案情簡介：劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認購書，約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預訂商品房一套，價款為人民幣40萬元。在簽訂認購書后的15日內(nèi)，劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房購賣合同。認購書簽訂時劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬元，作為雙方簽訂正式商品房購賣合同的保證。當劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房購賣合同時，卻無法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致，導致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。

與上述案例相似的情況時有發(fā)生。究竟誰是誰非，定金是退還是不退，同時困擾著開發(fā)商與購房者。要道清個中奧秘，關(guān)鍵就在于商品房認購書之法律效力的認定。

律師評析：在我國法律中，并沒有明確界定“商品房認購書”這一文書形式，簽定該文件也不是購購商品房的必經(jīng)程序。因此關(guān)于其法律效力的探討只能從合同法、擔保法以及其他關(guān)于商品房銷售的法律法規(guī)和司法解釋出發(fā)。通過總結(jié)，我們得出了一份商品房認購書發(fā)生法律效力所必須同時具備的幾個條件：

1、所購的房地產(chǎn)符合商品房預售條件，即取得《商品房預售許可證》。如果開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》就采用內(nèi)部認購等方式與購房者簽訂該商品房的認購書，該樓宇認購書會因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預售條件的強制性規(guī)定而無效。

2、認購書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認購房屋的位置、面積、單價、總價及簽訂正式合同的時間等，否則認購書無法實際履行，沒有產(chǎn)生效力的事實基礎(chǔ)。

3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。

一般來說，一份具備以上條件的商品房認購書才能對雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎？如果該認購書不具備上述條件，無法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認購書具備上述條件，又會出現(xiàn)何種情況呢？要想得出一個明晰的答案，就要分析一下認購書中所稱定金的性質(zhì)了。

根據(jù)認購書本身作為預約合同的性質(zhì)，這里的定金應(yīng)該理解為立約定金。《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。” 因此，如果購賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房購賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還購方，不應(yīng)以此為由“沒收定金”。通過分析，可

以得出結(jié)論，劉先生仍是可以要求取回定金的。

友情提示：訂立商品房認購書作為商品房交易實踐中極為常見的一種現(xiàn)象，如果不具備嚴謹?shù)男问剑瑫o交易雙方帶來不小的麻煩。在實踐中，商品房認購書往往是由作為賣方的開發(fā)商來起草的，為了避免擴大交易成本，引發(fā)不必要的法律爭端，開發(fā)商有必要在起草商品房認購書時認真對待。

（作者系福建遠見律師事務(wù)所主任）