“公司目前有若干大型項目接近洽談尾聲，這些項目啟動需要大量資金，才有了這次融資舉動。”10月20日，建業地產財務總監胡冰接受記者電話采訪，解釋了本次發債的動機。

胡冰表示，公司未來有意增加更多土地儲備，并逐步增持商業物業。

備戰項目擴充

建業地產票據發售的少有全球協調人德意志銀行內部人士向記者介紹說：“建業此次票據發行，是今年同類評級房地產企業中，票息較低，認購倍數較高的一筆。”發行前，建業地產獲標準普爾BB-/B+評級、穆迪（Moody）Ba3/B1的評級。公司原定發行規模為2億～3億美元，原定利率區間為12.25%～12.75%。

建業地產全球路演10月8日自香港開始，原計劃經新加坡、倫敦、紐約、波士頓四地。由于迅速獲得6倍認購，路演團隊取消了波士頓行程。較終以3億美元高限確定發行規模，以12.25%低位完成定價。

建業地產估計，票據所得款項凈額為2.905億美元。計劃將其中2.5億美元用于新物業項目，3500萬美元則用于償還現有債務，其余用于一般企業用途。

建業地產表示，用于新物業項目的2.5億美元將注入建業住宅集團（中國）有限公司，并成為其資本金(專題 論壇)。其中大部分將用于鄭州等市場的土地購置，增加土地庫存。另一方面，由于資本金增加，預計可并由此撬動國內更多商業貸款。

3500萬美元是否是“發新償舊”？胡冰對此做出否認。他解釋道，建業此前有部分境外銀行貸款，以公司股權作為抵押。發行優先票據需要以償還上述貸款、釋放這部分被抵押股權為前提，這是公司做出該項安排的原因。

續調債務結構

初步估算，年息12.25%的3億美元票據在未來5年內將給建業地產帶來約2億元的利息開支。上述德銀人士表示：“以建業地產的現金流來看，承擔這樣的財務成本不成問題。”不過短期內，上述利息開支會給建業地產的利潤增長和凈資產負債率兩項財務指標帶來變化。胡冰表示，建業地產制定了一個年利潤率增長20%的計劃，并且都有相應的項目作為支撐。未來1~2年內，2億元利息開支可能會使利潤的增長速度減緩。不過，隨著本次融資取得的核心土地儲備屆時進入銷售期，利潤將隨之獲得大幅增長。

胡冰表示，預計年底到明年年初，隨著本次融得的資金用于購購土地，短時間內建業地產的凈負債比率會有大幅增長。不過隨著銷售回款回籠，又會快速下降。除了這個預期內的波動外，負債比率保持在50%是公司長期控制負債水平的標準。

短期財務波動外，本次5年期債券發行對建業地產更為重要的影響在于對債務結構的調整。

“本次發債以及去年發行的可換股債券，是對公司財務結構的延續性調整，將使公司的債務結構更加合理，有利于進一步降低債務風險。”胡冰說。

就建業地產而言，由于未來5年內既定的擴張戰略，更多的融資渠道仍在探索中。胡冰透露，針對持有類商業物業的經營性貸款，目前正是該公司的新課題。

票據融資窗口又啟

建業地產優先票據發行完成次日，恒盛地產（0845.HK）即宣布發行5年期本金額3億美元的13厘優先票據。此外，8月下旬至今，加入發債行列的港股地產類公司還有寶龍地產（2億美元）、人和商業（3億美元）和合景泰富（2.5億美元）。

上述德銀人士表示，在9月份港股市值“沖上去”后，高息票據市場又一次開啟了窗口。

據悉，目前有多家地產公司正在尋求發行優先票據的機會。胡冰認為主要原因是由于股市估值偏低，用股權融資可能損害老股東的利益。

因為需求量增加，投資銀行對于交易對象的選擇更為苛刻。上述德銀人士介紹說，目前投行感興趣的公司有如下特點：杠桿率不是很高，資產負債表、營運、未來發展三方面都非常穩健。

“從目前宏觀調控政策的方向，投資者需要更穩健的公司，能夠看清其未來3年的發展前景，高風險的企業更適合股權融資。”上述德銀人士認為。

(作者：楊凡)