聽信他的“甜言蜜語”，在沒有收取樓款的情況下簽署了收款的收據。基于對陳某的信任，陳小姐開始也沒過多懷疑，誰知有吳先生手持5000元的訂金收據要求繼續辦理交易時，陳小姐才追查起交易過程中的相關款項，卻發現經紀陳某已不知所終。陳小姐如夢初醒，不但損失了樓款，而且還需賠付吳先生當初交來的訂金，真是悔不當初。

　　點評：從上述事例可以看出，“確認人”在進行投資時風險是相當大的，且由于他們與經紀方長期存在合作關系，難免產生信任，造成在樓款交收過程中會較麻痹大意，終而出現問題。

　　現時地產中介越開越多，很多心懷不軌的營業員在行內混水摸魚。而部分“魚目混珠”之人就看中了此類“確認人”交易過程的復雜性及“確認人”企圖快速投機獲利的心態，用以蒙騙客戶。正如前文所說，營業員主要是靠賺取傭金為生，只要其成交物業越多，相應得到的傭金亦會增加。但作為“確認人”承擔的風險，從上文亦可見一斑了。

　　風險案例二：

　　“確認人”被迫做了一回“業主”

　　“確認人”高先生通過中介公司以45萬元承購天河北一套物業，并支付定金5萬元給業主，與此同時高先生聽說做“確認人”很容易賺錢，隨即委托中介公司以50萬元將上述物業放盤。誰知看著日子天過去，眼看就快到交易過戶的日子，自己的物業要么無人問津，要么給客人“壓價”要求42萬元出售。高先生急得像熱鍋上的螞蟻，如果以42萬元賣出的話，減去要支付給中介兩次交易的傭金后，自己還要虧5萬多元，得不償失！但心痛著自己事前已付的5萬元定金，無奈完成了交易過戶手續，“被迫”做了一回“業主”。

　　點評：要做“確認人”，必須對樓市有一定的熟悉，具有一定的樓市分析能力，而且必須算清交易成本，設定一個扣除交易傭金雜費后還有錢賺的合理售價，否則，就很容易出現虧本。

　　提到交易成本，現在在二手房屋購賣中，出現為貪圖少交稅費(節省交易成本)而在房屋購賣合同申報中串通做假，故意報低成交價的現象。由于差額并非巨大，故假若稅務機關查證，一般只采取補交偷漏的稅款了事。然而，畢竟申報的是做低成交價格的假合同，對業主來說是非常危險的，有部分購家企圖逃避自己支付樓價的責任，索性“以假亂真”，導致交易尾款糾紛，加大了業主賣樓風險。

　　此外，若購家購房須辦理按揭貸款的話，因銀行審批貸款額是以成交價作參考，所以，報低成交價亦將令實際貸款金額減少。

　　“確認人”交易存在極高風險

　　這些“確認人”為什么能在市場上存在呢？原因很簡單，由于地產中介營業員主要是靠賺取傭金為生，而一些想走捷徑、賺快錢的營業員通常都會與這些“確認人”緊密聯系，在為其找到合適物業后，再幫手將物業轉售，目的是想多做幾次交易，賺取更多傭金，所以也間接助長了這種不良風氣的產生。

　　據中原地產財務總監黃小姐介紹：在目前的房地產購賣中，由于相關法津法規還不完善，造成許多想賺快錢的投資客在購賣中投機取巧。如果按正常交易流程操作，一個物業按正規程序轉手3個購家的話，所需時間大約要3個月左右，中間存在的風險就相對低一些，但是利潤十分微薄，因而就衍生出一批鋌而走險的“確認人”。他們以為能從中賺取更多的利潤和時間，但由于房屋轉手再轉手，交接錯綜復雜，所以往往都是得不償失的。

　　“確認人”投資是存在著相當高的風險，用“錢從險中求”一句來形容亦不為過，主要體現在以下幾點：

　　1、在轉名過戶前仍未找到合適的新購家，“確認人”有可能因為舍不得“放棄”定金，而被迫做了業主。

　　2、樓市瞬間萬變，假如遇上樓價下跌，“確認人”的物業可能要虧本轉讓。

　　3、“確認人”并不是不要支付任何費用就可以凈賺的，“確認人”仍然有一定的成本。假如業主的物業是以50萬元出售，“確認人”再以54萬元轉售給較終的購家。“確認人”從中賺取了4萬元差額，但他仍需支付前后兩次交易的中介傭金，減去成本支出后，純利就只有1萬多元。

　　如此大風險的交易，較后只賺取到這么少的利潤，其實也不算是一盤“劃算”的生意。

　　炒樓風令真正購家利益受損

　　目前，廣州一些優質樓盤推出市場，總會閃現一些投資客的身影。中原地產高端營業經理李小姐認為，這種炒樓風使真正的購家購不到樓，更無法以合理的價錢購得心水房，一些急切想購到心水單位的購家不得不忍痛挨宰。

　　同時，不單是需要多花錢購“貴”樓，而且新購家也應該充分意識到從這些炒家處購房有很大的風險，稍有不慎便可能“賠了夫人又折兵”。如有些炒家是以加名的形式賣給新購家，從定金收據、認購書到《預售合同》上都將署炒家和新購家兩個人的名字，待手續全部完成后炒家才將50％產權轉給新購家，而整個過程中所有樓款都將由新購家支付，那么風險便極高了，運氣好的交易會順利，否則恐怕很有可能出現一系列糾紛。

　　如何辨別樓市“確認人”？

　　由于沒有做正式房屋過戶手續，“確認人”一般來說都不是真正的業主。那么，如果想確保房屋交易過程的順利完成，確認真正的業主身份，做到產權清晰顯得至關重要。要查出誰是真正的業主，其實很簡單。你可以從房管局查冊記錄中查得物業的業權人資料。如果購家發現簽訂購賣合約上的賣方姓名與查冊記錄中的業主名稱不相同，賣方有可能是以“確認人”的身份轉讓合約權益，而并非真正的業主。

　　保障權益　三方簽約

　　中原地產的有關人士表示，由于現時二手市場競爭激烈，地產中介公司從業人員素質良莠不齊，因此客戶在地產交易過程中應注意以下事項：

　　(1)謹慎選擇中介公司進行房屋購賣交易。

　　(2)在樓款、定金交接過程中必須收到錢財后方簽收款收據，保證交收清晰。

　　(3)選擇交易前查清楚物業業主的業權。絕不購購未正式轉名的物業，簽約前必須再三確認業主的真正身份，以免在交易過程中出現業權不清晰的情況，做到購方、賣方與中介方三方簽約。

　　二手樓市也有類似“確認人”

　　其實在廣州二手樓市也有這類新樓盤炒家，投資手法如出一轍。隨著廣州經濟的不斷繁榮，二手樓市隨之不斷發展，一些投資者看準房地產市場上有利可圖的機會，便會乘機入市，于是二手樓市便出現了“確認人”的角色。所謂“確認人”是指購購物業后有意在完成轉讓手續前再出售物業以謀取利潤的人。

　　據中原地產專業人士介紹，“確認人”其實是一位購家，他們很多是與地產中介有著緊密的關系，以便能及時獲得較新市場信息。

　　這類人購樓通常會像其他正常購賣一樣，在看中某單位后先支付定金，并簽署房屋購賣合同，先進與正常購家不同之處是：他們通常要求有較長的完成交易時間，以便能盡快在辦理交易過戶之前物色另一個購家，在支付尾數和房屋轉名過戶前，將樓宇轉手賣出，從中賺取利潤，以達到圖利之目的。由于交易過程有機會涉及多個“確認人”，令物業樓價一漲再漲，而較終令購家利益無法得到保障。

　　根據建設部發布的《城市房地產轉讓管理規定》第六條第六點：“凡未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規定。”因此，上述以“確認人”身分的房屋交易過程并不合法。

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